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Publikationen von Boris Grell
Vorbefassung im Baubewilligungsverfahren
Die Grundeigentümer A reichten beim Stadtrat von Baden über ihren Architekten B eine Voranfrage für ein Abbruch- und Neubauprojekt ein. Innert Monatsfrist nahm der Stadtrat zu verschiedenen Fragen vorläufig Stellung, unter Vorbehalt von Änderungen der Rechtsverhältnisse, allfälliger berechtigter Einsprachen Dritter sowie der Bedingungen und Auflagen des definitiven Baubewilligungsverfahrens. In der Folge reichten die Grundeigentümer A beim Stadtrat ein formelles Baugesuch ein. Dagegen erhoben verschiedene Dritte Einsprache. Nach gut drei Monaten reichten die Grundeigentümer A ein überarbeitetes Baugesuch ein. Der Stadtrat wies in der Folge die zuvor erhobenen Einsprachen ab, soweit diese nicht gegenstandslos geworden waren und erteilte die definitive Baubewilligung.
Neuer Kataster für öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen
Privatrechtliche Bestimmungen zur Beschränkung von Grundeigentum werden im Grundbuch eingetragen und sind bereits heute beim zuständigen Grundbuchamt öffentlich und zentral zugänglich. Demgegenüber ist es heute noch sehr umständlich, die auf einem bestimmten Grundstück durch eine Vielzahl von Entscheiden des Gesetzgebers oder der Behörden lastenden öffentlich-rechtlichen Beschränkungen zusammenzutragen. Denn trotz des verpflichtenden Charakters solcher Eigentumsbeschränkungen besteht bis heute hierfür keine zentrale Auskunftsstelle. Dem soll durch die Einführung eines Katasters der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen (nachfolgend Kataster) Abhilfe geschaffen werden.
Maklerrecht: Stolpersteine beim Auslagenersatz
Ein Makler im Grossraum Zürich schloss mit einem Kunden einen Vertrag über die Vermittlung eines geeigneten Hauses ab. Im schriftlich abgeschlossenen Maklervertrag war vorgesehen, dass der Makler Ersatz erhält für Aufwendungen, die im Zusammenhang mit seiner Maklertätigkeit stehen und unabhängig vom Abschluss eines Kaufvertrages zu vergüten sind. In der Folge konnte der Makler dem Kunden ein passendes Grundstück vermitteln und übermittelte dem Notariat den bereits in den Grundzügen ausgearbeiteten Kaufvertrag mit Blick auf dessen öffentliche Beurkundung. Kurze Zeit später wollte der potenzielle Käufer den besagten Kaufvertrag jedoch nicht mehr abschliessen aus Gründen, die er selber zu verantworten hatte. Der Makler teilte den entsprechenden Verzicht dem Notariat mit, worauf dieses dem Makler die angefallenen Gebühren in Rechnung stellte.
Grundlagenirrtum bei zu kleiner Mietfläche
m November 2000 vermietete die Y AG an die X AG Geschäftsräumlichkeiten zum Betrieb eines Solariums. Im besagten Mietvertrag wurde die Fläche mit ca. 246 m2 angegeben, zu einem Zins von CHF 4041 pro Monat. Im Herbst 2005 veranlasste die X AG, dass die Mieträumlichkeiten von einem Ingenieur vermessen wurden, zumal sie Probleme mit der Rentabilität des Solariumbetriebs hatte. Es stellte sich heraus, dass die effektive Fläche nur 204,20 m2 betrug. Mit anderen Worten belief sich die Differenz auf 41.80 m2 oder auf 17 % der im Mietvertrag vermerkten Fläche.
