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Publikationen von Boris Grell
Anfangsmietzinsanfechtung: Wichtige prozessuale Weichenstellungen des Bundesgerichts
Das Bundesgericht hat Klarheit geschaffen, welche Indizien die Vermieterschaft in das Gerichtsverfahren einbringen kann und mit welchem Prüfungsmassstab die Gerichte diese Indizien würdigen müssen, damit die Vermieterschaft eine vermutete Missbräuchlichkeit
eines Anfangsmietzinses erschüttern kann.
Mehrwertsteuer-Erhöhung auf 2024 – Formularpflicht?
Ab dem 1. Januar 2024 beträgt die Mehrwertsteuer in der Schweiz 8.1 %. Muss bei Mehrwertsteuer-optierten Mietverträgen diese Erhöhung des Mehrwertsteuersatzes um 0.4 % mit amtlichen Formular gemäss Art. 269d OR angezeigt werden?
Vormerkung Mietverhältnis im Grundbuch: Sachliche Zuständigkeit (Fachartikel in Mietrecht Aktuell 2022/3)
Streitigkeiten über die Vormerkung von Mietverhältnissen an Wohn- und Geschäftsräumen im Grundbuch nach Art. 261b OR fallen unter den Begriff des "Kündigungsschutzes" im Sinne von Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO. Für solche Streitigkeiten gilt demnach das vereinfachte Verfahren nach Art. 243 ff. ZPO ohne Rücksicht auf den Streitwert. Demzufolge fallen Streitigkeiten rund um die gerichtliche Durchsetzung eines solchen Grundbucheintrags nicht in die sachliche Zuständigkeit der Handelsgerichte gemäss Art. 6 ZPO und sind vielmehr erstinstanzlich vom hierfür zuständigen Mietgericht zu beurteilen.
Ausweisung im Summarverfahren – Return to sender (Fachartikel in Mietrecht Aktuell 2022/2)
Es besteht kein klares Recht zur Frage, ob eine Kündigungsandrohung bzw. eine Kündigung als zugestellt gilt, wenn der Mieterschaft kein Abholzettel in den Briefkasten gelegt werden konnte, mithin die Sendung mit dem Vermerk "Empfänger konnte unter angegebener Adresse nicht ermittelt werden" an die Vermieterschaft retourniert wird.
Anfangsmietzins-Formular ohne Rückseite?
Wie ist die Rechtslage, wenn eine Mieterschaft behauptet, nur die Vorderseite des Anfangsmietzins-Formulars erhalten zu haben, und dazu ein nur von der Vermieterschaft unterzeichnetes, amtliches Formular ohne Rückseite ins Recht legt? Wie der nachfolgend diskutierte Bundesgerichtsentscheid zeigt, kann das für die Vermieterschaft ins Geld gehen.
Digitaler Mietvertrag
Digitaler Mietvertrag
Leitfaden für Immobiliendienstleister
Branchenempfehlung
Rückforderung von Akontozahlungen für Nebenkosten – Substanziierungserfordernisse und Beweislastverteilung
Erhebt die Mieterschaft vertragsgemäss Einsprache gegen eine von der Vermieterschaft vorgelegte Nebenkostenabrechnung und erweist sich im Prozess, dass die Vermieterschaft die Nebenkostenaufwendungen nicht korrekt abgerechnet hat oder kommt die Vermieterschaft den sie treffenden Substanziierungs- und Beweisführungserfordernissen für ihre Nebenkostenansprüche nur ungenügend nach, kann die Mieterschaft aus Vertrag die zu ihren Gunsten bestehenden Differenz zwischen den geleisteten Akontozahlungen und dem effektiven (bzw. dem substanziierten und bewiesenen) Nebenkostenanspruch der Vermieterschaft zurückverlangen.
