Publikationen von Boris Grell

Mietrecht, Nachbarrecht Boris Grell Mietrecht, Nachbarrecht Boris Grell

Wenn Kinder und Musik die Harmonie stören

Es ist nicht nur so, dass das Gras auf der anderen Seite des Zauns stets grüner ist.  Auch Kinderlärm scheint stets lauter und störender zu sein, wenn es nicht die eigenen Kinder sind.  Das Gleiche gilt für Musik, die man nicht selber (ab)spielt.  Auch hier kann es schnell zu Reibereien und Streitereien mit den Nachbarn kommen.  Neben der eigentlichen Lärmthematik kann man sich zudem trefflich über den guten Musikgeschmack oder die richtige Erziehung der Kinder streiten.  Diese Diskussionen überlasse ich gerne anderen und konzentriere mich nachfolgend darauf, das rechtliche Lärmumfeld zu beackern:  Was muss ich mir gefallen lassen und wo sind die Grenzen?

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Verschärfte Haftung für Subunternehmer
Obligationenrecht, Werkvertragsrecht Boris Grell Obligationenrecht, Werkvertragsrecht Boris Grell

Verschärfte Haftung für Subunternehmer

Seit der schrittweisen Einführung des freien Personenverkehrs zwischen der Schweiz und der Europäischen Gemeinschaft am 1. Juni 2002 sind die beiden Handelspartner noch enger zusammengerückt und profitieren gemeinsam vom erleichterten Austausch von Waren und Dienstleistungen im grenzüberschreitenden Verhältnis.  Kehrseite davon ist jedoch, dass sich nicht nur Konsumenten, sondern auch Geschäftspartner die unterschiedlichen Lohn- und Preisniveaus zunutze machen.  Dagegen kann wenigstens solange nichts eingewendet werden, als dies nicht zu unzulässigen Wettbewerbsverzerrungen führt oder Unternehmer ihre Dienstleistungen erbringen, ohne die in der Schweiz vorgeschriebenen, minimalen Lohn- und Arbeitsbedingungen einhalten zu können.

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Uncategorized Boris Grell Uncategorized Boris Grell

Bundesgericht zur Zweitwohnungsinitiative

Worauf viele mit Spannung gewartet haben ist nun entschieden.

Das Bundesgericht hat zwei Urteile im Zusammenhang mit der Zweitwohnungsinitiative gefällt. Gemäss Medienmitteilung  beurteilt das Bundesgericht den Zweitwohnungsartikel der Bundesverfassung – Art. 75b BV (mit Übergangsbestimmung in Art. 197 Ziff. 9 BV). Es kommt dabei zum Schluss, dass die neuen Verfassungsbestimmungen zur Beschränkung von Zweitwohnungen in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 % auf Baubewilligungen, die seit der Annahme der  Zweitwohnungs-Initiative am 11. März 2012 erteilt wurden, direkt anwendbar sind.

Ausserdem kommt es in Sachen Beschwerdeberechtigung von Helvetia Nostra wegen Verletzung des Zweitwohnungsartikels in der Bundesverfassung zum Schluss, dass Helvetia Nostra befugt ist, Baubewilligungen für Zweitwohnungen wegen Verstosses gegen den Zweitwohnungsartikel anzufechten.

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Rechtliches zum Umgang mit Gewächsen
Grenzabstände, Nachbarrecht Boris Grell Grenzabstände, Nachbarrecht Boris Grell

Rechtliches zum Umgang mit Gewächsen

Bald ist es wieder soweit:  Nach den dunklen und kalten Wintertagen naht der Frühling, der sich mit jungen Trieben, ersten, zaghaften Blüten sowie mit ermunterndem, frühmorgentlichem Vogelgezwitscher empfiehlt.  Doch nahen mit der Frühlingszeit neue Herausforderungen rund um den Gartenunterhalt und Fragen, die auch rechtlich gewürdigt werden sollen.  Vorab:  Obwohl es sich doch recht gefährlich anhört, sollte es keine rechtlichen Probleme geben, wenn der eifrige Hausgärtner wieder den Rasen sprengt oder wenn das Rabattengemüse ins Kraut schiesst.  Doch wie verhält es sich, wenn mein lieber Nachbar seinen Haselstrauch nicht gehörig stutzt, sodass wieder einmal unzählige Haselnüsse und Blütenkätzchen in unserem Garten liegen?  Und wie sieht es aus mit der gemeinsamen Grenzhecke, die mein Nachbar regelmässig und ohne mein Wissen oder Einverständnis viel zu stark zurück schneidet?

