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Publikationen von Boris Grell
Sommerzeit: Lärmzeit! Much Ado about What?
Ist sie nicht herrlich, diese Sommerzeit! Abgesehen von den nicht mehr so angenehmen Temperaturen im Büro (oder der Erkältung wegen der nicht speziell auf die eigenen Bedürfnisse regulierbaren Klimaanlage) kann man die langen Tage und die lauen Nächte geniessen, draussen essen und es sich nach getaner Arbeit auf dem Liegestuhl im Freien gemütlich einrichten… Wenn da nur nicht dieser Nachbar wäre, der sich immer wieder mit seinem röhrenden Rasenmäher an seiner doch wirklich kleinen Zierrasenfläche vergreifen würde. Zudem ist er ein miserabler Grillmeister, lässt er an den Wochenenden seine Schweinswürste konstant über der offenen Flamme schwarzrösten! Nicht viel besser sind die Nachbarn auf der anderen Seite, resp. die von ihnen beigezogenen Bauunternehmen. Diese erdreisten sich sogar am Samstag frühmorgens, die Planierarbeiten vorzunehmen für die neuen Parkplätze im vorher doch so blumenreichen Vorgarten!
Was muss ich mir alles gefallen lassen; es gibt doch Grenzen!?
Reinfall mit Bauprojekt
Wie es nicht laufen sollte: Ein Mann wollte ein Stück Land verkaufen – und zahlte einem Architekten 35 000 Franken für ein Überbauungsprojekt. Doch der Architekt lieferte unbrauchbare Pläne ab, das Geld ist verloren.
Weitere Fälle aus der Immobilienrechtspraxis
Maklerrecht: Kein Tarifgesetz mehr im Kanton Zürich
Seit dem 1. Januar 2012 unterliegt im Kanton Zürich die Maklerprovision bei der Vermittlung von Geschäftsräumen zur Miete keiner gesetzlichen Höchstbegrenzung mehr. Ebenso braucht es ab diesem Jahr im Kanton Zürich keine amtliche Bewilligung mehr, um Mietobjekte zu vermitteln. Die entsprechenden Bestimmungen wurden aufgehoben; andere Normen wurden aber in einen bestehenden Ausführungserlass überführt. Die Revision dieser, soweit ersichtlich, einzigartigen Vorschriften ist aus wirtschaftspolitischer Sicht zu begrüssen.
Erben ohne Scherben
Stellen Sie sich vor, Sie erhalten die Mitteilung, dass Sie von einem weit entfernten Verwandten in dessen Testament als Begünstigter erwähnt werden. Zunächst sind Sie natürlich hoch erfreut, dass Sie berücksichtigt worden sind und am Nachlass partizipieren dürfen. Allerdings stellen sich besonders bei unerwarteten Erbgängen immer wieder knifflige Rechtsfragen. Nachfolgende Beispiele mit Immobilienrechtsbezug sollen dies verdeutlichen. Spezialitäten beim Vererben landwirtschaftlicher Grundstücke bleiben dabei aber ausgeklammert.
Zügelzeit - Streit muss nicht sein
Jeweils Ende März und September ist Zügelzeit. Nicht nur stellen die grosszügig auf den Trottoirs parkierten Kleinlastwagen ein wahres Eldorado dar für die umtriebigen Kontrollpersonen des ruhenden Verkehrs, sondern auch unzählige Mieter, aber auch Vermieter und Liegenschaftsverwaltungen sind gefordert. Denn leider ergeben sich bei der Wohnungsrückgabe der bisherigen Mieter oder bei der Übernahme durch die neuen Mieter immer wieder Streitigkeiten. Das muss nicht sein. Wer sich an die folgenden Hinweise hält, kann Streit meist vermeiden.
Gerichtsstand bei internationalen Immobiliengeschäften
Das Geschäft mit der Vermittlung von Immobilien wird immer internationaler – nicht zuletzt deshalb, weil Arbeits- und Führungskräfte in offenen Märkten zunehmend mobiler werden. Dass ein an einer Schweizer Liegenschaft Interessierter aus den USA für seine künftige Tätigkeit in der Schweiz einem Schweizer Immobilienvermittler den Auftrag erteilt, einen standesgemässen Wohnsitz zu suchen, ist also nichts Ungewöhnliches, sondern mehr und mehr Alltag im Immobiliengeschäft. Und umgekehrt beauftragen SchweizerInnen oder deren Unternehmen ausländische Makler mit der Suche nach einer geeigneten Liegenschaft im Ausland, wenn ihr Arbeitsplatz vorübergehend oder ständig ins Ausland verlegt werden soll.
