Erben ohne Scherben
Von den Schwierigkeiten bei der Vermittlung und Verkäufen von Immobilien im Erbfall
Stellen Sie sich vor, Sie erhalten die Mitteilung, dass Sie von einem weit entfernten Verwandten in dessen Testament als Begünstigter erwähnt werden. Zunächst sind Sie natürlich hoch erfreut, dass Sie berücksichtigt worden sind und am Nachlass partizipieren dürfen. Allerdings stellen sich besonders bei unerwarteten Erbgängen immer wieder knifflige Rechtsfragen. Nachfolgende Beispiele mit Immobilienrechtsbezug sollen dies verdeutlichen. Spezialitäten beim Vererben landwirtschaftlicher Grundstücke bleiben dabei aber ausgeklammert.
Erbe oder Vermächtnisnehmer?
Vorab stellt sich die Frage, ob Sie überhaupt (eingesetzter resp. gesetzlicher) Erbe oder sogenannter Vermächtnisnehmer sind. Dies hängt wesentlich von Ihrem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser ab. Während der Ehegatte resp. die Ehegattin und die Nachkommen gesetzliche Erben sind, müssen andere Begünstigte mittels einer letztwilligen Verfügung – meist mittels eines (formgültigen) Testamentes – vom Erblasser als eingesetzte Erben oder als Vermächtnisnehmer bedacht werden; dabei müssen jedoch immer die Pflichtteilsansprüche der gesetzlichen Erben respektiert werden.
Im Weiteren ist der zentrale Unterschied zwischen dem Erben und dem Vermächtnisnehmer, dass Letzterer nicht Teil der Erbengemeinschaft wird. Der Vermächtnisnehmer hat nur (aber immerhin) gegenüber den Erben einen Anspruch auf das ihm zugesprochene Vermächtnis, z B. die Zuweisung einer Wohnung zur Nutzniessung oder allenfalls sogar ein ganzes Grundstück zu Eigentum. Zudem und im Gegensatz zu einem Erben haftet der Vermächtnisnehmer nicht für etwaige Nachlassschulden. Dies gilt sogar für Hypothekarschulden, die auf einem vermachten Grundstück lasten; hierfür und ohne anderslautende Anordnung des Erblassers haften nur die Erben. Sofern der Erblasser keine anderslautende Anordnung verfügt, muss der Vermächtnisnehmer allerdings dulden, dass die Erben auf dem vermachten Grundstück eine Hypothek errichten oder diese erhöhen.
Folgen der Universalsukzession bei Immobilien
Sind Sie hingegen Erbe, werden Sie Teil der Erbengemeinschaft und erwerben gleichsam über Nacht und ohne Ihr Wissen, quasi „automatisch“, Eigentum am Gesamtnachlass (Prinzip der Universalsukzession). Bei Grundstücken erwerben Sie damit schon ausserbuchlich Eigentum, d. h. der Eintrag im Grundbuch, ist zwar noch notwendig, hat jedoch nur noch deklaratorische Wirkung. Zudem ist ein solcher erbrechtlicher Übergang selbst dann möglich und gültig, wenn die gesetzlichen Erben Ausländer und – gemäss den Vorschriften der Lex Koller – vom rechtsgeschäftlichen Erwerb bewilligungspflichtiger Grundstücke ausgeschlossen sind.
Immobiliengeschäfte bei Erbengemeinschaften
Die Erbengemeinschaft funktioniert nach dem Prinzip der Gesamthand. Das hat zur Konsequenz, dass die Erben nur gemeinsam und zwingend einstimmig über die Erbschaftsgegenstände verfügen können. Im praktischen Alltag – und umso mehr in Zusammenhang mit dem Verkauf eines Nachlassgrundstückes – stellt dies die Erben vor schwierige und schwerfällige Umsetzungsprobleme und führt nicht selten zu Streit. Eine gewisse Erleichterung kann immerhin dadurch erreicht werden, wenn sich die Erben auf einen gemeinsam bestimmten Erbenvertreter einigen können, der in ihrem Namen für die Erbengemeinschaft handeln kann.
Soll ein Nachlassgrundstück verkauft werden, muss man sich überdies bewusst sein, dass der entsprechende Vermittlungsvertrag mit allen Erben abgeschlossen werden muss. Zudem ist eine Vermittlung resp. der Verkauf eines Nachlassgrundstückes nur dann möglich, wenn alle Erben oder deren Vertreter den zugehörigen, öffentlich zu beurkundenden Grundstückkaufvertrag mitunterzeichnen. Damit gültige Verträge abgeschlossen und vollzogen werden können: Prüfen Sie (am besten anhand einer aktuellen Erbbescheinigung) wer alles Erbe eines Nachlasses ist und damit Vertragspartei sein muss.
Weiter gibt es im erbrechtlichen Kontext eine Besonderheit bei der Verteilung resp. der Übertragung von Nachlassgrundstücken auf einzelne Erben: Im Rahmen der Erbteilung können Nachlassgrundstücke durch einfache Schriftlichkeit zugeteilt werden. Mithin muss der zugehörige Erbteilungsvertrag – entgegen den allgemeinen Bestimmungen beim Grundstückserwerb – nicht öffentlich beurkundet werden. Zudem gilt die Zuweisung eines Grundstücks an einen Erben in der Erbteilung nicht als Vorkaufsfall. Mit anderen Worten kann ein Dritter, zu dessen Gunsten ein Vorkaufsrecht im Grundbuch vorgemerkt ist, sich bei einem solchen Grundstückserwerb nicht auf sein Vorkaufsrecht berufen und kann das entsprechende Grundstück folglich nicht gegen den Willen des Erben kaufen.
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