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Publikationen von Boris Grell
Geldwäscherei im Immobiliensektor
Die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht FINMA erliess am 20. Oktober 2010 ein Rundschreiben zur Finanzintermediation nach dem Geldwäschereigesetz (GwG, SR 955.0). In diesem Kreisschreiben, das am 1. Januar 2011 in Kraft getreten ist, konkretisierte die FINMA insbesondere ihre Praxis zur Verordnung über die berufsmässige Ausübung der Finanzintermediation (VBF, SR 955.071). Obwohl vorwiegend Tätigkeiten im Finanzsektor in den Anwendungsbereich des GwG fallen, werden auch Personen und Unternehmen, die primär Dienstleistungen in anderen Sektoren erbringen, von den Bestimmungen des GwG erfasst, wenn sie zusätzlich finanzintermediäre Tätigkeiten ausüben.
Vor diesem Hintergrund wird nachstehend das besagte Kreisschreiben zur Finanzintermediation mit einem speziellen Augenmerk auf die verschiedenen Tätigkeiten im Immobiliensektor diskutiert. Dabei wird anhand von konkreten Beispielen ausgeführt, in welchen Fällen resp. unter welchen Voraussetzungen im Immobiliensektor eine GwG-relevante Tätigkeit vorliegt.
Grundstückkauf mit angefangener Baute
Eigentum an Grundstücken, wie Wohnungen im Stockwerkeigentum oder Liegenschaften mit oder Gebäuden, wird im Rahmen eines öffentlich beurkundeten Kaufvertrags übertragen. Im Gegenzug bezahlt der Käufer des betreffenden Grundstücks den verhandelten Kaufpreis, der ein wichtiger Bestandteil des öffentlich beurkundeten Kaufvertrags ist. Rechtlich schwieriger zu beurteilen ist die Bestimmung der exakten Höhe des zu beurkundenden Kaufpreises, wenn das Kaufobjekt im Zeitpunkt der öffentlichen Beurkundung des zugehörigen Vertrags noch nicht resp. noch nicht vollständig existiert. Ebenso ist beim Kauf einer erst im Bau befindlichen Immobilie nicht immer klar, welche werkvertraglichen Elemente ebenfalls Teil der öffentlichen Beurkundung sein müssen. Typischerweise stellen sich diese Fragen beim Kauf einer StWE-Wohnung oder beim Kauf eines Reiheneinfamilienhauses, die im Rahmen einer Gesamtüberbauung errichtet und wo bereits in der Projektierungsphase die ersten Kaufverträge abgeschlossen werden.
Datenschutz für Mietinteressenten
Immer wieder sind Vermieter und Liegenschaftsverwaltungen in der unangenehmen Situation, wegen Mietzinsausständen oder sonstigem renitenten Verhalten gegen Mieter gerichtlich vorgehen zu müssen. In solchen Fällen stellt sich immer wieder die Frage, ob man diese Zeit und Geld kostenden Verfahren nicht hätte vermeiden können, indem man sich über den betreffenden Mieter im Vorfeld (noch) besser informiert hätte. Ein gewisses Verständnis kann dem Vermieter resp. der Liegenschaftsverwaltung daher durchaus entgegengebracht werden, wenn sie solche Abklärungen (Zahlungsmoral, Bonität, potenzielle "Mietnomaden", etc.) idealerweise bereits im Vorfeld eines Mietvertragsabschlusses machen und dabei Mietinteressenten auf Herz und Nieren prüfen wollen.
Lex Koller: Neues zum Wohnsitzerfordernis
Frau X ist deutsche Staatsangehörige und mit einem Amerikaner verheiratet. Das Ehepaar, das damals noch in den USA wohnte, beabsichtigte in der Schweiz Wohnsitz zu nehmen. Zu diesem Zweck stellten sie im März 2006 in der Gemeinde Gryon VD ein Gesuch zum Erhalt einer Aufenthaltsbewilligung B ohne Erwerbstätigkeit, zumal sich die Ehegattin X, Erbin eines bedeutenden amerikanischen Textilunternehmens, auf die Erziehung ihres Kindes konzentrieren wollte. X fand auch bald ein Haus und unterzeichnete eine entsprechende Kaufverpflichtung. Zudem deponierte X am 1. April 2006 ihre Papiere in der Gemeinde Gryon. Am 3. April 2006 wurde im Weiteren die ersuchte Aufenthaltsbewilligung zugesprochen. In der Folge kaufte X im Juni 2006 sowie im März 2007 in der Gemeinde Gryon verschiedene Grundstücke, wobei geplant war, diese mit sechs Chalets zu überbauen.