Die Krux mit der Lex Koller
Immer wieder kommt es vor, dass ausländische Kaufinteressierte mit dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, kurz Lex Koller, konfrontiert werden. So stellen Schweizer Immobilienvermittler ausländischen Kaufinteressierten meist ungewohnte, teils auch persönliche Fragen, z. B. welche Staatsbürgerschaften sie haben, wo Sie zurzeit ihren (Haupt-) Wohnsitz haben oder ob und wann sie – bei einem aktuellen Wohnsitz ausserhalb der Schweiz – planen, beim einem Eigentumserwerb definitiv in die Schweiz zu ziehen. Manchmal werden solche Kaufinteressenten sogar gebeten, für ihre ernsthaft geplante Wohnsitznahme in der Schweiz geeignete Nachweise zu liefern und in der Folge Belege aufzubewahren, die ihren tatsächlichen Schweizer Wohnsitz, d. h. das Zentrum ihrer Lebensbeziehungen, im Bedarfsfall zweifellos belegen könnten.
Maklervertrag: Ausser Spesen nix gewesen?
Immer wieder kommt es vor, dass Kaufinteressenten die vermittelte Liegenschaft doch nicht kaufen. Im ungünstigsten Fall hat der Makler bereits das Notariat aufgefordert, die entsprechenden Verkaufsunterlagen auszuarbeiten. Wer trägt nun die vom Notariat trotzdem in Rechnung gestellten Gebühren?
Von der Beherbergung von Familie und Freunden
Mieter X mietete seit Juni 1997 eine 3-Zimmerwohnung in Versoix im Kanton Genf. Seit dem Jahr 2003 mietete X eine zweite Wohnung in Lausanne, wo er seit 1996 arbeitete. Aufgrund finanzieller Probleme liess X seinen Bruder seit dem Jahr 2004 in seiner Wohnung in Versoix gratis wohnen. Zusätzlich liess X ab dem Jahr 2005 auch noch einen seit mehreren Jahren arbeitslosen Freund in der besagten Wohnung unentgeltlich wohnen. Der Mieter X selbst war jeweils (nur) an den Wochenenden in der Wohnung in Versoix zusammen mit dessen Freund, währendem der Bruder von X an den Wochenenden jeweils seine Freundin sowie die Eltern in Frankreich besuchte. X klärte den Vermieter Y nie über diese Wohnverhältnisse auf.
Mitte Juli 2006 mahnte der Vermieter Y den Mieter X ab. Er verlangte von X die sofortige Beendigung der nicht bewilligten Untermiete und drohte ihm die ausserordentliche Kündigung des Mietvertrages an, wenn er innert 10-tägiger Frist die Mieträumlichkeiten nicht wieder selbst bewohne. Der Mieter X reagierte nicht, weshalb Y mit Verweis auf Art. 257f Abs. 3 OR (Verletzung der Sorgfalt und Rücksichtnahme) das Mietverhältnis unter Verwendung des amtlichen Formulars kündigte.
Grundsatzurteil zum Kündigungsschutz
Der Betreiber eines Clubs, Herr X, stritt sich mit der Y AG als Vermieterin bis vor Bundesgericht über die Frage, ob zwischen ihm und der Y AG überhaupt ein gültiger Mietvertrag abgeschlossen worden sei. Das Bundesgericht bejahte dies in letzter Instanz in seinem Entscheid vom 21. August 2007. Nur knapp zwei Monate später kündigte die Y AG den Mietvertrag mit dem X auf Ende April 2008. X focht die Kündigung rechtzeitig an, worauf die zuständige Schlichtungsstelle in Mietangelegenheiten die Kündigung aufhob. In der Folge gelangte die Y AG an das zuständige Mietgericht, das die Kündigung für rechtsgültig erklärte und X anwies, die Mieträumlichkeiten bis Ende April 2008 zu räumen. Demgegenüber wurden den widerklageweise gestellten Anträgen des Betreibers X auf Zugang zu den Mieträumlichkeiten sowie auf Schadenersatz und Genugtuung nicht stattgegeben. Dieser Entscheid wurde vom zuständigen Obergericht bestätigt, zumal der Betreiber X mit seinen diversen Begehren überhaupt nicht durchgedrungen sei. Hierauf gelangte der Betreiber X mit der Beschwerde in Zivilsachen ans Bundesgericht.
