Zügelzeit - Streit muss nicht sein
Jeweils Ende März und September ist Zügelzeit. Nicht nur stellen die grosszügig auf den Trottoirs parkierten Kleinlastwagen ein wahres Eldorado dar für die umtriebigen Kontrollpersonen des ruhenden Verkehrs, sondern auch unzählige Mieter, aber auch Vermieter und Liegenschaftsverwaltungen sind gefordert. Denn leider ergeben sich bei der Wohnungsrückgabe der bisherigen Mieter oder bei der Übernahme durch die neuen Mieter immer wieder Streitigkeiten. Das muss nicht sein. Wer sich an die folgenden Hinweise hält, kann Streit meist vermeiden.
Rückgabe im Zustand nach vertragsgemässem Gebrauch
Zunächst einmal sieht das Mietrecht vor, dass der Mieter die Sache in dem Zustand zurückgeben muss, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch der Mietsache ergibt. Unter anderem und vorbehaltlich einer anderen Abmachung mit dem Vermieter muss der Mieter beim Auszug darum gewisse Instandstellungsarbeiten vornehmen. So muss er insbesondere Nägel- und Dübellöcher fachgerecht ausbessern, Böden, Kacheln, usw. aufwaschen, den Kühlschrank, Herd, Backofen reinigen, Spannteppiche schamponieren, Fenster und Läden reinigen, etc. Nach Möglichkeit empfiehlt es sich, in Abstimmung mit dem Vermieter dafür ein Putzinstitut mit Abnahmegarantie beizuziehen. Im Übrigen muss der Mieter für die ordentliche Abnutzung der Mietsache nicht einstehen. Der Umfang der Entschädigung für eine ausserordentliche Abnutzung der Mietsache ergibt sich aus den paritätischen Lebensdauertabellen der Mieterverbände und der Verbände der Immobilienwirtschaft.
Vermieter müssen Mängel sofort melden
Demgegenüber muss der Vermieter bei der Rückgabe den Zustand der Wohnung prüfen und Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, dem Mieter “sofort” melden. Wartet der Vermieter oder dessen Liegenschaftsverwaltung zu lange, d. h. mehr als zwei bis drei Tage seit der Entdeckung des Mangels, ist der allfällige Beseitigungsanspruch gegenüber dem Mieter verwirkt. Darum wird am besten gleich anlässlich der Wohnungs- und Schlüsselrückgabe ein Rückgabe-Protokoll (siehe Links) erstellt und von den Vertragsparteien unterzeichnet. Weigert sich der Mieter, das Protokoll zu unterzeichnen respektive die darin zu seinen Lasten aufgeführten Mängel zu übernehmen, ist es aus Beweiszwecken ratsam, dem Mieter das besagte Protokoll noch gleichentags eingeschrieben zuzustellen. Ebenso soll sich der neue Mieter bei der Wohnungsübernahme vom Vermieter das allfällige Rückgabeprotokoll des Vormieters aushändigen lassen (Vgl. Art. 256a Abs. 1 OR) und sich vergewissern, dass im Antrittsprotokoll schon bestehende Mängel als solche vorgemerkt sind. Ansonsten läuft er bei seinem späteren Auszug Gefahr, dafür vom Vermieter zur Rechenschaft gezogen zu werden. Denn meist wird er nicht mehr beweisen können, dass diese gerügten Mängel schon vor seinem Einzug vorhanden waren.
Abnahme erst nach vollständiger Räumung
Auch wenn Zeitdruck besteht, ist einem Vermieter weiter zu raten, die Abnahme erst vorzunehmen, wenn die Wohnung restlos geräumt und gereinigt ist und die gerügten Mängel ganz genau und abschliessend zu protokollieren. Dies wurde einem Vermieter zum Verhängnis, als dieser im (zu) früh erstellten Abnahmeprotokoll vermerkte “Parkett: Kratzspuren, noch zu diskutieren” und “Parkett: Flecken, Vorbehalt Nachreinigung”; ebenso wurden auf dem Parkett, wo vor dem Auszug des Mieters ein Sofa stand, Weinflecken entdeckt. So war die vom Vermieter angerufene Schlichtungsbehörde der Ansicht, dass kein genügend ausformuliertes Abnahmeprotokoll vorliege, das es dem Vermieter erlaubte, die nach dem Auszug durchgeführten Reparaturarbeiten auf Kosten des damaligen Mieters vorzunehmen. Zudem seien die vorgelegten Fotos nicht bewiesenermassen erst nach den beschriebenen Reinigungsmassnahmen gemacht worden. Ebenso musste sich der Vermieter vorwerfen lassen, dass er die Weinflecken unter dem Sofa bei übungsgemässer Untersuchung früher hätte erkennen sollen.
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