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Publikationen von Boris Grell
Dürfen Drohnen abgeschossen werden?
Welche Rechtsgrundlagen und Rechte Dritter gilt es beim Drohneneinsatz zu beachten? Mit welchen Abwehrmassnahmen dürfen insbesondere Grundstückeigentümer oder direkt betroffene Mieter auf unzulässige Drohneneinsätze reagieren? Wo sind die Grenzen und ab wann würde mit Kanonen auf Spatzen bzw. hier auf Drohnen geschossen?
Fremdfinanzierung beim vorgemerkten Mietvertrag
Regelmässig räumt der Vermieter dem Mieter von Wohn- oder Geschäftsräumen das Recht ein, den Mietvertrag im Grundbuch vormerken zu lassen. Eine solche Vormerkung hat für den Vermieter nicht nur mietvertragliche Konsequenzen, sondern auch Auswirkungen auf die beabsichtigte Aufstockung bestehender Hypotheken zur Finanzierung eines Vermieterausbaus.
Mängel an der Gebäudefassade: Wer kann wo klagen?
Das Bundesgericht hatte vor kurzem die Gelegenheit zu entscheiden, ob bei Mängeln an der Gebäudefassade die Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft klageberechtigt ist oder vielmehr die einzelnen Stockwerkeigentümer klagen müssen. Zudem stellte sich dem höchsten Gericht der Schweiz die Frage, ob für eine solche Klage das Bezirksgericht oder nicht vielmehr das Handelsgericht des Kantons Zürich zuständig ist, wie das in einer Gerichtsstands-Klausel ausdrücklich vereinbart wurde.
Von der Schatten-Inventarisierung von Grundstücken
Die Überraschung und das Unverständnis sind jeweils gross, wenn der bau- oder verkaufswillige Grundstückeigentümer vom Architekten oder dem Immobilienmakler erfährt, dass die Immobilie „in einem Inventar“ erfasst sei. Eine offizielle Mitteilung der Behörden ist nie erfolgt; was ist geschehen?
Aussichtsschutz trotz Bäumen
In einem bemerkenswerten Fall aus dem Kanton Zürich hatte das Bundesgericht kürzlich zu entscheiden (5A_898/2015 vom 11. Juli 2016), unter welchen Voraussetzungen man sich nicht mehr auf eine während langer Zeit nicht beachtete Grunddienstbarkeit zur Durchsetzung eines Aussichtsschutzes berufen kann. In diesem Entscheid äusserte sich das Bundesgericht überdies zu der in der Rechtslehre bislang ebenfalls kontrovers diskutierten Rechtsfrage, ob im Gerichtsprozess die Stockwerkeigentümergemeinschaft oder ob die einzelnen Stockwerkeigentümer die Durchsetzung der vorgenannten Grunddienstbarkeit einklagen müssen.
Event: Der SVIT-Zürich lädt zum Stehlunch "Immobilienrecht"
Weitere Fälle aus der Immobilienrechtspraxis
Bauhandwerkerpfandrecht beim Gerüstbau
Die Baugenossenschaft A sanierte und erweiterte eine ihrer Liegenschaften. Dabei übertrug sie die Gerüstarbeiten an die X AG. Das Gerüst wurde im Verlauf der Bauarbeiten umgestellt bzw. dem Baufortschritt angepasst, d. h. teilweise abgebaut und in geänderter Form wieder aufgebaut. Verwendet wurde kein für das Bauvorhaben eigens hergestelltes Gerüst, sondern ein gängiges Element-/ Systemgerüst. In der Folge bezahlte die X AG den vereinbarten Pauschalbetrag von CHF 50'300 nicht.
Zur Sicherstellung dieses Vergütungsanspruchs wurde im Grundbuch ein Bauhandwerkerpfandrecht vorgemerkt und provisorisch eingetragen. Kurz vor dem Abbau des Gerüsts klagte die X AG auf definitive Eintragung des besagten Bauhandwerkerpfandrechts. Das angerufene Handelsgericht des Kantons Bern wies die Klage ab. Daraufhin gelangte die X AG mit Beschwerde in Zivilsachen ans Bundesgericht.
