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Publikationen von Boris Grell
Neues zur Fristberechnung im Mietrecht
Ein Vermieter kündigte mit eingeschriebenem Brief vom 31. August 2011 den Mietern von zwei Wohnungen in Montreux die unecht befristeten Mietverhältnisse unter Beachtung der mietrechtlichen Formularpflichten und Kündigungsfristen. Die besagten Kündigungsschreiben wurden am 1. September 2011 der Post übergeben. Am 2. September 2011 wurde den Mietern die Abholungsmeldung ins Postfach gelegt. In der Folge wurden die Kündigungsschreiben – aufgrund eines Nachsendeauftrags der Mieter vom 7. September 2011 – an ein Postfach in Lausanne versendet. Am 14. September 2011 wurde in dieses zweite Postfach wiederum eine Abholungseinladung gelegt, worauf die Kündigungsschreiben den Mietern am 21. September 2011 ausgehändigt werden konnten. Am 17. Oktober 2011 verlangten die Mieter eine Erstreckung der gekündigten Mietverhältnisse gestützt auf Art. 273 Abs. 2 lit. a OR.
Kündigung der Abwartswohnung
Eine Frau wurde im Jahr 1981 mit einem 20-Prozent Pensum als Hausabwartin angestellt und durfte in der von ihr so betreuten Liegenschaft eine 3-Zimmerwohnung bewohnen. Im zugehörigen Vertrag mit der Eigentümerin ("contrat de travail pur le service de concierge à temps partiel") wurde ausdrücklich festgehalten, dass die Nutzung der besagten Dienstwohnung ("apartment de service") untrennbar mit dem Arbeitsverhältnis als Abwartin verbunden ist und die Wohnung mit der Beendigung des Arbeitsverhältnisses zurück gegeben werden muss. Die Tätigkeit der Abwartin wurde in der Vereinbarung mit CHF 3'900 jährlich und die Benutzung der Wohnung mit CHF 4'200 beziffert, sodass die Abwartin eine jährliche Entschädigung von CHF 300 an die Eigentümerin zu entrichten hatte.
Event: Der SVIT-Zürich lädt zum Stehlunch "Immobilienrecht"
Wenn Kinder und Musik die Harmonie stören
Es ist nicht nur so, dass das Gras auf der anderen Seite des Zauns stets grüner ist. Auch Kinderlärm scheint stets lauter und störender zu sein, wenn es nicht die eigenen Kinder sind. Das Gleiche gilt für Musik, die man nicht selber (ab)spielt. Auch hier kann es schnell zu Reibereien und Streitereien mit den Nachbarn kommen. Neben der eigentlichen Lärmthematik kann man sich zudem trefflich über den guten Musikgeschmack oder die richtige Erziehung der Kinder streiten. Diese Diskussionen überlasse ich gerne anderen und konzentriere mich nachfolgend darauf, das rechtliche Lärmumfeld zu beackern: Was muss ich mir gefallen lassen und wo sind die Grenzen?
Sommerzeit: Lärmzeit! Much Ado about What?
Ist sie nicht herrlich, diese Sommerzeit! Abgesehen von den nicht mehr so angenehmen Temperaturen im Büro (oder der Erkältung wegen der nicht speziell auf die eigenen Bedürfnisse regulierbaren Klimaanlage) kann man die langen Tage und die lauen Nächte geniessen, draussen essen und es sich nach getaner Arbeit auf dem Liegestuhl im Freien gemütlich einrichten… Wenn da nur nicht dieser Nachbar wäre, der sich immer wieder mit seinem röhrenden Rasenmäher an seiner doch wirklich kleinen Zierrasenfläche vergreifen würde. Zudem ist er ein miserabler Grillmeister, lässt er an den Wochenenden seine Schweinswürste konstant über der offenen Flamme schwarzrösten! Nicht viel besser sind die Nachbarn auf der anderen Seite, resp. die von ihnen beigezogenen Bauunternehmen. Diese erdreisten sich sogar am Samstag frühmorgens, die Planierarbeiten vorzunehmen für die neuen Parkplätze im vorher doch so blumenreichen Vorgarten!
Was muss ich mir alles gefallen lassen; es gibt doch Grenzen!?
