Neues zur Fristberechnung im Mietrecht

Ausgangslage

Ein Vermieter kündigte mit eingeschriebenem Brief vom 31. August 2011 den Mietern von zwei Wohnungen in Montreux die unecht befristeten Mietverhältnisse unter Beachtung der mietrechtlichen Formularpflichten und Kündigungsfristen.  Die besagten Kündigungsschreiben wurden am 1. September 2011 der Post übergeben.  Am 2. September 2011 wurde den Mietern die Abholungsmeldung ins Postfach gelegt.  In der Folge wurden die Kündigungsschreiben – aufgrund eines Nachsendeauftrags der Mieter vom 7. September 2011 – an ein Postfach in Lausanne versendet.  Am 14. September 2011 wurde in dieses zweite Postfach wiederum eine Abholungseinladung gelegt, worauf die Kündigungsschreiben den Mietern am 21. September 2011 ausgehändigt werden konnten.  Am 17. Oktober 2011 verlangten die Mieter eine Erstreckung der gekündigten Mietverhältnisse gestützt auf Art. 273 Abs. 2 lit. a OR.

Die gerichtlichen Instanzen waren sich darin einig, dass die Erstreckungsbegehren zu spät gestellt wurden; sie waren sich aber nicht einig in der Begründung, wieso die Begehren zu spät gestellt wurden.  Zentral war dabei die auch in der Rechtslehre nicht unumstrittene Frage, ob sich die im Gesetz geregelte und für das Erstreckungsbegehren relevante Frist „von 30 Tagen nach Empfang der Kündigung“ (Art. 273 Abs. 2 lit. a OR) nach der „relativen Empfangstheorie“ oder nach der „absoluten Empfangstheorie“ berechnet.  Diese wichtige Frage wurde schliesslich vom Bundesgericht in einem nicht zur Veröffentlichung in der amtlichen Sammlung der Bundesgerichtsentscheide vorgesehenen Urteil entschieden.

Nach der absoluten Empfangstheorie ist der Fristbeginn, wenn das Kündigungsschreiben in den Machtbereich des Mieters oder seines Vertreters gelangt, insb. wenn ein „normal“ (mit A-Post, A-Post plus oder B-Post) verschicktes Kündigungsschreiben in den Briefkasten des Empfängers gelegt wird.  Bei eingeschrieben verschickten Kündigungsschreiben bedeutet dies, dass die Anfechtungsfrist läuft 1) ab der physischen, direkten Aushändigung durch den Postboten an den Adressaten oder dessen Vertreter oder 2) falls der Postbote eine Abholungseinladung für das Kündigungsschreiben in den Briefkasten oder ins Postfach des Adressaten legt, sobald der Empfänger gemäss der Abholungseinladung bei der zugehörigen Poststelle vom Kündigungsschreiben Kenntnis nehmen kann.  Dabei geht das Bundesgericht davon aus, dass diese Kenntnisnahme am (gleichen!) Tag, an dem die Abholungseinladung in den Briefkasten gelegt wird, möglich ist, wenn man dies vom Empfänger erwarten dürfe, jedenfalls aber und in der Regel am Folgetag (vgl. hierzu BGE 137 III 208, E. 3.1.2, S. 213).  Diese Kenntnisnahme (also spätestens) am Folgetag dürfte insbesondere bei berufstätigen Mietern der Fall sein, von denen nicht erwartet werden darf, dass sie sich zu den üblichen Postzustellzeiten im Mietobjekt aufhalten.

Nach der relativen Empfangstheorie beginnt der Fristenlauf für die Kündigung erst, wenn der Empfänger (oder dessen Vertreter) die Briefsendung effektiv in Empfang nimmt.  Bei eingeschrieben verschickten Kündigungsschreiben beginnt die Frist aber spätestens am siebten und letzten Tag der Abholfrist zu laufen (vgl. BGE 137 III 208, E. 3.1.3, S. 214 f.)

Erwägungen des Bundesgerichts

Das Bundesgericht entschied, dass sich die Fristberechnung nach Art. 273 Abs. 2 lit. a OR resp. die Rechtzeitigkeit eines Erstreckungsbegehrens nach der absoluten Empfangstheorie richtet.  Zu diesem Schluss kam das Bundegericht, indem es – in seiner fast schon kursorischen Begründung und ohne vertiefte Diskussion der aktuellen Rechtslehre – aus der gesetzgeberischen Vorgabe in Art. 273 Abs. 2 lit. a OR (wonach ausdrücklich der Empfang der Kündigung für die Fristberechnung massgebend sei) ableitete, dass sich diese Fristberechnung gleich verhalte wie im (in der amtlichen Sammlung publizierten) Bundesgerichtsentscheid vom 4. Februar 2011 (BGE 137 III 208 = Pra 2011 Nr. 106).  In jenem Urteil des Bundesgerichts wurde unter Berufung auf das Prinzip der Einheit der Fristberechnung entschieden, dass sich die Frist zur Anfechtung einer mit eingeschriebenem Brief versandten und mit einer Abholungseinladung in ein Postfach gelegte Kündigung nach der absoluten Empfangstheorie berechnet.  Mithin entschied das Bundesgericht damals (BGE 137 III 208, E. 3.1.3, S. 214) und hielt im vorliegenden Entscheid auch für das Gesuch für die Erstreckung des Mietverhältnisses daran fest, dass es (derzeit) keinen Anlass gibt, eine weitere Ausnahme vom Grundsatz der Fristberechnung nach der absoluten Empfangstheorie zuzulassen (vgl. zur Fristberechnung nach der relativen Empfangstheorie bei Art. 269d OR für einseitige Vertragsänderungen: BGE 107 II 189, E. 2 und bei Art. 257d Abs. 1 OR für die Zahlungsfrist bei Zahlungsverzug: BGE 119 II 147, E. 2).

Schlussfolgerungen und Empfehlungen

Dieser vermieterfreundliche Entscheid hat zur Folge, dass ein Mieter nicht nur für die Kündigungsanfechtung, sondern auch für das Gesuch um Erstreckung des Mietverhältnisses innert 30 Tagen nach dem (möglichen und nicht erst seit dem effektiven) Empfang des Kündigungsschreibens seine diesbezüglichen Rechtsbegehren bei der Schlichtungsbehörde stellen muss.  Bei eingeschrieben verschickten Kündigungen beginnt demnach die Frist (im innerschweizerischen Verhältnis) in der Regel spätestens am zweiten Tag, nachdem die Briefsendung der Schweizerischen Post übergeben wurde.  Im vorliegenden Fall hätten die Mieter demnach die Erstreckungsbegehren spätestens am 3. Oktober 2011 stellen müssen, also 30 Tage gerechnet ab dem Folgetag, nachdem die erste Abholungseinladung am 2. September 2011 ins Postfach der Mieter gelegt wurde.

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