[Hinweis: Beachte die aktuelle Fassung und Erfassung von Baugerüsten in Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB hier]
Neuer Kataster für öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen
Privatrechtliche Bestimmungen zur Beschränkung von Grundeigentum werden im Grundbuch eingetragen und sind bereits heute beim zuständigen Grundbuchamt öffentlich und zentral zugänglich. Demgegenüber ist es heute noch sehr umständlich, die auf einem bestimmten Grundstück durch eine Vielzahl von Entscheiden des Gesetzgebers oder der Behörden lastenden öffentlich-rechtlichen Beschränkungen zusammenzutragen. Denn trotz des verpflichtenden Charakters solcher Eigentumsbeschränkungen besteht bis heute hierfür keine zentrale Auskunftsstelle. Dem soll durch die Einführung eines Katasters der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen (nachfolgend Kataster) Abhilfe geschaffen werden.
Aussichtsschutz dank Nachbarrecht
A und B sind benachbarte Liegenschaftseigentümer, wobei sich das Grundstück des A hangaufwärts und von einer Strasse getrennt vom Grundstück des Eigentümers B befindet. A fühlte sich durch die nachträglich angepflanzte und stark gewachsene Thuja-Hecke des B im Genuss seiner ehemals einmalig schönen Seesicht gestört.
Vorhänge statt Mietzinsreduktion
Im Jahr 1997 schlossen die Mieter X mit dem Vermieter Y einen unbefristeten Mietvertrag über eine 5 ½ Zimmerwohnung ab. Im Jahr 2002 wurde ein der Mietwohnung schräg gegenüberliegendes Haus abgebrochen und an dessen Stelle ein Neubau errichtet. Der Neubau war im Vergleich zum früheren Gebäude grösser und hatte ein zusätzliches Stockwerk. Dadurch wurde der Ausblick vom Balkon der besagten Mietwohnung am äussersten Ende des Balkons leicht eingeschränkt; zudem waren die Fenster und Balkone des Neubaus derart angeordnet, dass der Einblick in ein Zimmer der Mietwohnung möglich wurde. Zuvor war ein solcher Verlust der Privatsphäre nicht gegeben, weil das abgerissene Gebäude an dieser Stelle keine Fenster oder Balkone hatte.
Fälle aus der Immobilienrechtspraxis
Zu dieser Fallsammlung: In der Rubrik Jus-News werden in der Verbandszeitschrift Immobilia seit dem Jahre 2005 aktuelle Bundesgerichtsentscheide und weitere rechtliche Neuigkeiten, welche für die Immobilienwirtschaft von Bedeutung sind, kommentiert und veröffentlicht. Über die Jahre und bis Ende 2008 hat sich daraus eine beachtliche Sammlung von Fallbeispielen ergeben, welche in dieser Publikation nun neu nach Themengebieten geordnet und in aktualisierter Form vorliegt. Dies Fallsammlung richtet sich sowohl an Immobilienprofis, wie auch an Personen, welche sich in den diversen Ausbildungen, welche durch den SVIT und seine Partner angeboten werden, befinden.
Revision Bauhandwerkerpfandrecht
Mit Datum vom 29. Juni 2007 veröffentlichte der Bundesrat die Botschaft zur Änderung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches im Bereich Sachenrecht. Neben der geplanten Einführung des papierlosen Register- Schuldbriefs wurden unter anderem auch die Bestimmungen zum Bauhandwerkerpfandrecht (Art. 837 ff. ZGB) einer Revision unterzogen. Nachfolgend werden die zentralen, erst im Entwurf vorliegenden Neuerungen zum Bauhandwerkerpfandrecht (revZGB) kurz vorgestellt und besprochen.
[Hinweis: Beachte die aktuelle Fassung des Bauhandwerkerpfandrechts in Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB und Art. 839 ff. ZGB hier]
Möglichkeiten und Grenzen der Löschung von Grunddienstbarkeiten
Im ersten Fall ist auf einem Grundstück A im Grundbuch ein Wegrecht zugunsten des benachbarten Grundstücks B als Grunddienstbarkeit eingetragen. Das besagte Wegrecht ist jedoch nicht auf das sogenannt dienende Grundstück A beschränkt, sondern beschlägt insgesamt drei nebeneinander liegende Grundstücke. Mit dem genannten Wegrecht hat sich der damalige Eigentümer des berechtigten Grundstückes B vor langer Zeit den Zugang zu seinem eigenen Grundstück von einer angrenzenden Strasse aus sichern lassen. Seit der damaligen Eintragung der genannten Grunddienstbarkeit im Grundbuch zulasten des Grundstücks A stellte sich heraus, dass das Wegrecht auf dem Grundstück C in Wirklichkeit gar nicht bestand.