Maklerrecht: Weitgehende Aufhebung der Zürcher Regelungen
Der Regierungsrat des Kantons Zürich stellte mit seinem Antrag vom 25. August 2010 dem Zürcher Kantonsrat den Antrag, das Gesetz über die Vermittlung von Wohn- und Geschäftsräumen vom 30. November 1980 ("Vermittlungsgesetz") aufzuheben sowie die Regelungen in der zugehörigen Tarifordnung der Direktion für Justiz vom 25. März 1982 ("Tarifordnung") in modifizierter Form in das kantonale Einführungsgesetz zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch zu überführen.
Grundstückgewinnsteuer bei Abbruchobjekten
Im Januar 2005 verkaufte A ein Grundstück, auf welchem ein Wohnhaus mit Scheune sowie ein Hühnerhaus standen. Im zugehörigen Kaufvertrag wurde festgehalten, dass der Käufer B beabsichtigte, die besagten Gebäude abzureissen und auf dem Grundstück Neubauten zu realisieren. In der Folge auferlegte der zuständige Gemeinderat dem Verkäufer A eine Grundstückgewinnsteuer. Der Gemeinderat ging bei der Berechnung der Steuerhöhe davon aus, dass das vorerwähnte Wohnhaus gemäss Kaufvertrag zum Abbruch bestimmt gewesen sei. Dementsprechend und unter Anwendung des kantonalen Steuergesetzes berücksichtigte der Gemeinderat bei der Bestimmung des Verkehrswerts des Grundstücks vor 20 Jahren nur den absoluten Landwert (§ 220 Steuergesetz Kanton Zürich). Mit anderen Worten berücksichtigte der Gemeinderat bei der Bestimmung des Gewinns seit der letzten Handänderung vor mehr als 20 Jahren den Wert des als Abbruchobjekt qualifizierten Wohnhauses nicht.
Neues zum Veto-Recht der Stockwerkeigentümer
Asbest in Immobilien
Im Jahr 2002 kaufte die X AG von der Y AG in Genf eine Landparzelle, auf welcher ein Haus mit Baujahr 1958 stand. Zwei Jahre später begann die Käuferin X AG das besagte Haus zu renovieren. Im Verlauf der Renovationsarbeiten musste sie feststellen, dass im Haus Asbest verbaut wurde. Ein vom Kanton Genf durchgeführtes Gutachten bestätigte den Befund von Asbest an verschiedenen Orten im Haus. Die daraufhin eingeleiteten Massnahmen zur Asbestbeseitigung im Erdgeschoss wurden im November 2004 abgeschlossen, doch rechneten die beigezogenen Architekten mit Gesamtkosten von etwa einer Million Franken. Im November 2006 erbat die X AG vom Kanton Genf einen Verteilschlüssel, wie diese Kosten zwischen ihr und der früheren Eigentümerin sowie Verkäuferin Y AG zu verteilen sind. Die angerufene kantonale Behördenstelle wollte allerdings nicht Hand bieten zu einem solchen Verteilschlüssel, weil es sich beim betroffenen Gebäude nicht um eine Altlast im Sinne von Art. 32c und Art. 32d des Umweltschutzgesetzes (SR 814.01, nachfolgend auch "USG") handle.
Vermietete Ferienwohnung: Höhere Radio- und TV-Gebühren
Wichtiges zur Kündigung einer Genossenschaftswohnung
Die Ehegatten A zeichneten einen Anteilsschein der Genossenschaft B, die im Zweckartikel der Statuten vorsah, primär an Mitglieder der Genossenschaft angenehme und preisgünstige Familienwohnungen zu vermieten. Dementsprechend schloss die Genossenschaft B mit dem Ehepaar A einen Mietvertrag ab. Leider entwickelte sich das Mietverhältnis mit dem Ehepaar A nicht wunschgemäss. Es häuften sich Klagen von Nachbarn, welche gestört wurden durch häufige Streitereien des Ehepaars, durch deren aggressives Auftreten und deren Weigerung, sich an die Hausordnung zu halten. Die Genossenschaft mahnte das Ehepaar A mehrfach ab und drohte ihnen auch die Kündigung des Mietverhältnisses an, falls sich ihr Verhalten nicht bessere und neue Klagen kämen. Da sich keine Besserung einstellte, beschloss die Verwaltung der Genossenschaft schliesslich, das Mietverhältnis aus wichtigen Gründen auf den nächst möglichen Terminen über die Hausverwaltung zu kündigen. Dabei wurde das Ehepaar A aber nicht auch aus der Genossenschaft ausgeschlossen.
