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Publikationen von Boris Grell
Weitere rechtliche Überlegungen zum Umgang mit Radon-Gas (Forts.)
In der Juni - Ausgabe der immobilia machten wir bereits auf die Radon-Problematik im Zusammenhang mit Immobilien aufmerksam. Im Rahmen dieser Ausführungen möchten wir ergänzend zu den rechtlichen Überlegungen im Zusammenhang mit Liegenschaftstransaktionen speziell auf die möglichen Konsequenzen für Bauherrn und Architekten sowie mietrechtliche Konsequenzen aufgreifen.
Unzulässige Mietzinserhöhung
Die Vermieterin X schloss mit dem Ehepaar A und B per 1. August 2004 einen Mietvertrag über eine 3-Zimmerwohnung ab. Im Mietvertrag war vorgesehen, dass der Mietzins auf dem Hypothekarzinssatz von 3.25 % per 1. Juli 2003 und einem Indexstand von 103.6 Punkten per 30. April 2004 beruhte. Ferner sind gemäss Mietvertrag Kostensteigerungen bis zum 30. April 2004 berücksichtigt.
Mangelhaftung beim Wohnungskauf
Käufer A erwarb von der X AG mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag für CHF 492'000 eine 4 ½ Zimmer-Maisonette-Wohnung im Stockwerkeigentum, wobei er zuvor die auf zwei Stockwerke verteilten Wohnräumlichkeiten im Rohbau-Zustand besichtigt hatte. In besagtem Kaufvertrag werden neben dem detaillierten Baubeschrieb und Grundrissplan auch zwei Aufteilungspläne erwähnt. Letztere waren zwar Teil der Verkaufsunterlagen; im Kaufvertrag selbst bestätigt der Käufer A jedoch nur, diese Aufteilungspläne erhalten zu haben, ohne dass diese im beurkundeten Kaufvertrag als Beilagen aufgeführt waren.
Grundsatzentscheid zur Lex Koller (Champéry-Entscheid)
Gilt im Kanton Wallis dieselbe Lex Koller?
Aufgrund der aktuellen Situation der Rechtsentwicklung im Kanton Wallis befasst sich das aktuelle Jus-News wieder einmal mit diesem immer noch aktuellen Thema.
Was wurde mit dem Moratorium Kanton Wallis bezweckt und erreicht?
Häufige Vertragsklauseln beim Immobilienkauf
Die meisten Verträge werden mündlich oder sogar nur durch eine passende Geste abgeschlossen. Dies mag damit zusammenhängen, dass die rechtliche oder finanzielle Tragweite solcher Verträge unbedeutend oder den Parteien im Vergleich zum Aufwand für einen schriftlichen Vertrag unverhältnismässig erscheint. Insbesondere bei Kaufverträgen über Liegenschaften und Stockwerkeigentumsanteile sollen die Parteien aber vor überstürzten Vertragsabschlüssen bewahrt werden. Zudem dient die von Gesetzes wegen vorgeschriebene öffentliche Beurkundung solcher Grundstückskaufverträge der Rechtssicherheit unter den Parteien und gegenüber Dritten. Gleichwohl sind wichtige Immobilienverträge im Umfeld eines Grundstückkaufvertrags nicht formgebunden; aber auch schriftliche oder sogar öffentlich beurkundete Verträge enthalten rechtlichen Zündstoff über die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien.
Vorsicht beim Gewährleistungsausschluss
Das Bundesgericht hatte die beiden nachfolgend vorgestellten Rechtsstreitigkeiten in Zusammenhang mit Grundstückkaufverträgen zu beurteilen. In beiden Streitfällen sahen die Parteien im jeweiligen Kaufvertrag eine Gewährleistungsausschlussklausel vor. Weiter gemeinsam war diesen beiden Entscheiden, die zwar mehr als 20 Jahre auseinander liegen, dass erst nach der Eigentumsübertragung gravierende Mängel des verkauften Baulands resp. des verkauften Wohnhauses zum Vorschein kamen. Zudem hatten in beiden Fällen weder Käufer noch Verkäufer von diesen Mängeln zuvor Kenntnis und mussten gemäss den verbindlichen Sachverhaltsfeststellungen der kantonalen Vorinstanzen von diesen Mängeln auch gar keine Kenntnis haben.
Revision Mietrechtsverordnung
Wie bereits in der Jus - News Ausgabe vom Januar 2007 angekündigt (vgl. die PDF-Version hier), wurde Ende September 2007 der Verordnungstext zur Revision der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (Mietrechtsverordnung) vorgelegt. Gemäss der Medienmitteilung vom 28. November 2007 setzt der Bundesrat die Änderungen am 1. Januar 2008 in Kraft, die im nachfolgend kurz vorgestellt werden.
[Hinweis: Zur aktuellen Fassung der Mietrechtsverordnung vgl. hier]
Revision Bauhandwerkerpfandrecht
Mit Datum vom 29. Juni 2007 veröffentlichte der Bundesrat die Botschaft zur Änderung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches im Bereich Sachenrecht. Neben der geplanten Einführung des papierlosen Register- Schuldbriefs wurden unter anderem auch die Bestimmungen zum Bauhandwerkerpfandrecht (Art. 837 ff. ZGB) einer Revision unterzogen. Nachfolgend werden die zentralen, erst im Entwurf vorliegenden Neuerungen zum Bauhandwerkerpfandrecht (revZGB) kurz vorgestellt und besprochen.