Was ist eigentlich ein REIT?
Bei REIT handelt es sich um das Akronym für „Real Estate Investment Trust“, was inhaltlich mit Immobilien-Investmentgesellschaft übersetzt werden kann. Der Grund für die neudeutsche Bezeichnung dieser Immobilienanlagevehikel liegt nicht nur in der allgemeinen Tendenz, Neues mit einem prägnanten Kurzbegriff zu umschreiben, der auch ausformuliert den Leser nicht wirklich über den Begriffsinhalt aufklärt; einzig vielleicht, dass es etwas mit dem angloamerikanischen Markt zu tun haben könnte.
Was ist eigentlich Time-Sharing?
Der Begriff Timesharing bedeutet zunächst einfach, dass Zeit aufgeteilt wird respektive verschiedene Personen an der Zeit teilhaben. Auf Grundstücke bezogen erfährt diese abstrakte und eigentlich inhaltsleere Begriffsbildung einen konkreten Sinn. So versteht man mit Bezug auf Immobilien unter Timesharing die zeitlich gestaffelte Beteiligung verschiedener Personen am gleichem Grundstück, vorwiegend an Ferienimmobilien.
Vorsicht beim Bauhandwerkerpfandrecht
Handwerker und Unternehmer, die zu Bauten oder anderen Werken auf Grundstücken Material oder Arbeit allein liefern, haben zur Absicherung ihrer Forderungen Anspruch auf Errichtung eines gesetzlichen Grundpfandes (Bauhandwerkerpfandrecht, Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB). Voraussetzung zur Eintragung eines solchen Bauhandwerkerpfandrechtes sind der Bestand einer bestimmten Forderung, ein bestimmtes Grundstück als Pfandobjekt und (negativ) das Fehlen einer anderen „hinreichenden“ Sicherheit, z.B. in Form einer Bürgschaft oder Bankgarantie (vgl. zum Letzteren Art. 839 Abs. 3 ZGB). Nicht ausreichend für einen Eintragungsanspruch ist demgegenüber eine Forderung, die zwar in Zusammenhang mit einem Bauwerk entstanden ist, sich die entsprechende Arbeitsleistung jedoch nicht materialisieren lässt. So können Honorarforderungen von Architekten nicht durch ein solches Grundpfandrecht gesichert werden. Grundlegend stellt sich zudem die Frage, ob sich ein Grundstück überhaupt zur Sicherstellung von Werklohnforderungen eignet, zumal auf Grundstücke, die zum Verwaltungsvermögen des Staates gehören, aber auch auf Botschaftsgelände, keine Grundpfandrechte bestellt werden können.
[Hinweis: Beachte die aktuelle Fassung und Erfassung von Baugerüsten in Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB hier]
Sorgfaltspflichten gemäss Kulturgütertransfergesetz
Am 1. Juni 2005 trat das Bundesgesetz über den internationalen Kulturgütertransfer (Kulturgütertransfergesetz, KGTG) in Kraft. Damit erhält die Schweiz auf nationaler Ebene zum ersten Mal ein spezialgesetzlich geregeltes Kunstrecht, das den betroffenen Kreisen verschiedene, erhöhte Sorgfaltspflichten auferlegt.
Sorgfaltspflichten belasten Kunstsammler
Das Kulturgütertransfergesetz und die Kulturgütertransferverordnung, welche beide am 1. Juni 2005 in Kraft treten, verlangen vermehrte Sorgfaltspflichten und zusätzliche Kontrollen. Im folgenden Artikel weisen die Autoren nach, dass die Sorgfaltspflichten, denen der Kunsthandel unterworfen ist, auch Konsequenzen für Sammler haben.
Am 1. Juni 2005 treten das Kulturgütertransfergesetz (KGTG) und die Kulturgütertransferverordnung (KGTV) in Kraft. Diese Erlasse regeln unter anderem die Übertragung von Kulturgut, das heisst das entgeltliche Rechtsgeschäft im Kunsthandel und im Auktionswesen, das einer Person das Eigentum an einem Kulturgut verschafft. Nach dem KGTG und der KGTV haben (nur) die im Kunsthandel und im Auktionswesen tätigen Personen ("Händler") besondere Sorgfaltspflichten zu erfüllen, sofern Kulturgut im Sinne des KGTG in der Schweiz zu Eigentum übertragen wird. Es bleibt die Frage, ob neben den Händlern auch Sammler von diesen Pflichten betroffen sind.