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Publikationen von Boris Grell
Achtung bei der Mängelrüge im Kaufrecht
Im Entscheid geht es einerseits um die immer wieder strittige Abgrenzungsfrage zwischen dem Kauf einer zukünftigen Sache und einem (gemischten) Kauf- Werkvertrag. Andererseits gibt es im Entscheid wichtige Klarstellungen, in welchen Fällen eine Mängelrüge „sofort“ erfolgt ist oder aber der Käufer seine Gewährleistungsrechte wegen verspäteter Mängelrüge verwirkt hat.
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Grundstückfinanzierung und die Lex Koller
Kann eine schweizerische Staatsangehörige mit ausländischem Wohnsitz ohne weiteres ein Grundstück in der Schweiz kaufen? Ja. Allerdings gibt es gewisse Vorbehalte und ist Vorsicht geboten, falls der Kaufpreis – wenn auch nur teilweise – durch eine Person im Ausland fremdfinanziert wird.
Verbotene Doppelmakelei im Immobiliengeschäft
In der Immobilienvermarktung gelten für Makler seit Kurzem verschärfte Spielregeln. Denn das Bundesgericht qualifiziert jede Doppelmaklerei als Verstoss gegen Art. 415 OR, was zur Verwirkung sämtlicher Vergütungsansprüche des Maklers aus diesem Immobiliengeschäft führt.
Von der Schatten-Inventarisierung von Grundstücken
Die Überraschung und das Unverständnis sind jeweils gross, wenn der bau- oder verkaufswillige Grundstückeigentümer vom Architekten oder dem Immobilienmakler erfährt, dass die Immobilie „in einem Inventar“ erfasst sei. Eine offizielle Mitteilung der Behörden ist nie erfolgt; was ist geschehen?
Lex Koller: Mehrere Ferienhäuser im Erbfall
Herr X ist britischer Staatsbürger und wohnt in Grossbritannien. Im Februar 2008 erwarb er zusammen mit seiner Frau eine Liegenschaft im Kanton Waadt, die mit einem Ferienhaus überbaut war. Um die besagte Liegenschaft erwerben zu können, verkaufte Herr X am selben Tag seinem Vater das in derselben Gemeinde gelegene Feriendomizil, dessen Eigentümer Herr X bereits war. Im März 2012 verstarb der Vater von Herrn X. Im Rahmen des Erbgangs vermachte der Verstorbene seinem Sohn, das besagte, im Februar 2008 von Herrn X erworbene Feriendomizil.
Letter of Intent und Stockwerkeigentum – Treuwidrige Berufung auf Formungültigkeit
Im Sommer 2009 unterzeichneten A und die B AG eine als "Letter of Intent" titulierte Vereinbarung. Darin kamen die Vertragsparteien überein, dass die B AG auf einem ihr gehörenden, im Kanton Tessin gelegenen Grundstück Stockwerkeigentum begründen und für CHF 500'000 diesbezügliche Miteigentumsanteile an A verkaufen werde. Im Gegenzug verpflichtete sich A in der besagten Vereinbarung, die entsprechenden StWE-Anteile von der B AG zu kaufen.
Zudem und mit Verweis auf Art. 216 des Schweizerischen Obligationenrechts erklärten die Parteien in dieser Vereinbarung, dass sie sich bewusst seien, dass auch Vorverträge über Grundstücksgeschäfte (wie die vorliegende Absichtserklärung) für deren Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung bedürfen. Dabei vereinbarten A und die B AG weiter, dass der zugehörige Kaufvertrag über die eingangs erwähnten StWE-Einheiten bis Ende September 2009 öffentlich beurkundet werden müsse. Für den Fall, dass sich eine Vertragspartei nicht an ihre vertraglichen Verpflichtungen halte, vereinbarten A und die B AG in dieser Absichtserklärung zudem eine Konventionalstrafe in der Höhe von CHF 100'000.
In der Folge begründete die B AG auf dem besagten Tessiner Grundstück kein Stockwerkeigentum und verkaufte das Land stattdessen an Dritte. Daraufhin forderte A von der B AG die vertraglich vereinbarte Konventionalstrafe gerichtlich ein. Die B AG brachte unter anderem vor, dass die besagte Absichtserklärung mangels öffentlicher Beurkundung formungültig resp. nichtig sei.
