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Publikationen von Boris Grell
Vormerkung Mietverhältnis im Grundbuch: Sachliche Zuständigkeit (Fachartikel in Mietrecht Aktuell 2022/3)
Streitigkeiten über die Vormerkung von Mietverhältnissen an Wohn- und Geschäftsräumen im Grundbuch nach Art. 261b OR fallen unter den Begriff des "Kündigungsschutzes" im Sinne von Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO. Für solche Streitigkeiten gilt demnach das vereinfachte Verfahren nach Art. 243 ff. ZPO ohne Rücksicht auf den Streitwert. Demzufolge fallen Streitigkeiten rund um die gerichtliche Durchsetzung eines solchen Grundbucheintrags nicht in die sachliche Zuständigkeit der Handelsgerichte gemäss Art. 6 ZPO und sind vielmehr erstinstanzlich vom hierfür zuständigen Mietgericht zu beurteilen.
Grundstückfinanzierung und die Lex Koller
Kann eine schweizerische Staatsangehörige mit ausländischem Wohnsitz ohne weiteres ein Grundstück in der Schweiz kaufen? Ja. Allerdings gibt es gewisse Vorbehalte und ist Vorsicht geboten, falls der Kaufpreis – wenn auch nur teilweise – durch eine Person im Ausland fremdfinanziert wird.
Fremdfinanzierung beim vorgemerkten Mietvertrag
Regelmässig räumt der Vermieter dem Mieter von Wohn- oder Geschäftsräumen das Recht ein, den Mietvertrag im Grundbuch vormerken zu lassen. Eine solche Vormerkung hat für den Vermieter nicht nur mietvertragliche Konsequenzen, sondern auch Auswirkungen auf die beabsichtigte Aufstockung bestehender Hypotheken zur Finanzierung eines Vermieterausbaus.
Von der Schatten-Inventarisierung von Grundstücken
Die Überraschung und das Unverständnis sind jeweils gross, wenn der bau- oder verkaufswillige Grundstückeigentümer vom Architekten oder dem Immobilienmakler erfährt, dass die Immobilie „in einem Inventar“ erfasst sei. Eine offizielle Mitteilung der Behörden ist nie erfolgt; was ist geschehen?
Aussichtsschutz trotz Bäumen
In einem bemerkenswerten Fall aus dem Kanton Zürich hatte das Bundesgericht kürzlich zu entscheiden (5A_898/2015 vom 11. Juli 2016), unter welchen Voraussetzungen man sich nicht mehr auf eine während langer Zeit nicht beachtete Grunddienstbarkeit zur Durchsetzung eines Aussichtsschutzes berufen kann. In diesem Entscheid äusserte sich das Bundesgericht überdies zu der in der Rechtslehre bislang ebenfalls kontrovers diskutierten Rechtsfrage, ob im Gerichtsprozess die Stockwerkeigentümergemeinschaft oder ob die einzelnen Stockwerkeigentümer die Durchsetzung der vorgenannten Grunddienstbarkeit einklagen müssen.
Auch für Makler: Bundesgerichtsurteil schafft neue Einsichten ins Grundbuch
Schützenswertes Interesse überwiegt das Geheimhaltungsrecht. Mit einem im Rahmen eines Erbrechtsstreits gefällten Urteil zur Einsichtnahme ins Grundbuch setzt das Bundesgericht neue Massstäbe, auch für das Maklergeschäft.
Lex Koller: Mehrere Ferienhäuser im Erbfall
Herr X ist britischer Staatsbürger und wohnt in Grossbritannien. Im Februar 2008 erwarb er zusammen mit seiner Frau eine Liegenschaft im Kanton Waadt, die mit einem Ferienhaus überbaut war. Um die besagte Liegenschaft erwerben zu können, verkaufte Herr X am selben Tag seinem Vater das in derselben Gemeinde gelegene Feriendomizil, dessen Eigentümer Herr X bereits war. Im März 2012 verstarb der Vater von Herrn X. Im Rahmen des Erbgangs vermachte der Verstorbene seinem Sohn, das besagte, im Februar 2008 von Herrn X erworbene Feriendomizil.