Weitere Fälle aus der Immobilienrechtspraxis
Maklerrecht: Kein Tarifgesetz mehr im Kanton Zürich
Seit dem 1. Januar 2012 unterliegt im Kanton Zürich die Maklerprovision bei der Vermittlung von Geschäftsräumen zur Miete keiner gesetzlichen Höchstbegrenzung mehr. Ebenso braucht es ab diesem Jahr im Kanton Zürich keine amtliche Bewilligung mehr, um Mietobjekte zu vermitteln. Die entsprechenden Bestimmungen wurden aufgehoben; andere Normen wurden aber in einen bestehenden Ausführungserlass überführt. Die Revision dieser, soweit ersichtlich, einzigartigen Vorschriften ist aus wirtschaftspolitischer Sicht zu begrüssen.
Zügelzeit - Streit muss nicht sein
Jeweils Ende März und September ist Zügelzeit. Nicht nur stellen die grosszügig auf den Trottoirs parkierten Kleinlastwagen ein wahres Eldorado dar für die umtriebigen Kontrollpersonen des ruhenden Verkehrs, sondern auch unzählige Mieter, aber auch Vermieter und Liegenschaftsverwaltungen sind gefordert. Denn leider ergeben sich bei der Wohnungsrückgabe der bisherigen Mieter oder bei der Übernahme durch die neuen Mieter immer wieder Streitigkeiten. Das muss nicht sein. Wer sich an die folgenden Hinweise hält, kann Streit meist vermeiden.
Von der Beherbergung von Familie und Freunden
Mieter X mietete seit Juni 1997 eine 3-Zimmerwohnung in Versoix im Kanton Genf. Seit dem Jahr 2003 mietete X eine zweite Wohnung in Lausanne, wo er seit 1996 arbeitete. Aufgrund finanzieller Probleme liess X seinen Bruder seit dem Jahr 2004 in seiner Wohnung in Versoix gratis wohnen. Zusätzlich liess X ab dem Jahr 2005 auch noch einen seit mehreren Jahren arbeitslosen Freund in der besagten Wohnung unentgeltlich wohnen. Der Mieter X selbst war jeweils (nur) an den Wochenenden in der Wohnung in Versoix zusammen mit dessen Freund, währendem der Bruder von X an den Wochenenden jeweils seine Freundin sowie die Eltern in Frankreich besuchte. X klärte den Vermieter Y nie über diese Wohnverhältnisse auf.
Mitte Juli 2006 mahnte der Vermieter Y den Mieter X ab. Er verlangte von X die sofortige Beendigung der nicht bewilligten Untermiete und drohte ihm die ausserordentliche Kündigung des Mietvertrages an, wenn er innert 10-tägiger Frist die Mieträumlichkeiten nicht wieder selbst bewohne. Der Mieter X reagierte nicht, weshalb Y mit Verweis auf Art. 257f Abs. 3 OR (Verletzung der Sorgfalt und Rücksichtnahme) das Mietverhältnis unter Verwendung des amtlichen Formulars kündigte.
Grundsatzurteil zum Kündigungsschutz
Der Betreiber eines Clubs, Herr X, stritt sich mit der Y AG als Vermieterin bis vor Bundesgericht über die Frage, ob zwischen ihm und der Y AG überhaupt ein gültiger Mietvertrag abgeschlossen worden sei. Das Bundesgericht bejahte dies in letzter Instanz in seinem Entscheid vom 21. August 2007. Nur knapp zwei Monate später kündigte die Y AG den Mietvertrag mit dem X auf Ende April 2008. X focht die Kündigung rechtzeitig an, worauf die zuständige Schlichtungsstelle in Mietangelegenheiten die Kündigung aufhob. In der Folge gelangte die Y AG an das zuständige Mietgericht, das die Kündigung für rechtsgültig erklärte und X anwies, die Mieträumlichkeiten bis Ende April 2008 zu räumen. Demgegenüber wurden den widerklageweise gestellten Anträgen des Betreibers X auf Zugang zu den Mieträumlichkeiten sowie auf Schadenersatz und Genugtuung nicht stattgegeben. Dieser Entscheid wurde vom zuständigen Obergericht bestätigt, zumal der Betreiber X mit seinen diversen Begehren überhaupt nicht durchgedrungen sei. Hierauf gelangte der Betreiber X mit der Beschwerde in Zivilsachen ans Bundesgericht.