Die Krux mit der Lex Koller
Immer wieder kommt es vor, dass ausländische Kaufinteressierte mit dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, kurz Lex Koller, konfrontiert werden. So stellen Schweizer Immobilienvermittler ausländischen Kaufinteressierten meist ungewohnte, teils auch persönliche Fragen, z. B. welche Staatsbürgerschaften sie haben, wo Sie zurzeit ihren (Haupt-) Wohnsitz haben oder ob und wann sie – bei einem aktuellen Wohnsitz ausserhalb der Schweiz – planen, beim einem Eigentumserwerb definitiv in die Schweiz zu ziehen. Manchmal werden solche Kaufinteressenten sogar gebeten, für ihre ernsthaft geplante Wohnsitznahme in der Schweiz geeignete Nachweise zu liefern und in der Folge Belege aufzubewahren, die ihren tatsächlichen Schweizer Wohnsitz, d. h. das Zentrum ihrer Lebensbeziehungen, im Bedarfsfall zweifellos belegen könnten.
Maklervertrag: Ausser Spesen nix gewesen?
Immer wieder kommt es vor, dass Kaufinteressenten die vermittelte Liegenschaft doch nicht kaufen. Im ungünstigsten Fall hat der Makler bereits das Notariat aufgefordert, die entsprechenden Verkaufsunterlagen auszuarbeiten. Wer trägt nun die vom Notariat trotzdem in Rechnung gestellten Gebühren?
Gerichtsstand in der internationalen Kunstvermittlung
Gemeinhin liegt es am Kläger, seine behaupteten Ansprüche in einer vertraglichen
Streitigkeit bei den Gerichten am Ort der beklagten Partei durchzusetzen („actor sequitur forum rei“). Dies ist auch bei internationalen Verhältnissen der Ausgangspunkt (vgl. Art. 2 LugÜ und Art. 112 IPRG6). Allerdings gibt es besondere Gerichtstände, die alternativ, konkurrierend oder ausschliesslich zum vorgenannten, allgemeinen Beklagten-Gerichtsstand stehen. Solche besonderen Gerichtsstände sind teils rechtspolitisch motiviert und sollen direkt dem Schutz einer Vertragspartei dienen oder ergeben sich aufgrund einer sachlichen oder inhaltlichen Nähe zum Vertragsgegenstand. Dergestalt schaffen das LuganoÜbereinkommen wie auch das IPRG besondere Gerichtsstände und knüpfen dabei an z. B. an den Erfüllungsort einer zu erbringenden Dienstleistung, an den
Lageort eines Grundstücks resp. einer beweglichen Sache oder an die Qualifikation
einer strittigen Vereinbarung als Konsumentenvertrag.
Geldwäscherei im Immobiliensektor
Die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht FINMA erliess am 20. Oktober 2010 ein Rundschreiben zur Finanzintermediation nach dem Geldwäschereigesetz (GwG, SR 955.0). In diesem Kreisschreiben, das am 1. Januar 2011 in Kraft getreten ist, konkretisierte die FINMA insbesondere ihre Praxis zur Verordnung über die berufsmässige Ausübung der Finanzintermediation (VBF, SR 955.071). Obwohl vorwiegend Tätigkeiten im Finanzsektor in den Anwendungsbereich des GwG fallen, werden auch Personen und Unternehmen, die primär Dienstleistungen in anderen Sektoren erbringen, von den Bestimmungen des GwG erfasst, wenn sie zusätzlich finanzintermediäre Tätigkeiten ausüben.
Vor diesem Hintergrund wird nachstehend das besagte Kreisschreiben zur Finanzintermediation mit einem speziellen Augenmerk auf die verschiedenen Tätigkeiten im Immobiliensektor diskutiert. Dabei wird anhand von konkreten Beispielen ausgeführt, in welchen Fällen resp. unter welchen Voraussetzungen im Immobiliensektor eine GwG-relevante Tätigkeit vorliegt.