Was muss ich mir alles gefallen lassen und gibt es Grenzen?  Diesen Fragen möchte ich im Folgenden nachgehen.

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Umbauten trotz Lex Koller

Umbauten trotz Lex Koller

Einführung
Totgesagte leben länger.  Dies gilt insbesondere für das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, kurz Bewilligungsgesetz, das gemeinhin immer noch als „Lex Koller“ bezeichnet wird.  Ende 2005 wurde die Lex Koller noch als alter Zopf bezeichnet und sollte als nicht mehr zeitgemässes, ausländerdiskriminierendes Gesetz aufgehoben werden.  Seither hat sich der politische Wind gedreht und erlebte die Lex Koller ihren zweiten Frühling.

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Die weisse Pracht und ihre rechtliche Tücken
Haftpflichtrecht, Obligationenrecht Boris Grell Haftpflichtrecht, Obligationenrecht Boris Grell

Die weisse Pracht und ihre rechtliche Tücken

Bereits mussten wir uns von den ersten weissen Vorboten von Väterchen Winter überraschen lassen (ich kenne übrigens niemanden, der bei diesem ersten Schnee schon die Winterreifen montiert hatte…).  Obwohl sich die Grosswetterlage zwischenzeitlich wieder beruhigt hat, nehme ich die Gelegenheit gerne wahr, ganz generell den Schnee unter rechtlichen Gesichtspunkten zu thematisieren, damit der Leser beim richtigen Wintereinbruch hoffentlich nicht gleich überrascht wird wie beim besagten, unerwartet frühen ersten Schneefall.

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Mietrecht, Nachbarrecht Boris Grell Mietrecht, Nachbarrecht Boris Grell

Sommerzeit: Lärmzeit! Much Ado about What?

Ist sie nicht herrlich, diese Sommerzeit!  Abgesehen von den nicht mehr so angenehmen Temperaturen im Büro (oder der Erkältung wegen der nicht speziell auf die eigenen Bedürfnisse regulierbaren Klimaanlage) kann man die langen Tage und die lauen Nächte geniessen, draussen essen und es sich nach getaner Arbeit auf dem Liegestuhl im Freien gemütlich einrichten…  Wenn da nur nicht dieser Nachbar wäre, der sich immer wieder mit seinem röhrenden Rasenmäher an seiner doch wirklich kleinen Zierrasenfläche vergreifen würde.  Zudem ist er ein miserabler Grillmeister, lässt er an den Wochenenden seine Schweinswürste konstant über der offenen Flamme schwarzrösten!  Nicht viel besser sind die Nachbarn auf der anderen Seite, resp. die von ihnen beigezogenen Bauunternehmen.  Diese erdreisten sich sogar am Samstag frühmorgens, die Planierarbeiten vorzunehmen für die neuen Parkplätze im vorher doch so blumenreichen Vorgarten!

Was muss ich mir alles gefallen lassen; es gibt doch Grenzen!?

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Maklerrecht, Mietrecht Boris Grell Maklerrecht, Mietrecht Boris Grell

Maklerrecht: Kein Tarifgesetz mehr im Kanton Zürich

Seit dem 1. Januar 2012 unterliegt im Kanton Zürich die Maklerprovision bei der Vermittlung von Geschäftsräumen zur Miete keiner gesetzlichen Höchstbegrenzung mehr.  Ebenso braucht es ab diesem Jahr im Kanton Zürich keine amtliche Bewilligung mehr, um Mietobjekte zu vermitteln.  Die entsprechenden Bestimmungen wurden aufgehoben; andere Normen wurden aber in einen bestehenden Ausführungserlass überführt.  Die Revision dieser, soweit ersichtlich, einzigartigen Vorschriften ist aus wirtschaftspolitischer Sicht zu begrüssen.