Keine Rechtsnachteile für friedfertige Prozesspartei
B war seit dem Jahr 1977 Mieter einer Wohnung in Genf. Im Nachgang zum Verkauf der Mietliegenschaft kündigte der neue Eigentümer und Vermieter der besagten Mietwohnung dem Mieter B den Mietvertrag wegen dringenden Eigenbedarfs. Der Mieter B focht die Kündigung fristgerecht an und verlangte subsidiär zur Feststellung der Ungültigkeit der Kündigung die Erstreckung des Mietverhältnisses um zwei Jahre. Zwar erachtete die Schlichtungsbehörde die Kündigung als gültig, erstreckte das Mietverhältnis aber um zwei Jahre. Hiergegen rief der Vermieter A (jedoch nicht der Mieter B) das zuständige Mietgericht an und bestritt die angeordnete Erstreckung des Mietverhältnisses. Der Mieter verlangte (erst) in seiner Klageantwort die Feststellung der Ungültigkeit der Kündigung und forderte die maximale Erstreckungsdauer (von vier Jahren bei Wohnräumen).
Aussichtsschutz dank Nachbarrecht
A und B sind benachbarte Liegenschaftseigentümer, wobei sich das Grundstück des A hangaufwärts und von einer Strasse getrennt vom Grundstück des Eigentümers B befindet. A fühlte sich durch die nachträglich angepflanzte und stark gewachsene Thuja-Hecke des B im Genuss seiner ehemals einmalig schönen Seesicht gestört.
Relativierung der Formularpflicht im Mietrecht
Aufgrund einer anstehenden Sanierung der Mietliegenschaft wurde den beiden Mietern A und B eine Mietzinserhöhung angezeigt. Das dabei verwendete Formular, welches die Y AG für die Erhöhungsanzeige verwendete, wies gewisse Unstimmigkeiten auf: So enthielt das (gedruckte) Formular noch die alte Firmenbezeichnung der heutigen Y AG (vormals: X AG), obwohl im Zeitpunkt der Erhöhungsanzeige die Firma bereits abgeändert war. Weiter wurde in der Erhöhungsanzeige noch das alte Logo der heutigen Y AG verwendet. Die beiden Mieter fochten die Erhöhung an und machten geltend, dass die angezeigte Mietzinserhöhung nichtig sei, weil diese nicht auf einem von der zuständigen (kantonalen) Behörde genehmigten Formular erfolgt sei.
Vorhänge statt Mietzinsreduktion
Im Jahr 1997 schlossen die Mieter X mit dem Vermieter Y einen unbefristeten Mietvertrag über eine 5 ½ Zimmerwohnung ab. Im Jahr 2002 wurde ein der Mietwohnung schräg gegenüberliegendes Haus abgebrochen und an dessen Stelle ein Neubau errichtet. Der Neubau war im Vergleich zum früheren Gebäude grösser und hatte ein zusätzliches Stockwerk. Dadurch wurde der Ausblick vom Balkon der besagten Mietwohnung am äussersten Ende des Balkons leicht eingeschränkt; zudem waren die Fenster und Balkone des Neubaus derart angeordnet, dass der Einblick in ein Zimmer der Mietwohnung möglich wurde. Zuvor war ein solcher Verlust der Privatsphäre nicht gegeben, weil das abgerissene Gebäude an dieser Stelle keine Fenster oder Balkone hatte.
Fälle aus der Immobilienrechtspraxis
Zu dieser Fallsammlung: In der Rubrik Jus-News werden in der Verbandszeitschrift Immobilia seit dem Jahre 2005 aktuelle Bundesgerichtsentscheide und weitere rechtliche Neuigkeiten, welche für die Immobilienwirtschaft von Bedeutung sind, kommentiert und veröffentlicht. Über die Jahre und bis Ende 2008 hat sich daraus eine beachtliche Sammlung von Fallbeispielen ergeben, welche in dieser Publikation nun neu nach Themengebieten geordnet und in aktualisierter Form vorliegt. Dies Fallsammlung richtet sich sowohl an Immobilienprofis, wie auch an Personen, welche sich in den diversen Ausbildungen, welche durch den SVIT und seine Partner angeboten werden, befinden.