Grundstückkauf mit angefangener Baute
Eigentum an Grundstücken, wie Wohnungen im Stockwerkeigentum oder Liegenschaften mit oder Gebäuden, wird im Rahmen eines öffentlich beurkundeten Kaufvertrags übertragen. Im Gegenzug bezahlt der Käufer des betreffenden Grundstücks den verhandelten Kaufpreis, der ein wichtiger Bestandteil des öffentlich beurkundeten Kaufvertrags ist. Rechtlich schwieriger zu beurteilen ist die Bestimmung der exakten Höhe des zu beurkundenden Kaufpreises, wenn das Kaufobjekt im Zeitpunkt der öffentlichen Beurkundung des zugehörigen Vertrags noch nicht resp. noch nicht vollständig existiert. Ebenso ist beim Kauf einer erst im Bau befindlichen Immobilie nicht immer klar, welche werkvertraglichen Elemente ebenfalls Teil der öffentlichen Beurkundung sein müssen. Typischerweise stellen sich diese Fragen beim Kauf einer StWE-Wohnung oder beim Kauf eines Reiheneinfamilienhauses, die im Rahmen einer Gesamtüberbauung errichtet und wo bereits in der Projektierungsphase die ersten Kaufverträge abgeschlossen werden.
Lex Koller: Neues zum Wohnsitzerfordernis
Frau X ist deutsche Staatsangehörige und mit einem Amerikaner verheiratet. Das Ehepaar, das damals noch in den USA wohnte, beabsichtigte in der Schweiz Wohnsitz zu nehmen. Zu diesem Zweck stellten sie im März 2006 in der Gemeinde Gryon VD ein Gesuch zum Erhalt einer Aufenthaltsbewilligung B ohne Erwerbstätigkeit, zumal sich die Ehegattin X, Erbin eines bedeutenden amerikanischen Textilunternehmens, auf die Erziehung ihres Kindes konzentrieren wollte. X fand auch bald ein Haus und unterzeichnete eine entsprechende Kaufverpflichtung. Zudem deponierte X am 1. April 2006 ihre Papiere in der Gemeinde Gryon. Am 3. April 2006 wurde im Weiteren die ersuchte Aufenthaltsbewilligung zugesprochen. In der Folge kaufte X im Juni 2006 sowie im März 2007 in der Gemeinde Gryon verschiedene Grundstücke, wobei geplant war, diese mit sechs Chalets zu überbauen.
Asbest in Immobilien
Im Jahr 2002 kaufte die X AG von der Y AG in Genf eine Landparzelle, auf welcher ein Haus mit Baujahr 1958 stand. Zwei Jahre später begann die Käuferin X AG das besagte Haus zu renovieren. Im Verlauf der Renovationsarbeiten musste sie feststellen, dass im Haus Asbest verbaut wurde. Ein vom Kanton Genf durchgeführtes Gutachten bestätigte den Befund von Asbest an verschiedenen Orten im Haus. Die daraufhin eingeleiteten Massnahmen zur Asbestbeseitigung im Erdgeschoss wurden im November 2004 abgeschlossen, doch rechneten die beigezogenen Architekten mit Gesamtkosten von etwa einer Million Franken. Im November 2006 erbat die X AG vom Kanton Genf einen Verteilschlüssel, wie diese Kosten zwischen ihr und der früheren Eigentümerin sowie Verkäuferin Y AG zu verteilen sind. Die angerufene kantonale Behördenstelle wollte allerdings nicht Hand bieten zu einem solchen Verteilschlüssel, weil es sich beim betroffenen Gebäude nicht um eine Altlast im Sinne von Art. 32c und Art. 32d des Umweltschutzgesetzes (SR 814.01, nachfolgend auch "USG") handle.