Datenschutz für Mietinteressenten
Immer wieder sind Vermieter und Liegenschaftsverwaltungen in der unangenehmen Situation, wegen Mietzinsausständen oder sonstigem renitenten Verhalten gegen Mieter gerichtlich vorgehen zu müssen. In solchen Fällen stellt sich immer wieder die Frage, ob man diese Zeit und Geld kostenden Verfahren nicht hätte vermeiden können, indem man sich über den betreffenden Mieter im Vorfeld (noch) besser informiert hätte. Ein gewisses Verständnis kann dem Vermieter resp. der Liegenschaftsverwaltung daher durchaus entgegengebracht werden, wenn sie solche Abklärungen (Zahlungsmoral, Bonität, potenzielle "Mietnomaden", etc.) idealerweise bereits im Vorfeld eines Mietvertragsabschlusses machen und dabei Mietinteressenten auf Herz und Nieren prüfen wollen.
Vermietete Ferienwohnung: Höhere Radio- und TV-Gebühren
Wichtiges zur Kündigung einer Genossenschaftswohnung
Die Ehegatten A zeichneten einen Anteilsschein der Genossenschaft B, die im Zweckartikel der Statuten vorsah, primär an Mitglieder der Genossenschaft angenehme und preisgünstige Familienwohnungen zu vermieten. Dementsprechend schloss die Genossenschaft B mit dem Ehepaar A einen Mietvertrag ab. Leider entwickelte sich das Mietverhältnis mit dem Ehepaar A nicht wunschgemäss. Es häuften sich Klagen von Nachbarn, welche gestört wurden durch häufige Streitereien des Ehepaars, durch deren aggressives Auftreten und deren Weigerung, sich an die Hausordnung zu halten. Die Genossenschaft mahnte das Ehepaar A mehrfach ab und drohte ihnen auch die Kündigung des Mietverhältnisses an, falls sich ihr Verhalten nicht bessere und neue Klagen kämen. Da sich keine Besserung einstellte, beschloss die Verwaltung der Genossenschaft schliesslich, das Mietverhältnis aus wichtigen Gründen auf den nächst möglichen Terminen über die Hausverwaltung zu kündigen. Dabei wurde das Ehepaar A aber nicht auch aus der Genossenschaft ausgeschlossen.
Haustiere im Mietrecht
Nachfolgend wird ein Überblick über die mietrechtliche Situation bei der Haltung von Haustieren gegeben. Sind Haustiere in Mietwohnungen generell erlaubt? Gibt es Einschränkungen und wie setzt man diese als Vermieter durch?
Grundlagenirrtum bei zu kleiner Mietfläche
m November 2000 vermietete die Y AG an die X AG Geschäftsräumlichkeiten zum Betrieb eines Solariums. Im besagten Mietvertrag wurde die Fläche mit ca. 246 m2 angegeben, zu einem Zins von CHF 4041 pro Monat. Im Herbst 2005 veranlasste die X AG, dass die Mieträumlichkeiten von einem Ingenieur vermessen wurden, zumal sie Probleme mit der Rentabilität des Solariumbetriebs hatte. Es stellte sich heraus, dass die effektive Fläche nur 204,20 m2 betrug. Mit anderen Worten belief sich die Differenz auf 41.80 m2 oder auf 17 % der im Mietvertrag vermerkten Fläche.
Keine Rechtsnachteile für friedfertige Prozesspartei
B war seit dem Jahr 1977 Mieter einer Wohnung in Genf. Im Nachgang zum Verkauf der Mietliegenschaft kündigte der neue Eigentümer und Vermieter der besagten Mietwohnung dem Mieter B den Mietvertrag wegen dringenden Eigenbedarfs. Der Mieter B focht die Kündigung fristgerecht an und verlangte subsidiär zur Feststellung der Ungültigkeit der Kündigung die Erstreckung des Mietverhältnisses um zwei Jahre. Zwar erachtete die Schlichtungsbehörde die Kündigung als gültig, erstreckte das Mietverhältnis aber um zwei Jahre. Hiergegen rief der Vermieter A (jedoch nicht der Mieter B) das zuständige Mietgericht an und bestritt die angeordnete Erstreckung des Mietverhältnisses. Der Mieter verlangte (erst) in seiner Klageantwort die Feststellung der Ungültigkeit der Kündigung und forderte die maximale Erstreckungsdauer (von vier Jahren bei Wohnräumen).