Anfangsmietzins
Ein Vergleich, der im Rahmen eines Schlichtungsverfahrens zur Senkung des Mietzinses geschlossen und in der Folge das Verfahren beendigt worden ist, kann nur noch durch ein rechtzeitig erhobenes, gutgeheissenes Revisionsgesuch abgeändert werden. Eine Anpassung des vergleichsweise neu festgesetzten Mietzinses ist demgegenüber nicht mehr möglich durch ein späteres Anfech-tungsverfahren zur Festsetzung des Anfangsmietzinses (mitsamt dem damit einhergehenden Rückforderungsanspruch), selbst wenn die Mietpartei erst nach dem Vergleichsabschluss von der Nichtigkeit des Anfangsmietzinses erfahren haben.
Digitale Unterschrift
Eigenhändige Unterschrift und / oder digitale, elektronische Signatur: Was ist rechtlich möglich und in der Immobilienbranche praktikabel?
Anfechtung Anfangsmietzins und zugehörige Aktivlegitimation
Auch eine Person, die nicht im Mietobjekt wohnen wird, kann Mitmieter sein – in casu der Vater einer Studentin, welche wegen fehlender Solvenz als Mitmieterin von der Vermieterschaft abgelehnt worden war. Die Anfangsmietzinsanfechtung durch den anderen Mitmieter zusammen mit der Tochter war ungültig, weil der Vater – als Mitmieter – die Anfechtung hätte mittragen müssen (notwendige Streitgenossenschaft).
Entscheid des Bundesgerichts vom 29. April 2020 (BGer 4A_484/2019)
Rückgabe Mietobjekt – Zeitliche und inhaltliche Anforderungen an vermieterseitige Prüfung und Meldung an die Mieterschaft (Art. 267a OR)
Will eine Mieterschaft das Mietobjekt ausserterminlich oder in einem fragwürdigen Zustand zurückgeben, ist die Vermieterschaft gut beraten, eine solche Rückgabe nicht leichtfertig zu verweigern und sich an die strengen Voraussetzungen von Art. 267a OR zu halten, ansonsten sie ihre diesbezüglichen Forderungsansprüche gegenüber der Mieterschaft verwirkt.
Strom vom eigenen Dach: Das müssen Eigentümer wissen
Mit der grünen Welle gewinnt auch der Solarstrom immer mehr an Attraktivität, umso mehr, wenn der Strom vom eigenen Dach kommt. Wie können sich Eigentümer hier einbringen? Die nachfolgenden Ausführungen gehen auf die rechtlichen Rahmenbedingungen ein, um von eigenproduziertem Solarstrom profitieren zu können.
A-Post Plus in der Liegenschaftsbewirtschaftung
Seit einigen Jahren offeriert die Schweizerische Post, wichtige Briefsendungen mittels A-Post Plus zu versenden. Wann ist der Versand fristauslösender Mitteilungen an Mieter mittels A-Post Plus auch rechtlich sinnvoll und in welchen Konstellationen ist immer noch der „klassische“ Versand mittels eingeschriebener Briefpost vorzuziehen?
Bundesgericht: Wieder Neues zur Sanierungskündigung
Derzeit haben höchstrichterliche Entscheide zur Sanierungskündigung Hochkonjunktur. Bereits in der letzten Ausgabe (vgl. Ausgabe 2/17, S. 8 f.) konnte dazu viel rechtlich Wissenswertes berichtet werden. Im jüngsten Entscheid des Bundesgerichts von Ende August 2017 kommt – neben der ausdrücklichen Bestätigung der bisherigen Rechtsprechung – zusätzliches, überwiegend vermieter- und hauseigentümerfreundliches Kernwissen zur Gültigkeit von Sanierungskündigungen dazu.
