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Publikationen von Boris Grell
Werkeigentümerhaftung - Publikation SVIT FM Kammer
Viele Eigentümer und Betreiber von Immobilien wähnen sich in trügerischer Sicherheit und unterschätzen ihre Haftungsrisiken. Die SVIT FM-Kammer unterstützt Eigentümer im rechtssicheren Umgang mit den gesetzlichen Pflichten und bei der Delegation an Dritte. Durch die Übernahmeverpflichtung der Schweiz in Bezug auf europäische Normen und Richtlinien hat sich die SVIT FM Kammer entschieden, die deutsche Richtlinie GEFMA 190 in die Schweiz zu übertragen und im nun vorliegenden Werk ausführlich zu kommentieren. Es vermittelt grundlegende Informationen und Zusammenhänge über die Werkeigentümerhaftung/Betreiberverantwortung im Rahmen des Facility Managements.
Zerkratzte Fensterscheiben als Schaden
Der Grundstückeigentümer B liess sich im Jahr 2010 in Genf eine neue Villa bauen. Dabei liess er dessen Architekten u. a. die Tür- und Fensterglasarbeiten in der Höhe von über CHF 700‘000 vergeben und ausführen. Nach der Baufertigstellung erhielt das Reinigungsunternehmen A den Auftrag, für pauschal CHF 3‘200 sämtliche Glasflächen zu reinigen. In der Folge stellte der Eigentümer B fest, dass die Aussenseiten von 89 der 109 gereinigten Glasflächen zahlreiche, mehr oder minder tiefe Kratzspuren aufwiesen. Diese Kratzspuren waren im Sonnenlicht sichtbar und beim Berühren auch spürbar. Das Reinigungsunternehmen stritt eine Verantwortung für diese Kratzspuren ab.
Die weisse Pracht und ihre rechtliche Tücken
Bereits mussten wir uns von den ersten weissen Vorboten von Väterchen Winter überraschen lassen (ich kenne übrigens niemanden, der bei diesem ersten Schnee schon die Winterreifen montiert hatte…). Obwohl sich die Grosswetterlage zwischenzeitlich wieder beruhigt hat, nehme ich die Gelegenheit gerne wahr, ganz generell den Schnee unter rechtlichen Gesichtspunkten zu thematisieren, damit der Leser beim richtigen Wintereinbruch hoffentlich nicht gleich überrascht wird wie beim besagten, unerwartet frühen ersten Schneefall.
Reinfall mit Bauprojekt
Wie es nicht laufen sollte: Ein Mann wollte ein Stück Land verkaufen – und zahlte einem Architekten 35 000 Franken für ein Überbauungsprojekt. Doch der Architekt lieferte unbrauchbare Pläne ab, das Geld ist verloren.
Asbest in Immobilien
Im Jahr 2002 kaufte die X AG von der Y AG in Genf eine Landparzelle, auf welcher ein Haus mit Baujahr 1958 stand. Zwei Jahre später begann die Käuferin X AG das besagte Haus zu renovieren. Im Verlauf der Renovationsarbeiten musste sie feststellen, dass im Haus Asbest verbaut wurde. Ein vom Kanton Genf durchgeführtes Gutachten bestätigte den Befund von Asbest an verschiedenen Orten im Haus. Die daraufhin eingeleiteten Massnahmen zur Asbestbeseitigung im Erdgeschoss wurden im November 2004 abgeschlossen, doch rechneten die beigezogenen Architekten mit Gesamtkosten von etwa einer Million Franken. Im November 2006 erbat die X AG vom Kanton Genf einen Verteilschlüssel, wie diese Kosten zwischen ihr und der früheren Eigentümerin sowie Verkäuferin Y AG zu verteilen sind. Die angerufene kantonale Behördenstelle wollte allerdings nicht Hand bieten zu einem solchen Verteilschlüssel, weil es sich beim betroffenen Gebäude nicht um eine Altlast im Sinne von Art. 32c und Art. 32d des Umweltschutzgesetzes (SR 814.01, nachfolgend auch "USG") handle.
Zurück an den Start bei Art. 54 VVG: Revision der Revision
Weitere rechtliche Überlegungen zum Umgang mit Radon-Gas (Forts.)
In der Juni - Ausgabe der immobilia machten wir bereits auf die Radon-Problematik im Zusammenhang mit Immobilien aufmerksam. Im Rahmen dieser Ausführungen möchten wir ergänzend zu den rechtlichen Überlegungen im Zusammenhang mit Liegenschaftstransaktionen speziell auf die möglichen Konsequenzen für Bauherrn und Architekten sowie mietrechtliche Konsequenzen aufgreifen.