Gerichtsstand in der internationalen Kunstvermittlung
Gemeinhin liegt es am Kläger, seine behaupteten Ansprüche in einer vertraglichen
Streitigkeit bei den Gerichten am Ort der beklagten Partei durchzusetzen („actor sequitur forum rei“). Dies ist auch bei internationalen Verhältnissen der Ausgangspunkt (vgl. Art. 2 LugÜ und Art. 112 IPRG6). Allerdings gibt es besondere Gerichtstände, die alternativ, konkurrierend oder ausschliesslich zum vorgenannten, allgemeinen Beklagten-Gerichtsstand stehen. Solche besonderen Gerichtsstände sind teils rechtspolitisch motiviert und sollen direkt dem Schutz einer Vertragspartei dienen oder ergeben sich aufgrund einer sachlichen oder inhaltlichen Nähe zum Vertragsgegenstand. Dergestalt schaffen das LuganoÜbereinkommen wie auch das IPRG besondere Gerichtsstände und knüpfen dabei an z. B. an den Erfüllungsort einer zu erbringenden Dienstleistung, an den
Lageort eines Grundstücks resp. einer beweglichen Sache oder an die Qualifikation
einer strittigen Vereinbarung als Konsumentenvertrag.
Geldwäscherei im Immobiliensektor
Die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht FINMA erliess am 20. Oktober 2010 ein Rundschreiben zur Finanzintermediation nach dem Geldwäschereigesetz (GwG, SR 955.0). In diesem Kreisschreiben, das am 1. Januar 2011 in Kraft getreten ist, konkretisierte die FINMA insbesondere ihre Praxis zur Verordnung über die berufsmässige Ausübung der Finanzintermediation (VBF, SR 955.071). Obwohl vorwiegend Tätigkeiten im Finanzsektor in den Anwendungsbereich des GwG fallen, werden auch Personen und Unternehmen, die primär Dienstleistungen in anderen Sektoren erbringen, von den Bestimmungen des GwG erfasst, wenn sie zusätzlich finanzintermediäre Tätigkeiten ausüben.
Vor diesem Hintergrund wird nachstehend das besagte Kreisschreiben zur Finanzintermediation mit einem speziellen Augenmerk auf die verschiedenen Tätigkeiten im Immobiliensektor diskutiert. Dabei wird anhand von konkreten Beispielen ausgeführt, in welchen Fällen resp. unter welchen Voraussetzungen im Immobiliensektor eine GwG-relevante Tätigkeit vorliegt.
Grundstückkauf mit angefangener Baute
Eigentum an Grundstücken, wie Wohnungen im Stockwerkeigentum oder Liegenschaften mit oder Gebäuden, wird im Rahmen eines öffentlich beurkundeten Kaufvertrags übertragen. Im Gegenzug bezahlt der Käufer des betreffenden Grundstücks den verhandelten Kaufpreis, der ein wichtiger Bestandteil des öffentlich beurkundeten Kaufvertrags ist. Rechtlich schwieriger zu beurteilen ist die Bestimmung der exakten Höhe des zu beurkundenden Kaufpreises, wenn das Kaufobjekt im Zeitpunkt der öffentlichen Beurkundung des zugehörigen Vertrags noch nicht resp. noch nicht vollständig existiert. Ebenso ist beim Kauf einer erst im Bau befindlichen Immobilie nicht immer klar, welche werkvertraglichen Elemente ebenfalls Teil der öffentlichen Beurkundung sein müssen. Typischerweise stellen sich diese Fragen beim Kauf einer StWE-Wohnung oder beim Kauf eines Reiheneinfamilienhauses, die im Rahmen einer Gesamtüberbauung errichtet und wo bereits in der Projektierungsphase die ersten Kaufverträge abgeschlossen werden.
Datenschutz für Mietinteressenten
Immer wieder sind Vermieter und Liegenschaftsverwaltungen in der unangenehmen Situation, wegen Mietzinsausständen oder sonstigem renitenten Verhalten gegen Mieter gerichtlich vorgehen zu müssen. In solchen Fällen stellt sich immer wieder die Frage, ob man diese Zeit und Geld kostenden Verfahren nicht hätte vermeiden können, indem man sich über den betreffenden Mieter im Vorfeld (noch) besser informiert hätte. Ein gewisses Verständnis kann dem Vermieter resp. der Liegenschaftsverwaltung daher durchaus entgegengebracht werden, wenn sie solche Abklärungen (Zahlungsmoral, Bonität, potenzielle "Mietnomaden", etc.) idealerweise bereits im Vorfeld eines Mietvertragsabschlusses machen und dabei Mietinteressenten auf Herz und Nieren prüfen wollen.