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Erbrecht, Maklerrecht Boris Grell Erbrecht, Maklerrecht Boris Grell

Erben ohne Scherben

Stellen Sie sich vor, Sie erhalten die Mitteilung, dass Sie von einem weit entfernten Verwandten in dessen Testament als Begünstigter erwähnt werden.  Zunächst sind Sie natürlich hoch erfreut, dass Sie berücksichtigt worden sind und am Nachlass partizipieren dürfen.  Allerdings stellen sich besonders bei unerwarteten Erbgängen immer wieder knifflige Rechtsfragen.  Nachfolgende Beispiele mit Immobilienrechtsbezug sollen dies verdeutlichen.  Spezialitäten beim Vererben landwirtschaftlicher Grundstücke bleiben dabei aber ausgeklammert.

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Mietrecht, Obligationenrecht Boris Grell Mietrecht, Obligationenrecht Boris Grell

Zügelzeit - Streit muss nicht sein

Jeweils Ende März und September ist Zügelzeit.  Nicht nur stellen die grosszügig auf den Trottoirs parkierten Kleinlastwagen ein wahres Eldorado dar für die umtriebigen Kontrollpersonen des ruhenden Verkehrs, sondern auch unzählige Mieter, aber auch Vermieter und Liegenschaftsverwaltungen sind gefordert.  Denn leider ergeben sich bei der Wohnungsrückgabe der bisherigen Mieter oder bei der Übernahme durch die neuen Mieter immer wieder Streitigkeiten.  Das muss nicht sein. Wer sich an die folgenden Hinweise hält, kann Streit meist vermeiden.

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Maklerrecht, Zivilprozessrecht Boris Grell Maklerrecht, Zivilprozessrecht Boris Grell

Gerichtsstand bei internationalen Immobiliengeschäften

Das Geschäft mit der Vermittlung von Immobilien wird immer internationaler – nicht zuletzt deshalb, weil Arbeits- und Führungskräfte in offenen Märkten zunehmend mobiler werden. Dass ein an einer Schweizer Liegenschaft Interessierter  aus den USA für seine künftige Tätigkeit in der Schweiz einem Schweizer Immobilienvermittler den Auftrag erteilt, einen standesgemässen Wohnsitz zu suchen, ist also nichts Ungewöhnliches, sondern mehr und mehr Alltag im Immobiliengeschäft. Und umgekehrt beauftragen SchweizerInnen oder deren Unternehmen ausländische Makler mit der Suche nach einer geeigneten Liegenschaft im Ausland, wenn ihr Arbeitsplatz vorübergehend oder ständig ins Ausland verlegt werden soll.

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Kaufrecht, Lex Koller, Maklerrecht Boris Grell Kaufrecht, Lex Koller, Maklerrecht Boris Grell

Die Krux mit der Lex Koller

Immer wieder kommt es vor, dass ausländische Kaufinteressierte mit dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, kurz Lex Koller, konfrontiert werden.  So stellen Schweizer Immobilienvermittler ausländischen Kaufinteressierten meist ungewohnte, teils auch persönliche Fragen, z. B. welche Staatsbürgerschaften sie haben, wo Sie zurzeit ihren (Haupt-) Wohnsitz haben oder ob und wann sie – bei einem aktuellen Wohnsitz ausserhalb der Schweiz – planen, beim einem Eigentumserwerb definitiv in die Schweiz zu ziehen.  Manchmal werden solche Kaufinteressenten sogar gebeten, für ihre ernsthaft geplante Wohnsitznahme in der Schweiz geeignete Nachweise zu liefern und in der Folge Belege aufzubewahren, die ihren tatsächlichen Schweizer Wohnsitz, d. h. das Zentrum ihrer Lebensbeziehungen, im Bedarfsfall zweifellos belegen könnten.