Revision des Versicherungsvertrags-Gesetzes
Am 1. Januar 2006 trat das revidierte Bundesgesetz über den Versicherungsvertrag (SR 221.229.1, nachfolgend VVG) in Kraft. Dabei wurde in Art. 54 VVG eine für die Immobilienwirtschaft bedeutende Neuerung eingeführt: Wechselt die Eigentümerschaft eines versicherten Grundstücks, endet der entsprechende Versicherungsvertrag grundsätzlich zum Zeitpunkt der Handänderung (Art. 54 Abs. 1 VVG). In Kantonen mit einem Versicherungs-Obligatorium für Gebäude gegen Feuer- und Elementarschäden bei privaten Versicherungsträgern besteht insofern eine Ausnahme zum genannten Grundsatz, als solche Verträge auf den Erwerber übergehen, wenn dieser oder der Versicherer den Vertrag nicht innert 14 Tagen nach der Handänderung kündigen (Art. 54 Abs. 2 VVG).
[Hinweis: Art. 54 VVG wurde zwischenzeitlich wieder revidiert. Die aktuelle Bestimmung finden Sie hier]
Sicherheits- und Haftungsrisiken bei Alt-Aufzugsanlagen
Herr X besuchte im September 2000 seine Mutter, die im 4. Stock einer Liegenschaft in Thun wohnte. Die Liegenschaft stand im Eigentum von Y. Nach dem Besuch benutzte X den Aufzug, um vom 4. Stock ins Parterre zu gelangen. Dabei hielt der Lift jedoch weder im Parterre (der Zielhaltestelle) noch im Keller (der Endstation), sondern prallte mit ungebremster Sinkgeschwindigkeit auf den Auffahrpuffer im Aufzugsschacht. Dieser Vorfall führte bei X zu körperlichen Beschwerden. In der Folge verklagte X den Hauseigentümer Y und forderte die Zahlung einer Genugtuung und verlangte weiter, dass ihm der bisher entstandene, vorläufige Schaden aus diesem Unfallereignis im Umfang von CHF 46'000 ersetzt werde.
Abnahmeprotokoll im Mietrecht
Kürzlich wurde folgender Sachverhalt vor der Schlichtungsbehörde Zürich verhandelt:
Der Vermieter einer in der Stadt Zürich gelegenen Liegenschaft kündigte einem Wohnungsmieter ordentlich. In Zusammenhang mit der Auflösung des Mietverhältnisses erstellten die beiden Parteien ein Abnahmeprotokoll, wobei sie das Formular des Hauseigentümerverbands des Kantons Zürich benutzten. Die Abnahme geschah jedoch bereits, als die Wohnung noch nicht restlos ausgeräumt war.
Sorgfaltspflichten gemäss Kulturgütertransfergesetz
Am 1. Juni 2005 trat das Bundesgesetz über den internationalen Kulturgütertransfer (Kulturgütertransfergesetz, KGTG) in Kraft. Damit erhält die Schweiz auf nationaler Ebene zum ersten Mal ein spezialgesetzlich geregeltes Kunstrecht, das den betroffenen Kreisen verschiedene, erhöhte Sorgfaltspflichten auferlegt.
Haftung des Liegenschaftenschätzers
Die Liegenschaftseigentümer «E» gaben beim Architekten «A» ein Schätzungsgutachten über ihre Liegenschaft in Auftrag, um damit eine Erhöhung des Hypothekarkredits bei der Bank «B» zu bewirken. Etwa zwei Jahre später kauften die Käufer «K» die genannte Liegenschaft von den Liegenschaftseigentümern E. Im Rahmen der Kaufverhandlungen wurde der besagte Schätzungsbericht des Architekten A der Verkaufsdokumentation beigegeben. Kurz nach erfolgtem Besitzantritt entdeckten die Käufer K am erworbenen Haus verschiedene Mängel, die im besagten Schätzungsbericht nicht erwähnt wurden.
Sorgfaltspflichten belasten Kunstsammler
Das Kulturgütertransfergesetz und die Kulturgütertransferverordnung, welche beide am 1. Juni 2005 in Kraft treten, verlangen vermehrte Sorgfaltspflichten und zusätzliche Kontrollen. Im folgenden Artikel weisen die Autoren nach, dass die Sorgfaltspflichten, denen der Kunsthandel unterworfen ist, auch Konsequenzen für Sammler haben.
Am 1. Juni 2005 treten das Kulturgütertransfergesetz (KGTG) und die Kulturgütertransferverordnung (KGTV) in Kraft. Diese Erlasse regeln unter anderem die Übertragung von Kulturgut, das heisst das entgeltliche Rechtsgeschäft im Kunsthandel und im Auktionswesen, das einer Person das Eigentum an einem Kulturgut verschafft. Nach dem KGTG und der KGTV haben (nur) die im Kunsthandel und im Auktionswesen tätigen Personen ("Händler") besondere Sorgfaltspflichten zu erfüllen, sofern Kulturgut im Sinne des KGTG in der Schweiz zu Eigentum übertragen wird. Es bleibt die Frage, ob neben den Händlern auch Sammler von diesen Pflichten betroffen sind.