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Publikationen von Boris Grell
Fremdfinanzierung beim vorgemerkten Mietvertrag
Regelmässig räumt der Vermieter dem Mieter von Wohn- oder Geschäftsräumen das Recht ein, den Mietvertrag im Grundbuch vormerken zu lassen. Eine solche Vormerkung hat für den Vermieter nicht nur mietvertragliche Konsequenzen, sondern auch Auswirkungen auf die beabsichtigte Aufstockung bestehender Hypotheken zur Finanzierung eines Vermieterausbaus.
Mängel an der Gebäudefassade: Wer kann wo klagen?
Das Bundesgericht hatte vor kurzem die Gelegenheit zu entscheiden, ob bei Mängeln an der Gebäudefassade die Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft klageberechtigt ist oder vielmehr die einzelnen Stockwerkeigentümer klagen müssen. Zudem stellte sich dem höchsten Gericht der Schweiz die Frage, ob für eine solche Klage das Bezirksgericht oder nicht vielmehr das Handelsgericht des Kantons Zürich zuständig ist, wie das in einer Gerichtsstands-Klausel ausdrücklich vereinbart wurde.
Zerkratzte Fensterscheiben als Schaden
Der Grundstückeigentümer B liess sich im Jahr 2010 in Genf eine neue Villa bauen. Dabei liess er dessen Architekten u. a. die Tür- und Fensterglasarbeiten in der Höhe von über CHF 700‘000 vergeben und ausführen. Nach der Baufertigstellung erhielt das Reinigungsunternehmen A den Auftrag, für pauschal CHF 3‘200 sämtliche Glasflächen zu reinigen. In der Folge stellte der Eigentümer B fest, dass die Aussenseiten von 89 der 109 gereinigten Glasflächen zahlreiche, mehr oder minder tiefe Kratzspuren aufwiesen. Diese Kratzspuren waren im Sonnenlicht sichtbar und beim Berühren auch spürbar. Das Reinigungsunternehmen stritt eine Verantwortung für diese Kratzspuren ab.
Neue Gesetzeslage bei Baumängeln
Auf dem Bau arbeiten zahlreiche Akteure zusammen, um ein Projekt zu verwirklichen. Gesetze und Normen regeln diese Zusammenarbeit und legen Verantwortlichkeiten fest – gerade auch im Falle von Baumängeln. Seit 2013 gelten neue Verjährungsfristen für mangelhafte, in Immobilien eingebaute Ware. Zusätzlich erfolgte im Frühjahr eine Revision der SIA-Baunorm 118. Ein Überblick.
Verschärfte Haftung für Subunternehmer
Seit der schrittweisen Einführung des freien Personenverkehrs zwischen der Schweiz und der Europäischen Gemeinschaft am 1. Juni 2002 sind die beiden Handelspartner noch enger zusammengerückt und profitieren gemeinsam vom erleichterten Austausch von Waren und Dienstleistungen im grenzüberschreitenden Verhältnis. Kehrseite davon ist jedoch, dass sich nicht nur Konsumenten, sondern auch Geschäftspartner die unterschiedlichen Lohn- und Preisniveaus zunutze machen. Dagegen kann wenigstens solange nichts eingewendet werden, als dies nicht zu unzulässigen Wettbewerbsverzerrungen führt oder Unternehmer ihre Dienstleistungen erbringen, ohne die in der Schweiz vorgeschriebenen, minimalen Lohn- und Arbeitsbedingungen einhalten zu können.
Umbauten trotz Lex Koller
Einführung
Totgesagte leben länger. Dies gilt insbesondere für das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, kurz Bewilligungsgesetz, das gemeinhin immer noch als „Lex Koller“ bezeichnet wird. Ende 2005 wurde die Lex Koller noch als alter Zopf bezeichnet und sollte als nicht mehr zeitgemässes, ausländerdiskriminierendes Gesetz aufgehoben werden. Seither hat sich der politische Wind gedreht und erlebte die Lex Koller ihren zweiten Frühling.
Reinfall mit Bauprojekt
Wie es nicht laufen sollte: Ein Mann wollte ein Stück Land verkaufen – und zahlte einem Architekten 35 000 Franken für ein Überbauungsprojekt. Doch der Architekt lieferte unbrauchbare Pläne ab, das Geld ist verloren.
Weitere Fälle aus der Immobilienrechtspraxis
Grundstückkauf mit angefangener Baute
Eigentum an Grundstücken, wie Wohnungen im Stockwerkeigentum oder Liegenschaften mit oder Gebäuden, wird im Rahmen eines öffentlich beurkundeten Kaufvertrags übertragen. Im Gegenzug bezahlt der Käufer des betreffenden Grundstücks den verhandelten Kaufpreis, der ein wichtiger Bestandteil des öffentlich beurkundeten Kaufvertrags ist. Rechtlich schwieriger zu beurteilen ist die Bestimmung der exakten Höhe des zu beurkundenden Kaufpreises, wenn das Kaufobjekt im Zeitpunkt der öffentlichen Beurkundung des zugehörigen Vertrags noch nicht resp. noch nicht vollständig existiert. Ebenso ist beim Kauf einer erst im Bau befindlichen Immobilie nicht immer klar, welche werkvertraglichen Elemente ebenfalls Teil der öffentlichen Beurkundung sein müssen. Typischerweise stellen sich diese Fragen beim Kauf einer StWE-Wohnung oder beim Kauf eines Reiheneinfamilienhauses, die im Rahmen einer Gesamtüberbauung errichtet und wo bereits in der Projektierungsphase die ersten Kaufverträge abgeschlossen werden.
Fälle aus der Immobilienrechtspraxis
Zu dieser Fallsammlung: In der Rubrik Jus-News werden in der Verbandszeitschrift Immobilia seit dem Jahre 2005 aktuelle Bundesgerichtsentscheide und weitere rechtliche Neuigkeiten, welche für die Immobilienwirtschaft von Bedeutung sind, kommentiert und veröffentlicht. Über die Jahre und bis Ende 2008 hat sich daraus eine beachtliche Sammlung von Fallbeispielen ergeben, welche in dieser Publikation nun neu nach Themengebieten geordnet und in aktualisierter Form vorliegt. Dies Fallsammlung richtet sich sowohl an Immobilienprofis, wie auch an Personen, welche sich in den diversen Ausbildungen, welche durch den SVIT und seine Partner angeboten werden, befinden.
Haftung und Verjährung bei Kostenvoranschlägen
Liegenschaftseigentümer B beabsichtigte, eine ihm gehörende Liegenschaft sowie zwei benachbarte Grundstücke mit Luxuswohnungen zu überbauen. Er beauftragte den Architekten A mit der Ausarbeitung eines Bauprojekts und eines Kostenvoranschlags. In einem ersten Kostenvoranschlag vom November 1999 berechnete Architekt A Baukosten in der Höhe von ca. CHF 6,2 Mio. (ohne Kosten des Baulands). In einem zweiten Kostenvoranschlag drei Monate später bezifferte A die Kosten neu mit knapp CHF 6,7 Mio. Gestützt darauf kaufte der Liegenschaftseigentümer B die beiden Nachbarparzellen und kümmerte sich um den Erhalt der notwendigen Baukredite für die geplante Überbauung. Noch bevor mit den Bauarbeiten begonnen wurde, entdeckte der bauwillige B, dass die beiden Kostenvoranschläge einen Fehler im Betrag von ca. CHF 1,1 Mio. enthielten. Daraufhin verzichtete B auf die Umsetzung des Bauprojekts und verkaufte die drei Liegenschaften.