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Mietrecht Boris Grell Mietrecht Boris Grell

Von der Beherbergung von Familie und Freunden

Mieter X mietete seit Juni 1997 eine 3-Zimmerwohnung in Versoix im Kanton Genf.  Seit dem Jahr 2003 mietete X eine zweite Wohnung in Lausanne, wo er seit 1996 arbeitete.  Aufgrund finanzieller Probleme liess X seinen Bruder seit dem Jahr 2004 in seiner Wohnung in Versoix gratis wohnen.  Zusätzlich liess X ab dem Jahr 2005 auch noch einen seit mehreren Jahren arbeitslosen Freund in der besagten Wohnung unentgeltlich wohnen.  Der Mieter X selbst war jeweils (nur) an den Wochenenden in der Wohnung in Versoix zusammen mit dessen Freund, währendem der Bruder von X an den Wochenenden jeweils seine Freundin sowie die Eltern in Frankreich besuchte.  X klärte den Vermieter Y nie über diese Wohnverhältnisse auf.

Mitte Juli 2006 mahnte der Vermieter Y den Mieter X ab.  Er verlangte von X die sofortige Beendigung der nicht bewilligten Untermiete und drohte ihm die ausserordentliche Kündigung des Mietvertrages an, wenn er innert 10-tägiger Frist die Mieträumlichkeiten nicht wieder selbst bewohne.  Der Mieter X reagierte nicht, weshalb Y mit Verweis auf Art. 257f Abs. 3 OR (Verletzung der Sorgfalt und Rücksichtnahme) das Mietverhältnis unter Verwendung des amtlichen Formulars kündigte.

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Mietrecht, Zivilprozessrecht Boris Grell Mietrecht, Zivilprozessrecht Boris Grell

Grundsatzurteil zum Kündigungsschutz

Der Betreiber eines Clubs, Herr X, stritt sich mit der Y AG als Vermieterin bis vor Bundesgericht über die Frage, ob zwischen ihm und der Y AG überhaupt ein gültiger Mietvertrag abgeschlossen worden sei.  Das Bundesgericht bejahte dies in letzter Instanz in seinem Entscheid vom 21. August 2007.  Nur knapp zwei Monate später kündigte die Y AG den Mietvertrag mit dem X auf Ende April 2008.  X focht die Kündigung rechtzeitig an, worauf die zuständige Schlichtungsstelle in Mietangelegenheiten die Kündigung aufhob.  In der Folge gelangte die Y AG an das zuständige Mietgericht, das die Kündigung für rechtsgültig erklärte und X anwies, die Mieträumlichkeiten bis Ende April 2008 zu räumen.  Demgegenüber wurden den widerklageweise gestellten Anträgen des Betreibers X auf Zugang zu den Mieträumlichkeiten sowie auf Schadenersatz und Genugtuung nicht stattgegeben.  Dieser Entscheid wurde vom zuständigen Obergericht bestätigt, zumal der Betreiber X mit seinen diversen Begehren überhaupt nicht durchgedrungen sei.  Hierauf gelangte der Betreiber X mit der Beschwerde in Zivilsachen ans Bundesgericht.

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Kaufrecht, Kunstrecht, Zivilprozessrecht Boris Grell Kaufrecht, Kunstrecht, Zivilprozessrecht Boris Grell

Gerichtsstand in der internationalen Kunstvermittlung

Gemeinhin liegt es am Kläger, seine behaupteten Ansprüche in einer vertraglichen
Streitigkeit bei den Gerichten am Ort der beklagten Partei durchzusetzen („actor sequitur forum rei“). Dies ist auch bei internationalen Verhältnissen der Ausgangspunkt (vgl. Art. 2 LugÜ und Art. 112 IPRG6). Allerdings gibt es besondere Gerichtstände, die alternativ, konkurrierend oder ausschliesslich zum vorgenannten, allgemeinen Beklagten-Gerichtsstand stehen. Solche besonderen Gerichtsstände sind teils rechtspolitisch motiviert und sollen direkt dem Schutz einer Vertragspartei dienen oder ergeben sich  aufgrund einer sachlichen oder inhaltlichen Nähe zum Vertragsgegenstand. Dergestalt  schaffen das LuganoÜbereinkommen wie auch das IPRG besondere Gerichtsstände und knüpfen dabei an z. B. an den Erfüllungsort einer zu erbringenden Dienstleistung, an den
Lageort eines Grundstücks resp. einer beweglichen Sache oder an die Qualifikation
einer strittigen Vereinbarung als Konsumentenvertrag. 

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