Maklerrecht: Kein Tarifgesetz mehr im Kanton Zürich
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Kanton Zürich: Abschaffung Höchstsätze Vermittlungsprovision
Seit dem 1. Januar 2012 unterliegt im Kanton Zürich die Maklerprovision bei der Vermittlung von Geschäftsräumen zur Miete keiner gesetzlichen Höchstbegrenzung mehr. Ebenso braucht es ab diesem Jahr im Kanton Zürich keine amtliche Bewilligung mehr, um Mietobjekte zu vermitteln. Die entsprechenden Bestimmungen wurden aufgehoben; andere Normen wurden aber in einen bestehenden Ausführungserlass überführt. Die Revision dieser, soweit ersichtlich, einzigartigen Vorschriften ist aus wirtschaftspolitischer Sicht zu begrüssen.
Ausgangslage
Im Kanton Zürich wurde im Jahre 1980 das Gesetz über die Vermittlung von Wohn- und Geschäftsräumen sowie im Jahre 1982 die zugehörige Tarifordnung in Kraft gesetzt. Diese schrieben bis Ende 2011 vor, dass bei einer Vermittlung von Mietobjekten die Maklerprovision höchstens 75 % der ersten monatlichen Nettomietzinses betragen durfte. Vereinbarungen über diesem Höchstbetrag waren nichtig. Zudem durften keine anderen Honorare verlangt werden und war die Erhebung von Einschreibe- oder anderen Gebühren unzulässig. Im Übrigen bedurfte man für den professionellen Nachweis von Wohn- oder Geschäftsräumen zur Miete einer amtlichen Bewilligung. Verstösse gegen diese Vorschriften konnten sogar strafrechtlich geahndet werden. Damit ist ab dem 1. Januar 2012 grösstenteils Schluss, nachdem der Regierungsrat des Kantons Zürich in seinem zugehörigen Bericht im Sommer 2010 zur Einsicht gelangte, dass das Vermittlungsgesetz sowie die zugehörige Tarifordnung nicht mehr den heutigen Verhältnissen gerecht werde.
Keine Bewilligungspflicht mehr
Auf den 1. Januar 2012 wurde die Bewilligungspflicht für die gewerbsmässige Vermittlung von Wohn- und Geschäftsräumen zur Miete abgeschafft. Als Begründung für die Abschaffung der Bewilligungspflicht verwies der Regierungsrat in seinem vorgenannten Bericht insbesondere darauf, dass die Vermittlungstätigkeit heute nicht mehr ortsabhängig sei (-> Vermittlungshomepages). Weiter stellte der Regierungsrat fest, dass selbst die Geschäftstätigkeit der Inhaber von Bewilligungen nicht regelmässig kontrolliert werde und hielt im Übrigen etwas ernüchtert fest, dass die Bewilligungspflicht vielerorts nicht bekannt sei.
Keine Provisionsgrenze bei Geschäftsräumen und Luxuswohnungen
Weiter wurde auf den 1. Januar 2012 die gesetzliche Höchstbegrenzung der Entschädigung bei der Vermittlung von Geschäftsräumen zur Miete abgeschafft. Diesbezüglich hielt der Regierungsrat in seinem erläuternden Bericht dafür, dass in diesen Fällen die Mietinteressenten im Allgemeinen in geschäftlichen Angelegenheiten geübt seien und keines besonderen Schutzes vor allfälligen Missbräuchen von Vermittlern bedürften. Ebenso abgeschafft wurde diese Entschädigungsobergrenze bei der Vermittlung von Mietverträgen über luxuriöse Wohnungen und Einfamilienhäusern mit sechs oder mehr Wohnräumen. Diesbezüglich verwies der Regierungsrat ohne weitere Begründung auf die einschlägigen Normen des Mietrechts, wonach sich Mieter solcher Wohnräume auch nicht auf die Bestimmungen über den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen berufen könnten.
Was bleibt? Was ist neu?
Andere Bestimmungen des Vermittlungsgesetzes sowie der Tarifordnung wurden inhaltlich zusammengefasst und in das Zürcher Einführungsgesetz zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch überführt. Die Androhung strafrechtlicher Konsequenzen bei Regelverstössen wurde nicht übernommen. Jedoch besteht nach wie vor eine Höchstbegrenzung der Maklerprovision auf 75 % des monatlichen Nettomietzinses bei der Vermittlung von Wohnräumen im Kanton Zürich, die den Bestimmungen des Obligationenrechtes über den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen unterstehen. Weiter umfasst der Maklerlohn auch nach den neuen Bestimmungen sämtliche Aufwendungen und darf nur verlangt werden, wenn der Mietvertrag infolge der Bemühungen des Maklers zustande gekommen ist. Im Weiteren darf eine Sicherheitsleistung 50 % des mutmasslichen Maklerlohns nicht übersteigen und ist bei Zustandekommen eines Mietvertrages an den Maklerlohn anzurechnen. Kommt innert sechs Monaten nach Abschluss des Maklervertrages kein Mietvertrag zustande, ist die Sicherheitsleistung dem Mietinteressenten zurückzuerstatten.
Diese neuen Bestimmungen gelten auch für die nicht gewerbsmässige Wohnungsvermittlung und werden insbesondere bei einer ausserterminlichen Kündigung eines Mieters aktuell: Schlägt ein Mieter dem Vermieter einen Nachmieter für seine Wohnung vor und lässt sich dafür bezahlen, kommen somit die vorstehenden Gesetzesbestimmungen zur Anwendung. Demgegenüber erfassen diese Vorschriften weiterhin nicht die Vermittlungstätigkeit für Vermieter sowie die Vermittlung von Immobilien zum Kauf.
Im Übrigen gibt es zu diesen neuen Vorschriften keine Übergangsbestimmungen. Mit anderen Worten bleiben bei Vermittlungen vor dem 1. Januar 2012 die eingangs erwähnten, bisher geltenden Bestimmungen anwendbar. Dementsprechend können für solche Vermittlungen zu viel bezahlte Provisionen auch nach dem 1. Januar 2012 vom Makler zurückgefordert werden. Allerdings muss ein diesbezüglicher Rückforderungsanspruch innert Jahresfrist seit der Kenntnis der ungerechtfertigten Bereicherung des Maklers betrieben und / oder durch Klage gerichtlich durchgesetzt werden. Andernfalls ist der Rückforderungsanspruch des Mieters verjährt.
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