Werkeigentümerhaftung - Publikation SVIT FM Kammer
Viele Eigentümer und Betreiber von Immobilien wähnen sich in trügerischer Sicherheit und unterschätzen ihre Haftungsrisiken. Die SVIT FM-Kammer unterstützt Eigentümer im rechtssicheren Umgang mit den gesetzlichen Pflichten und bei der Delegation an Dritte. Durch die Übernahmeverpflichtung der Schweiz in Bezug auf europäische Normen und Richtlinien hat sich die SVIT FM Kammer entschieden, die deutsche Richtlinie GEFMA 190 in die Schweiz zu übertragen und im nun vorliegenden Werk ausführlich zu kommentieren. Es vermittelt grundlegende Informationen und Zusammenhänge über die Werkeigentümerhaftung/Betreiberverantwortung im Rahmen des Facility Managements.
Ferien und Fristen im Mietrecht
Wie ist die rechtliche Situation, wenn der Mieter in den Ferien ist und der Vermieter ihm darum eine Kündigung nicht zustellen kann bzw. diese retourniert wird? Zudem: Ist eine Ertragsoptimierungskündigung per se nichtig oder nur anfechtbar?
Fremdfinanzierung beim vorgemerkten Mietvertrag
Regelmässig räumt der Vermieter dem Mieter von Wohn- oder Geschäftsräumen das Recht ein, den Mietvertrag im Grundbuch vormerken zu lassen. Eine solche Vormerkung hat für den Vermieter nicht nur mietvertragliche Konsequenzen, sondern auch Auswirkungen auf die beabsichtigte Aufstockung bestehender Hypotheken zur Finanzierung eines Vermieterausbaus.
Nochmals zum Fristenlauf in Mietsachen und zur Gültigkeit einer Kündigung mit veraltetem amtlichen Formular
Ausgangslage
Anfang März 2014 wurde an dieser Stelle über einen nicht für die Aufnahme in die amtliche Sammlung bestimmten Bundesgerichtsentscheid zur Fristberechnung in Mietangelegenheiten berichtet. Das Bundesgericht entschied damals, dass sich die Fristberechnung resp. die Rechtzeitigkeit eines Erstreckungsbegehrens – wie die Kündigung von Mietverhältnissen – nach der absoluten Empfangstheorie richtet. Das Bundesgericht hat dies nun auch in einem für die amtliche Sammlung vorgesehenen Entscheid bestätigt.
Das Bundesgericht hat in diesem Entscheid zudem klargestellt, dass die Verwendung eines veralteten amtlichen Kündigungsformulars im vorliegenden Fall nicht geschadet hat resp. die Kündigung deswegen nicht nichtig ist.
Erbschaftssteuer-Initiative und Mietrecht
Das Bundesgericht hat sich in einem Entscheid vom 26. März 2014 zu einer interessanten Konstellation geäussert, welche sich indirekt aus der Erbschaftsinitiative resp. aus den Ende 2011 von Grundstückeigentümern gegen die möglichen Folgen der Erbschaftsinitiative getroffenen Vorkehren ergibt. Mit diesem Entscheid hat das Bundesgericht auch seine diesbezügliche Rechtsprechung aus dem Jahr 2005 in Erinnerung gerufen; dazu vgl. BGer 4C.235/2005 E. 3.1.
Umbauarbeiten und Mietzinserhöhungen: Neues zur Kostenverteilung unter Mietern
Es ist immer dasselbe: Einerseits soll und muss die Mietliegenschaft in Schuss gehalten werden. Zudem ergeben sich über die Zeit neue oder andere Bedürfnisse, eine Wohnung zu nutzen. Andererseits sind bauliche Erneuerungen und Anpassungen zwangsläufig mit teils hohen Kosten verbunden, die der Eigentümer und Vermieter nach Möglichkeit an die Mieter weitergeben will. Ist dies zulässig und hier im Speziellen: Wie und wie weit können solche Sanierungskosten (im Rahmen von Mietzinserhöhungen) auf die Mieter überwälzt werden? Zu dieser Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung hat sich das Bundesgericht in einem französischen Entscheid (BGE 139 III 209 = Pra 2014/1 Nr. 3 = BGer 4A_727/2012) vor kurzem geäussert.