Hausverlosung? Eine rechtliche Kurzbetrachtung
Verschiedentlich hört und liest man vom Losglück, welches einem für wenige Franken den Einzug in das Traumhaus ermöglichen soll. Dabei funktioniert die Idee einer solchen Hausverlosung, die sich neuerdings insbesondere in Österreich grösserer Beliebtheit erfreut, meist wie folgt: Ein verkaufswilliger Hauseigentümer gibt z. B. 10'000 Lose aus und verkauft diese zum Preis von je CHF 100 über die eigens hierfür erstellte Website. In der Folge werden die einzelnen Zahlungseingänge auf dem Treuhandkonto eines Notars verbucht und die Loskäufer den ausgegebenen Losnummern zugeteilt. In der anschliessenden Losziehung wird der glückliche Gewinner ermittelt.
Ist in der Schweiz eine solche Hausverlosung rechtlich überhaupt zulässig resp. ist der Erwerb eines Hauses über den vorgängigen Kauf eines Loses rechtlich überhaupt möglich? Auf Wunsch der Redaktion wird im Folgenden diesen Fragen nachgegangen.
Kündigung bei Gesamtsanierungen
Die Mieter A und B bewohnten seit dem 1. April 1996 eine 5 1/2 - Zimmer Wohnung samt Garage, wobei sie in der Folge noch einen Abstellraum sowie einen Einstellplatz dazu mieteten. Am 10. Januar 2007 kündigte der Vermieter C den beiden Mietern formgerecht alle abgeschlossenen Mietverhältnisse auf Ende August 2007 mit der Begründung "umfassende Gesamtsanierung". Im Begleitschreiben führte der Vermieter C weiter aus, dass wegen der geplanten Sanierungsmassnahmen das Wohnen während der Sanierungsarbeiten im Mietobjekt absolut unzumutbar sei. Die geplanten Sanierungsmassnahmen umfassten die vollständige Auswechslung der Küchen, Bäder sowie sämtlicher Leitungsinstallationen; zudem wurden die Wohnungsgrundrisse verändert und die Wand- und Bodenbeläge erneuert.
Neue Revisionspflicht für die GmbH und Organisationsmangel
Mit dem Frühlingsbeginn mehren sich auch die Einladungen zu den ordentlichen General- versammlungen (oGV). Per Januar 2008 sind gewichtige Änderungen zum Revisionsrecht in Kraft getretenen, die insbesondere dieses Jahr Auswirkungen auf die Traktandenliste und Beschlussfassung von Schweizer Unternehmen haben können. Dies trifft insbesondere auf Gesellschaften mit beschränkter Haftung (GmbH) zu, die bislang keine Revisionsstelle hatten.
Neues zum Gewährleistungsausschluss beim Immobilienkauf
Das Ehepaar A erwarb im August 2003 von B ein Baurecht, auf im Jahr 1995 eine Industriehalle errichtet wurde. Der Kaufpreis betrug damals CHF 600'000. Im Vorfeld des Kaufs besichtigte das Ehepaar A das besagte Grundstück zusammen mit einem Architekten und stellte dabei keine baulichen Mängel an der Industriehalle fest. Später liess das Ehepaar A den Brandversicherungswert der Halle durch einen anderen Architekten bestimmen, der einen Wert von CHF 990'000 errechnete. Dabei wurden wiederum keine baulichen Mängel festgestellt. Zudem stellte auch ein vom Ehepaar A beigezogener Fachspezialist keine Probleme mit der Dichtigkeit des Daches der Industriehalle fest.
Haftung und Verjährung bei Kostenvoranschlägen
Liegenschaftseigentümer B beabsichtigte, eine ihm gehörende Liegenschaft sowie zwei benachbarte Grundstücke mit Luxuswohnungen zu überbauen. Er beauftragte den Architekten A mit der Ausarbeitung eines Bauprojekts und eines Kostenvoranschlags. In einem ersten Kostenvoranschlag vom November 1999 berechnete Architekt A Baukosten in der Höhe von ca. CHF 6,2 Mio. (ohne Kosten des Baulands). In einem zweiten Kostenvoranschlag drei Monate später bezifferte A die Kosten neu mit knapp CHF 6,7 Mio. Gestützt darauf kaufte der Liegenschaftseigentümer B die beiden Nachbarparzellen und kümmerte sich um den Erhalt der notwendigen Baukredite für die geplante Überbauung. Noch bevor mit den Bauarbeiten begonnen wurde, entdeckte der bauwillige B, dass die beiden Kostenvoranschläge einen Fehler im Betrag von ca. CHF 1,1 Mio. enthielten. Daraufhin verzichtete B auf die Umsetzung des Bauprojekts und verkaufte die drei Liegenschaften.
