Maklervertrag: Ausser Spesen nix gewesen?
Wer bezahlt die Auslagen des Notars?
Immer wieder kommt es vor, dass Kaufinteressenten die vermittelte Liegenschaft doch nicht kaufen. Im ungünstigsten Fall hat der Makler bereits das Notariat aufgefordert, die entsprechenden Verkaufsunterlagen auszuarbeiten. Wer trägt nun die vom Notariat trotzdem in Rechnung gestellten Gebühren?
In diesem Zusammenhang wird einmal mehr deutlich, wie wichtig es ist, bei grösseren Geschäften vertragliche Abmachungen schriftlich festzuhalten. Denn oft versteht der Laie oder die eine Partei bewusst oder aus Unwissen nicht das Gleiche unter einem Begriff wie der Geschäftspartner. Und oft streiten sich sogar Fachleute über die richtige Interpretation von Begriffen, die nicht in voller Transparenz und partnerschaftlichen Verhandlungen zwischen den Parteien geklärt und schriftlich festgehalten wurden. So geht es leider auch häufig mit dem Begriff der Makler-Auslagen.
Nach OR trägt der Makler das Risiko
Eines ist klar: Ist gar nichts geregelt zwischen Makler und Kunde, so trägt der Makler das ganze Risiko; so ist es festgehalten in Art. 413 OR. Dort heisst es sinngemäss, dass ohne eine anderslautende Vereinbarung im Maklervertrag, der Makler das Risiko trägt, sämtliche (vergeblich) getätigten Aufwendungen selber zu tragen, wenn das beabsichtigte Geschäft, in der Regel der Grundstückkaufvertrag, nicht zustande kommt.
Zudem ist bereits umstritten, was zu den “Aufwendungen” im Sinne von Art. 413 Abs. 3 OR gehört, die bei entsprechender vertraglicher Vereinbarung auch tatsächlich zu leisten sind. Sind das nur die Barauslagen oder gehört auch die aufgewendete Arbeitszeit dazu?
Ein Beispiel macht’s deutlich
Nehmen wir einmal an, ein Kunde schliesst mit einem Makler irgendwo im Kanton Zürich einen Vertrag über die Vermittlung eines geeigneten Hauses zum Kauf ab. Im schriftlich abgeschlossenen Maklervertrag wurde festgehalten, dass der Makler Ersatz erhält für seine Aufwendungen, die im Zusammenhang mit seiner Maklertätigkeit stehen und unabhängig vom Abschluss eines Kaufvertrages zu vergüten sind.
Nach kurzer Zeit kann der Makler dem Kunden ein passendes Grundstück vermitteln und schickt dem Notariat auch bereits den in den Grundzügen ausgearbeiteten Kaufvertrag. Wenig später will der potenzielle Käufer aber vom Kauf nichts mehr wissen. Der Makler teilt dies dem Notariat mit und erhält von diesem eine Rechnung für die bisher angefallenen Aufwendungen. Wer hat nun diese Kosten zu tragen und an wen ist eine entsprechende Rechnung zu adressieren?
Das Notariat vertrat die Meinung, der Makler sei der Rechnungsadressat, denn dieser habe die entsprechende Amtshandlung verlangt. Zudem sei es nicht die Aufgabe des Notariats, zu überprüfen, wie und ob sich der Makler beim Kunden für die Abgeltung dieser Auslagen des Notars vertraglich abgesichert hat.
Auch bei einer engen Auslegung des Begriffs “Aufwendungen” dürften – bei entsprechender vertraglicher Regelung – die Gebühren des Notariats oder Grundbuchamtes dem Kunden als Aufwendungen in Rechnung gestellt werden. Damit ist aber noch nicht geklärt, an wen eine entsprechende Rechnung zu senden ist. Im Notariatsgesetz des Kantons Zürich heisst es dazu lapidar, dass die Gebühren von der Person geschuldet werden, welche die Amtshandlung verlangt hat. Daraus abzuleiten, der Makler sei in jedem Fall als Adressat der Gebührenrechnung zu betrachten, wäre aber vorschnell, weil sie andere Möglichkeiten zur Sicherstellung der Gebührenzahlung nicht ausschöpft. Vor allem wenn sich der Makler beim Notariat als Bevollmächtigter eines Kaufinteressenten zu erkennen gibt, muss die Ausstellung einer Rechnung auf den Namen des Makler-Kunden möglich sein.
Transparente Formulierungen im Maklervertrag verhindern Probleme
Das Beispiel macht deutlich, dass eine transparente Formulierung und klare Regelungen mit den Kunden Probleme bereits im Vorfeld verhindern helfen. Ein Maklervertrag muss daher unmissverständlich regeln, welche Kosten vom Kunden zu tragen sind. Er sollte insbesondere festhalten, von wem zum Beispiel Werbekosten wie Insertionskosten oder die Kosten für Internetgebühren sowie für Wirtschaftsauskünfte und Notariatsdienstleistungen zu tragen sind, auch wenn das Geschäft nicht zustande kommt.
Der Maklervertrag sollte auch mit einer Ermächtigungsklausel versehen sein, wonach der Makler im Falle einer erfolgreichen Vermittlung beim Notariat die Vorbereitung des entsprechenden Kaufvertrages im Namen des Kunden verlangen darf. Gestützt darauf kann der Notar die Rechnung für seine (unter Umständen vergeblichen) Aufwendungen direkt auf den Kunden ausstellen.
Ein PDF der Notariatsverördnung des Kantons Zürich kann hier heruntergeladen werden.