Relativierung der Formularpflicht im Mietrecht
Aufgrund einer anstehenden Sanierung der Mietliegenschaft wurde den beiden Mietern A und B eine Mietzinserhöhung angezeigt. Das dabei verwendete Formular, welches die Y AG für die Erhöhungsanzeige verwendete, wies gewisse Unstimmigkeiten auf: So enthielt das (gedruckte) Formular noch die alte Firmenbezeichnung der heutigen Y AG (vormals: X AG), obwohl im Zeitpunkt der Erhöhungsanzeige die Firma bereits abgeändert war. Weiter wurde in der Erhöhungsanzeige noch das alte Logo der heutigen Y AG verwendet. Die beiden Mieter fochten die Erhöhung an und machten geltend, dass die angezeigte Mietzinserhöhung nichtig sei, weil diese nicht auf einem von der zuständigen (kantonalen) Behörde genehmigten Formular erfolgt sei.
Vorhänge statt Mietzinsreduktion
Im Jahr 1997 schlossen die Mieter X mit dem Vermieter Y einen unbefristeten Mietvertrag über eine 5 ½ Zimmerwohnung ab. Im Jahr 2002 wurde ein der Mietwohnung schräg gegenüberliegendes Haus abgebrochen und an dessen Stelle ein Neubau errichtet. Der Neubau war im Vergleich zum früheren Gebäude grösser und hatte ein zusätzliches Stockwerk. Dadurch wurde der Ausblick vom Balkon der besagten Mietwohnung am äussersten Ende des Balkons leicht eingeschränkt; zudem waren die Fenster und Balkone des Neubaus derart angeordnet, dass der Einblick in ein Zimmer der Mietwohnung möglich wurde. Zuvor war ein solcher Verlust der Privatsphäre nicht gegeben, weil das abgerissene Gebäude an dieser Stelle keine Fenster oder Balkone hatte.
Fälle aus der Immobilienrechtspraxis
Zu dieser Fallsammlung: In der Rubrik Jus-News werden in der Verbandszeitschrift Immobilia seit dem Jahre 2005 aktuelle Bundesgerichtsentscheide und weitere rechtliche Neuigkeiten, welche für die Immobilienwirtschaft von Bedeutung sind, kommentiert und veröffentlicht. Über die Jahre und bis Ende 2008 hat sich daraus eine beachtliche Sammlung von Fallbeispielen ergeben, welche in dieser Publikation nun neu nach Themengebieten geordnet und in aktualisierter Form vorliegt. Dies Fallsammlung richtet sich sowohl an Immobilienprofis, wie auch an Personen, welche sich in den diversen Ausbildungen, welche durch den SVIT und seine Partner angeboten werden, befinden.
Kündigung bei Gesamtsanierungen
Die Mieter A und B bewohnten seit dem 1. April 1996 eine 5 1/2 - Zimmer Wohnung samt Garage, wobei sie in der Folge noch einen Abstellraum sowie einen Einstellplatz dazu mieteten. Am 10. Januar 2007 kündigte der Vermieter C den beiden Mietern formgerecht alle abgeschlossenen Mietverhältnisse auf Ende August 2007 mit der Begründung "umfassende Gesamtsanierung". Im Begleitschreiben führte der Vermieter C weiter aus, dass wegen der geplanten Sanierungsmassnahmen das Wohnen während der Sanierungsarbeiten im Mietobjekt absolut unzumutbar sei. Die geplanten Sanierungsmassnahmen umfassten die vollständige Auswechslung der Küchen, Bäder sowie sämtlicher Leitungsinstallationen; zudem wurden die Wohnungsgrundrisse verändert und die Wand- und Bodenbeläge erneuert.