Von der (Un-)Gültigkeit von StWE-Beschlüssen
Ausgangslage
Die Stockwerkeigentümer A und die Y AG luden die beiden anderen Stockwerkeigentümer B und C zu einer ausserordentlichen StWE-Versammlung ein. Dabei wurden folgende Traktanden angekündigt: 1. Neuwahl des Verwalters; 2. Bestellung des Abwarts; 3. Festsetzung der Entschädigung für den Verwalter und den Abwart. Daraufhin baten die beiden Stockwerkeigentümer B und C darum, die besagte Versammlung zu verschieben. Gleichwohl wurde die Versammlung am angekündigten Datum durchgeführt. Aufgrund mangelnder Beschlussfähigkeit der Versammlung luden A sowie die Y AG erneut zu einer weiteren ausserordentlichen StWE-Versammlung ein. In der Folge verlangten B und C, dass die Versammlung erneut zu verschieben sei.
Psychologischer Zusammenhang im Maklerrecht
Liegenschaftsmaklerin A versuchte seit 1994, für den Liegenschaftseigentümer B einen Kaufvertrag für dessen Liegenschaft zu vermitteln. Erst im Frühsommer 2001 führte die Maklerin A den Interessenten C und dessen Tochter D durch das Verkaufsobjekt. Ein Kaufvertrag kam jedoch nicht zustande, weil der Interessent C nur eine unter dem Mindestverkaufspreis liegende Summe zu bezahlen bereit war. Im August desselben Jahres führte die Maklerin A den Kaufinteressenten E durch die besagte Liegenschaft, der diese anschliessend auch tatsächlich kaufte. Jedoch übte dieser Käufer E nach einigen Monaten sein vertraglich vorbehaltenes Rücktrittsrecht aus, womit der Kaufvertrag mit dem Verkäufer B hinfällig wurde. In der Folge erfuhr die Tochter D des vormaligen Kaufinteressenten C von diesem Rücktritt und meldete sich selber als Kaufinteressentin bei der Maklerin A.
Missbräuchliche Untermiete und Kündigung
Mieterin A schloss am 1. April 1998 mit dem Vermieter X einen Mietvertrag über eine Wohnung in Genf ab. Zu Beginn bewohnte sie diese Wohnung zusammen mit ihrem Sohn B. Ein Jahr später zog die Mieterin A aus der Wohnung aus und überliess diese dem Sohn B zur Untermiete. Der Vermieter X wurde über den Auszug und die Untermiete nicht informiert. Im Juli 2003 heiratete der Untermieter B und bewohnte in der Folge zusammen mit seiner Frau die besagte Wohnung, bis die Wohnung im Rahmen eines Trennungsverfahrens der Ehegattin von B gerichtlich zugeteilt wurde. Daraufhin teilte der Rechtsvertreter der Ehegattin von Untermieter B der Liegenschaftsverwaltung des Vermieters die Zuteilung der besagten Wohnung an die Schwägerin der Mieterin A mit.
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Revision des Revisionsrechts
Im Zuge der jüngsten Revision des Gesellschaftsrechts (vgl. dazu hier) wurden auch die Bestimmungen zum Revisionsrecht grundlegend überarbeitet. Auch diese Neuerungen wurden auf den 1. Januar 2008 in Kraft gesetzt. Insbesondere kann unter bestimmten Voraussetzungen neu auf die Einsetzung einer Revisionsstelle verzichten werden (“Opting-out“).
Neues zur Lex Koller
Der Bundesrat hat in seiner Sitzung vom 4. Juli 2007 beschlossen, dem Parlament die Aufhebung des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Lex Koller) zu beantragen, gleichzeitig jedoch flankierende Ersatzmassnahmen durch eine Revision des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) einzuführen.
[Hinweis zur Wiedererstarkung der Lex Koller vgl. auch diesen Artikel im PDF-Format]