Die Krux mit der Lex Koller
Ein rechtlicher Kurzüberblick
Immer wieder kommt es vor, dass ausländische Kaufinteressierte mit dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, kurz Lex Koller, konfrontiert werden. So stellen Schweizer Immobilienvermittler ausländischen Kaufinteressierten meist ungewohnte, teils auch persönliche Fragen, z. B. welche Staatsbürgerschaften sie haben, wo Sie zurzeit ihren (Haupt-) Wohnsitz haben oder ob und wann sie – bei einem aktuellen Wohnsitz ausserhalb der Schweiz – planen, beim einem Eigentumserwerb definitiv in die Schweiz zu ziehen. Manchmal werden solche Kaufinteressenten sogar gebeten, für ihre ernsthaft geplante Wohnsitznahme in der Schweiz geeignete Nachweise zu liefern und in der Folge Belege aufzubewahren, die ihren tatsächlichen Schweizer Wohnsitz, d. h. das Zentrum ihrer Lebensbeziehungen, im Bedarfsfall zweifellos belegen könnten.
Diese Nachfragen geschehen nicht aus Neugierde oder aus übertriebenem Berufseifer des Immobilienvermittlers, potentielle Kaufinteressenten auf Herz und Nieren zu prüfen. Vielmehr sind solche Abklärungen in manchen Fällen absolut notwendig und werden von immer mehr Grundbuchämtern im Vorfeld eines Grundstückkaufgeschäftes ausdrücklich verlangt. Denn nur wenn der Käufer einer Liegenschaft keine sogenannte Person im Ausland ist, können auch Personen ohne Schweizer Staatsangehörigkeit in der Schweiz Wohneigentum erwerben; andernfalls sind solche Grundstücksgeschäfte unwirksam und nichtig. Demgegenüber können Schweizer Geschäftsliegenschaften, sogenannte Betriebsstätte-Grundstücke, grundsätzlich ohne Lex Koller-Einschränkungen erworben werden.
Die eingangs erwähnten Abklärungen sind besonders aktuell, wenn es sich bei den Kaufinteressenten um natürliche Personen handelt, die keine EU-/EFTA Staatsangehörigkeit besitzen und in der Schweiz keine Niederlassungsbewilligung C besitzen. Ebenfalls müssen nähere Erkundigungen eingeholt werden, wenn eine juristische Person resp. eine Gesellschaft Wohneigentum in der Schweiz erwerben will. Denn nur Gesellschaften mit statutarischem und tatsächlichem Sitz in der Schweiz kommen als Erwerber von Schweizer Wohneigentum in Betracht. Zudem dürfen solche Gesellschaften nicht durch Personen im Ausland beherrscht werden. Ob eine solche Beherrschung allenfalls vorliegt, ist nicht immer einfach zu sagen und jeweils im Einzelfall zu prüfen.
Demgegenüber ist es in der Regel unproblematisch, wenn es sich um EU-EFTA-Staatsbürger handelt, die eine Aufenthaltsbewilligung B oder eine Niederlassungsbewilligung C besitzen und in der Schweiz ein Grundstück als Hauptwohnung erwerben wollen. Im Zweifelsfall ist es aber empfehlenswert, sich im Vorfeld eines Kaufes einer Schweizer Liegenschaft fachmännisch beraten zu lassen und gegebenenfalls bei der zuständigen Lex Koller-Behörde eine Erklärung einzuholen, dass das beabsichtigte Grundstückkaufgeschäft mit der Lex Koller im Einklang ist.
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