Lex Koller: Neues zum Wohnsitzerfordernis
Frau X ist deutsche Staatsangehörige und mit einem Amerikaner verheiratet. Das Ehepaar, das damals noch in den USA wohnte, beabsichtigte in der Schweiz Wohnsitz zu nehmen. Zu diesem Zweck stellten sie im März 2006 in der Gemeinde Gryon VD ein Gesuch zum Erhalt einer Aufenthaltsbewilligung B ohne Erwerbstätigkeit, zumal sich die Ehegattin X, Erbin eines bedeutenden amerikanischen Textilunternehmens, auf die Erziehung ihres Kindes konzentrieren wollte. X fand auch bald ein Haus und unterzeichnete eine entsprechende Kaufverpflichtung. Zudem deponierte X am 1. April 2006 ihre Papiere in der Gemeinde Gryon. Am 3. April 2006 wurde im Weiteren die ersuchte Aufenthaltsbewilligung zugesprochen. In der Folge kaufte X im Juni 2006 sowie im März 2007 in der Gemeinde Gryon verschiedene Grundstücke, wobei geplant war, diese mit sechs Chalets zu überbauen.
Maklerrecht: Weitgehende Aufhebung der Zürcher Regelungen
Der Regierungsrat des Kantons Zürich stellte mit seinem Antrag vom 25. August 2010 dem Zürcher Kantonsrat den Antrag, das Gesetz über die Vermittlung von Wohn- und Geschäftsräumen vom 30. November 1980 ("Vermittlungsgesetz") aufzuheben sowie die Regelungen in der zugehörigen Tarifordnung der Direktion für Justiz vom 25. März 1982 ("Tarifordnung") in modifizierter Form in das kantonale Einführungsgesetz zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch zu überführen.
Grundstückgewinnsteuer bei Abbruchobjekten
Im Januar 2005 verkaufte A ein Grundstück, auf welchem ein Wohnhaus mit Scheune sowie ein Hühnerhaus standen. Im zugehörigen Kaufvertrag wurde festgehalten, dass der Käufer B beabsichtigte, die besagten Gebäude abzureissen und auf dem Grundstück Neubauten zu realisieren. In der Folge auferlegte der zuständige Gemeinderat dem Verkäufer A eine Grundstückgewinnsteuer. Der Gemeinderat ging bei der Berechnung der Steuerhöhe davon aus, dass das vorerwähnte Wohnhaus gemäss Kaufvertrag zum Abbruch bestimmt gewesen sei. Dementsprechend und unter Anwendung des kantonalen Steuergesetzes berücksichtigte der Gemeinderat bei der Bestimmung des Verkehrswerts des Grundstücks vor 20 Jahren nur den absoluten Landwert (§ 220 Steuergesetz Kanton Zürich). Mit anderen Worten berücksichtigte der Gemeinderat bei der Bestimmung des Gewinns seit der letzten Handänderung vor mehr als 20 Jahren den Wert des als Abbruchobjekt qualifizierten Wohnhauses nicht.
Neues zum Veto-Recht der Stockwerkeigentümer
Asbest in Immobilien
Im Jahr 2002 kaufte die X AG von der Y AG in Genf eine Landparzelle, auf welcher ein Haus mit Baujahr 1958 stand. Zwei Jahre später begann die Käuferin X AG das besagte Haus zu renovieren. Im Verlauf der Renovationsarbeiten musste sie feststellen, dass im Haus Asbest verbaut wurde. Ein vom Kanton Genf durchgeführtes Gutachten bestätigte den Befund von Asbest an verschiedenen Orten im Haus. Die daraufhin eingeleiteten Massnahmen zur Asbestbeseitigung im Erdgeschoss wurden im November 2004 abgeschlossen, doch rechneten die beigezogenen Architekten mit Gesamtkosten von etwa einer Million Franken. Im November 2006 erbat die X AG vom Kanton Genf einen Verteilschlüssel, wie diese Kosten zwischen ihr und der früheren Eigentümerin sowie Verkäuferin Y AG zu verteilen sind. Die angerufene kantonale Behördenstelle wollte allerdings nicht Hand bieten zu einem solchen Verteilschlüssel, weil es sich beim betroffenen Gebäude nicht um eine Altlast im Sinne von Art. 32c und Art. 32d des Umweltschutzgesetzes (SR 814.01, nachfolgend auch "USG") handle.