Fälle aus der Immobilienrechtspraxis
Zu dieser Fallsammlung: In der Rubrik Jus-News werden in der Verbandszeitschrift Immobilia seit dem Jahre 2005 aktuelle Bundesgerichtsentscheide und weitere rechtliche Neuigkeiten, welche für die Immobilienwirtschaft von Bedeutung sind, kommentiert und veröffentlicht. Über die Jahre und bis Ende 2008 hat sich daraus eine beachtliche Sammlung von Fallbeispielen ergeben, welche in dieser Publikation nun neu nach Themengebieten geordnet und in aktualisierter Form vorliegt. Dies Fallsammlung richtet sich sowohl an Immobilienprofis, wie auch an Personen, welche sich in den diversen Ausbildungen, welche durch den SVIT und seine Partner angeboten werden, befinden.
Hausverlosung? Eine rechtliche Kurzbetrachtung
Verschiedentlich hört und liest man vom Losglück, welches einem für wenige Franken den Einzug in das Traumhaus ermöglichen soll. Dabei funktioniert die Idee einer solchen Hausverlosung, die sich neuerdings insbesondere in Österreich grösserer Beliebtheit erfreut, meist wie folgt: Ein verkaufswilliger Hauseigentümer gibt z. B. 10'000 Lose aus und verkauft diese zum Preis von je CHF 100 über die eigens hierfür erstellte Website. In der Folge werden die einzelnen Zahlungseingänge auf dem Treuhandkonto eines Notars verbucht und die Loskäufer den ausgegebenen Losnummern zugeteilt. In der anschliessenden Losziehung wird der glückliche Gewinner ermittelt.
Ist in der Schweiz eine solche Hausverlosung rechtlich überhaupt zulässig resp. ist der Erwerb eines Hauses über den vorgängigen Kauf eines Loses rechtlich überhaupt möglich? Auf Wunsch der Redaktion wird im Folgenden diesen Fragen nachgegangen.
Neues zum Gewährleistungsausschluss beim Immobilienkauf
Das Ehepaar A erwarb im August 2003 von B ein Baurecht, auf im Jahr 1995 eine Industriehalle errichtet wurde. Der Kaufpreis betrug damals CHF 600'000. Im Vorfeld des Kaufs besichtigte das Ehepaar A das besagte Grundstück zusammen mit einem Architekten und stellte dabei keine baulichen Mängel an der Industriehalle fest. Später liess das Ehepaar A den Brandversicherungswert der Halle durch einen anderen Architekten bestimmen, der einen Wert von CHF 990'000 errechnete. Dabei wurden wiederum keine baulichen Mängel festgestellt. Zudem stellte auch ein vom Ehepaar A beigezogener Fachspezialist keine Probleme mit der Dichtigkeit des Daches der Industriehalle fest.
Neues zur Lex Koller
Der Bundesrat hat in seiner Sitzung vom 4. Juli 2007 beschlossen, dem Parlament die Aufhebung des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Lex Koller) zu beantragen, gleichzeitig jedoch flankierende Ersatzmassnahmen durch eine Revision des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) einzuführen.
[Hinweis zur Wiedererstarkung der Lex Koller vgl. auch diesen Artikel im PDF-Format]
Weitere rechtliche Überlegungen zum Umgang mit Radon-Gas (Forts.)
In der Juni - Ausgabe der immobilia machten wir bereits auf die Radon-Problematik im Zusammenhang mit Immobilien aufmerksam. Im Rahmen dieser Ausführungen möchten wir ergänzend zu den rechtlichen Überlegungen im Zusammenhang mit Liegenschaftstransaktionen speziell auf die möglichen Konsequenzen für Bauherrn und Architekten sowie mietrechtliche Konsequenzen aufgreifen.
Mangelhaftung beim Wohnungskauf
Käufer A erwarb von der X AG mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag für CHF 492'000 eine 4 ½ Zimmer-Maisonette-Wohnung im Stockwerkeigentum, wobei er zuvor die auf zwei Stockwerke verteilten Wohnräumlichkeiten im Rohbau-Zustand besichtigt hatte. In besagtem Kaufvertrag werden neben dem detaillierten Baubeschrieb und Grundrissplan auch zwei Aufteilungspläne erwähnt. Letztere waren zwar Teil der Verkaufsunterlagen; im Kaufvertrag selbst bestätigt der Käufer A jedoch nur, diese Aufteilungspläne erhalten zu haben, ohne dass diese im beurkundeten Kaufvertrag als Beilagen aufgeführt waren.