Bauhandwerkerpfandrecht beim Gerüstbau
Die Baugenossenschaft A sanierte und erweiterte eine ihrer Liegenschaften. Dabei übertrug sie die Gerüstarbeiten an die X AG. Das Gerüst wurde im Verlauf der Bauarbeiten umgestellt bzw. dem Baufortschritt angepasst, d. h. teilweise abgebaut und in geänderter Form wieder aufgebaut. Verwendet wurde kein für das Bauvorhaben eigens hergestelltes Gerüst, sondern ein gängiges Element-/ Systemgerüst. In der Folge bezahlte die X AG den vereinbarten Pauschalbetrag von CHF 50'300 nicht.
Zur Sicherstellung dieses Vergütungsanspruchs wurde im Grundbuch ein Bauhandwerkerpfandrecht vorgemerkt und provisorisch eingetragen. Kurz vor dem Abbau des Gerüsts klagte die X AG auf definitive Eintragung des besagten Bauhandwerkerpfandrechts. Das angerufene Handelsgericht des Kantons Bern wies die Klage ab. Daraufhin gelangte die X AG mit Beschwerde in Zivilsachen ans Bundesgericht.
[Hinweis: Beachte die aktuelle Fassung und Erfassung von Baugerüsten in Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB hier]
Haustiere im Mietrecht
Nachfolgend wird ein Überblick über die mietrechtliche Situation bei der Haltung von Haustieren gegeben. Sind Haustiere in Mietwohnungen generell erlaubt? Gibt es Einschränkungen und wie setzt man diese als Vermieter durch?
Vorbefassung im Baubewilligungsverfahren
Die Grundeigentümer A reichten beim Stadtrat von Baden über ihren Architekten B eine Voranfrage für ein Abbruch- und Neubauprojekt ein. Innert Monatsfrist nahm der Stadtrat zu verschiedenen Fragen vorläufig Stellung, unter Vorbehalt von Änderungen der Rechtsverhältnisse, allfälliger berechtigter Einsprachen Dritter sowie der Bedingungen und Auflagen des definitiven Baubewilligungsverfahrens. In der Folge reichten die Grundeigentümer A beim Stadtrat ein formelles Baugesuch ein. Dagegen erhoben verschiedene Dritte Einsprache. Nach gut drei Monaten reichten die Grundeigentümer A ein überarbeitetes Baugesuch ein. Der Stadtrat wies in der Folge die zuvor erhobenen Einsprachen ab, soweit diese nicht gegenstandslos geworden waren und erteilte die definitive Baubewilligung.
Neuer Kataster für öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen
Privatrechtliche Bestimmungen zur Beschränkung von Grundeigentum werden im Grundbuch eingetragen und sind bereits heute beim zuständigen Grundbuchamt öffentlich und zentral zugänglich. Demgegenüber ist es heute noch sehr umständlich, die auf einem bestimmten Grundstück durch eine Vielzahl von Entscheiden des Gesetzgebers oder der Behörden lastenden öffentlich-rechtlichen Beschränkungen zusammenzutragen. Denn trotz des verpflichtenden Charakters solcher Eigentumsbeschränkungen besteht bis heute hierfür keine zentrale Auskunftsstelle. Dem soll durch die Einführung eines Katasters der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen (nachfolgend Kataster) Abhilfe geschaffen werden.
Maklerrecht: Stolpersteine beim Auslagenersatz
Ein Makler im Grossraum Zürich schloss mit einem Kunden einen Vertrag über die Vermittlung eines geeigneten Hauses ab. Im schriftlich abgeschlossenen Maklervertrag war vorgesehen, dass der Makler Ersatz erhält für Aufwendungen, die im Zusammenhang mit seiner Maklertätigkeit stehen und unabhängig vom Abschluss eines Kaufvertrages zu vergüten sind. In der Folge konnte der Makler dem Kunden ein passendes Grundstück vermitteln und übermittelte dem Notariat den bereits in den Grundzügen ausgearbeiteten Kaufvertrag mit Blick auf dessen öffentliche Beurkundung. Kurze Zeit später wollte der potenzielle Käufer den besagten Kaufvertrag jedoch nicht mehr abschliessen aus Gründen, die er selber zu verantworten hatte. Der Makler teilte den entsprechenden Verzicht dem Notariat mit, worauf dieses dem Makler die angefallenen Gebühren in Rechnung stellte.