Event: Der SVIT-Zürich lädt zum Stehlunch "Immobilienrecht"
Grundstückkauf mit angefangener Baute
Eigentum an Grundstücken, wie Wohnungen im Stockwerkeigentum oder Liegenschaften mit oder Gebäuden, wird im Rahmen eines öffentlich beurkundeten Kaufvertrags übertragen. Im Gegenzug bezahlt der Käufer des betreffenden Grundstücks den verhandelten Kaufpreis, der ein wichtiger Bestandteil des öffentlich beurkundeten Kaufvertrags ist. Rechtlich schwieriger zu beurteilen ist die Bestimmung der exakten Höhe des zu beurkundenden Kaufpreises, wenn das Kaufobjekt im Zeitpunkt der öffentlichen Beurkundung des zugehörigen Vertrags noch nicht resp. noch nicht vollständig existiert. Ebenso ist beim Kauf einer erst im Bau befindlichen Immobilie nicht immer klar, welche werkvertraglichen Elemente ebenfalls Teil der öffentlichen Beurkundung sein müssen. Typischerweise stellen sich diese Fragen beim Kauf einer StWE-Wohnung oder beim Kauf eines Reiheneinfamilienhauses, die im Rahmen einer Gesamtüberbauung errichtet und wo bereits in der Projektierungsphase die ersten Kaufverträge abgeschlossen werden.
Bauhandwerkerpfandrecht beim Gerüstbau
Die Baugenossenschaft A sanierte und erweiterte eine ihrer Liegenschaften. Dabei übertrug sie die Gerüstarbeiten an die X AG. Das Gerüst wurde im Verlauf der Bauarbeiten umgestellt bzw. dem Baufortschritt angepasst, d. h. teilweise abgebaut und in geänderter Form wieder aufgebaut. Verwendet wurde kein für das Bauvorhaben eigens hergestelltes Gerüst, sondern ein gängiges Element-/ Systemgerüst. In der Folge bezahlte die X AG den vereinbarten Pauschalbetrag von CHF 50'300 nicht.
Zur Sicherstellung dieses Vergütungsanspruchs wurde im Grundbuch ein Bauhandwerkerpfandrecht vorgemerkt und provisorisch eingetragen. Kurz vor dem Abbau des Gerüsts klagte die X AG auf definitive Eintragung des besagten Bauhandwerkerpfandrechts. Das angerufene Handelsgericht des Kantons Bern wies die Klage ab. Daraufhin gelangte die X AG mit Beschwerde in Zivilsachen ans Bundesgericht.
[Hinweis: Beachte die aktuelle Fassung und Erfassung von Baugerüsten in Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB hier]
Revision Bauhandwerkerpfandrecht
Mit Datum vom 29. Juni 2007 veröffentlichte der Bundesrat die Botschaft zur Änderung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches im Bereich Sachenrecht. Neben der geplanten Einführung des papierlosen Register- Schuldbriefs wurden unter anderem auch die Bestimmungen zum Bauhandwerkerpfandrecht (Art. 837 ff. ZGB) einer Revision unterzogen. Nachfolgend werden die zentralen, erst im Entwurf vorliegenden Neuerungen zum Bauhandwerkerpfandrecht (revZGB) kurz vorgestellt und besprochen.
[Hinweis: Beachte die aktuelle Fassung des Bauhandwerkerpfandrechts in Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB und Art. 839 ff. ZGB hier]
Möglichkeiten und Grenzen der Löschung von Grunddienstbarkeiten
Im ersten Fall ist auf einem Grundstück A im Grundbuch ein Wegrecht zugunsten des benachbarten Grundstücks B als Grunddienstbarkeit eingetragen. Das besagte Wegrecht ist jedoch nicht auf das sogenannt dienende Grundstück A beschränkt, sondern beschlägt insgesamt drei nebeneinander liegende Grundstücke. Mit dem genannten Wegrecht hat sich der damalige Eigentümer des berechtigten Grundstückes B vor langer Zeit den Zugang zu seinem eigenen Grundstück von einer angrenzenden Strasse aus sichern lassen. Seit der damaligen Eintragung der genannten Grunddienstbarkeit im Grundbuch zulasten des Grundstücks A stellte sich heraus, dass das Wegrecht auf dem Grundstück C in Wirklichkeit gar nicht bestand.