Grundlagenirrtum bei zu kleiner Mietfläche
m November 2000 vermietete die Y AG an die X AG Geschäftsräumlichkeiten zum Betrieb eines Solariums. Im besagten Mietvertrag wurde die Fläche mit ca. 246 m2 angegeben, zu einem Zins von CHF 4041 pro Monat. Im Herbst 2005 veranlasste die X AG, dass die Mieträumlichkeiten von einem Ingenieur vermessen wurden, zumal sie Probleme mit der Rentabilität des Solariumbetriebs hatte. Es stellte sich heraus, dass die effektive Fläche nur 204,20 m2 betrug. Mit anderen Worten belief sich die Differenz auf 41.80 m2 oder auf 17 % der im Mietvertrag vermerkten Fläche.
Keine Rechtsnachteile für friedfertige Prozesspartei
B war seit dem Jahr 1977 Mieter einer Wohnung in Genf. Im Nachgang zum Verkauf der Mietliegenschaft kündigte der neue Eigentümer und Vermieter der besagten Mietwohnung dem Mieter B den Mietvertrag wegen dringenden Eigenbedarfs. Der Mieter B focht die Kündigung fristgerecht an und verlangte subsidiär zur Feststellung der Ungültigkeit der Kündigung die Erstreckung des Mietverhältnisses um zwei Jahre. Zwar erachtete die Schlichtungsbehörde die Kündigung als gültig, erstreckte das Mietverhältnis aber um zwei Jahre. Hiergegen rief der Vermieter A (jedoch nicht der Mieter B) das zuständige Mietgericht an und bestritt die angeordnete Erstreckung des Mietverhältnisses. Der Mieter verlangte (erst) in seiner Klageantwort die Feststellung der Ungültigkeit der Kündigung und forderte die maximale Erstreckungsdauer (von vier Jahren bei Wohnräumen).
Aussichtsschutz dank Nachbarrecht
A und B sind benachbarte Liegenschaftseigentümer, wobei sich das Grundstück des A hangaufwärts und von einer Strasse getrennt vom Grundstück des Eigentümers B befindet. A fühlte sich durch die nachträglich angepflanzte und stark gewachsene Thuja-Hecke des B im Genuss seiner ehemals einmalig schönen Seesicht gestört.
Relativierung der Formularpflicht im Mietrecht
Aufgrund einer anstehenden Sanierung der Mietliegenschaft wurde den beiden Mietern A und B eine Mietzinserhöhung angezeigt. Das dabei verwendete Formular, welches die Y AG für die Erhöhungsanzeige verwendete, wies gewisse Unstimmigkeiten auf: So enthielt das (gedruckte) Formular noch die alte Firmenbezeichnung der heutigen Y AG (vormals: X AG), obwohl im Zeitpunkt der Erhöhungsanzeige die Firma bereits abgeändert war. Weiter wurde in der Erhöhungsanzeige noch das alte Logo der heutigen Y AG verwendet. Die beiden Mieter fochten die Erhöhung an und machten geltend, dass die angezeigte Mietzinserhöhung nichtig sei, weil diese nicht auf einem von der zuständigen (kantonalen) Behörde genehmigten Formular erfolgt sei.
Vorhänge statt Mietzinsreduktion
Im Jahr 1997 schlossen die Mieter X mit dem Vermieter Y einen unbefristeten Mietvertrag über eine 5 ½ Zimmerwohnung ab. Im Jahr 2002 wurde ein der Mietwohnung schräg gegenüberliegendes Haus abgebrochen und an dessen Stelle ein Neubau errichtet. Der Neubau war im Vergleich zum früheren Gebäude grösser und hatte ein zusätzliches Stockwerk. Dadurch wurde der Ausblick vom Balkon der besagten Mietwohnung am äussersten Ende des Balkons leicht eingeschränkt; zudem waren die Fenster und Balkone des Neubaus derart angeordnet, dass der Einblick in ein Zimmer der Mietwohnung möglich wurde. Zuvor war ein solcher Verlust der Privatsphäre nicht gegeben, weil das abgerissene Gebäude an dieser Stelle keine Fenster oder Balkone hatte.