[Hinweis: Beachte die aktuelle Fassung des Bauhandwerkerpfandrechts in Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB und Art. 839 ff. ZGB hier]
Möglichkeiten und Grenzen der Löschung von Grunddienstbarkeiten
Im ersten Fall ist auf einem Grundstück A im Grundbuch ein Wegrecht zugunsten des benachbarten Grundstücks B als Grunddienstbarkeit eingetragen. Das besagte Wegrecht ist jedoch nicht auf das sogenannt dienende Grundstück A beschränkt, sondern beschlägt insgesamt drei nebeneinander liegende Grundstücke. Mit dem genannten Wegrecht hat sich der damalige Eigentümer des berechtigten Grundstückes B vor langer Zeit den Zugang zu seinem eigenen Grundstück von einer angrenzenden Strasse aus sichern lassen. Seit der damaligen Eintragung der genannten Grunddienstbarkeit im Grundbuch zulasten des Grundstücks A stellte sich heraus, dass das Wegrecht auf dem Grundstück C in Wirklichkeit gar nicht bestand.
Revision Gesellschaftsrecht
Im Zuge der Revision des GmbH-Rechts werden weitere Bestimmungen des Gesellschaftsrechts angepasst. Nachfolgende Neuerungen traten am 1. Januar 2008 zusammen mit den revidierten GmbH-Bestimmungen in Kraft.
Rechtsöffnungsverfahren in Mietsachen
Ein Vermieter Y betrieb den Mieter X auf CHF 3'338.20 für Mietzinsausstände. Der dagegen erhobene Rechtsvorschlag des Mieters wurde im Umfang von CHF 2866.-- nebst Zins vom Rechtsöffnungsrichter aufgehoben. Daraufhin gelangte der Mieter an die Schlichtungsstelle in Mietsachen und verlangte die Feststellung, dass die betriebene Forderung nicht bestehe. Als Antwort auf dieses Feststellungsbegehren erhielt der Mieter die Aufforderung, die Aberkennungsklage gemäss Art. 83 Abs. 2 SchKG direkt beim (Miet-) Gericht einzureichen. Gegen diese Aufforderung setzte sich der Mieter wiederum zur Wehr und gelangte ans kantonale Obergericht mit dem Begehren, die Angelegenheit an die Schlichtungsstelle in Mietsachen zu verweisen, weil diese und nicht das Gericht für die Beurteilung zuständig sei. Nachdem das Obergericht auf dieses Begehren nicht eingetreten war, gelangte der Mieter mit der Beschwerde in Zivilsachen ans Bundesgericht.
Rechtliche Überlegungen im Umgang mit Radon-Gas
Revision des Versicherungsvertrags-Gesetzes
Am 1. Januar 2006 trat das revidierte Bundesgesetz über den Versicherungsvertrag (SR 221.229.1, nachfolgend VVG) in Kraft. Dabei wurde in Art. 54 VVG eine für die Immobilienwirtschaft bedeutende Neuerung eingeführt: Wechselt die Eigentümerschaft eines versicherten Grundstücks, endet der entsprechende Versicherungsvertrag grundsätzlich zum Zeitpunkt der Handänderung (Art. 54 Abs. 1 VVG). In Kantonen mit einem Versicherungs-Obligatorium für Gebäude gegen Feuer- und Elementarschäden bei privaten Versicherungsträgern besteht insofern eine Ausnahme zum genannten Grundsatz, als solche Verträge auf den Erwerber übergehen, wenn dieser oder der Versicherer den Vertrag nicht innert 14 Tagen nach der Handänderung kündigen (Art. 54 Abs. 2 VVG).
[Hinweis: Art. 54 VVG wurde zwischenzeitlich wieder revidiert. Die aktuelle Bestimmung finden Sie hier]
Was ist eigentlich ein REIT?
Bei REIT handelt es sich um das Akronym für „Real Estate Investment Trust“, was inhaltlich mit Immobilien-Investmentgesellschaft übersetzt werden kann. Der Grund für die neudeutsche Bezeichnung dieser Immobilienanlagevehikel liegt nicht nur in der allgemeinen Tendenz, Neues mit einem prägnanten Kurzbegriff zu umschreiben, der auch ausformuliert den Leser nicht wirklich über den Begriffsinhalt aufklärt; einzig vielleicht, dass es etwas mit dem angloamerikanischen Markt zu tun haben könnte.
Was ist eigentlich Time-Sharing?
Der Begriff Timesharing bedeutet zunächst einfach, dass Zeit aufgeteilt wird respektive verschiedene Personen an der Zeit teilhaben. Auf Grundstücke bezogen erfährt diese abstrakte und eigentlich inhaltsleere Begriffsbildung einen konkreten Sinn. So versteht man mit Bezug auf Immobilien unter Timesharing die zeitlich gestaffelte Beteiligung verschiedener Personen am gleichem Grundstück, vorwiegend an Ferienimmobilien.
Revision GmbH-Recht
Das GmbH-Recht wird nach seiner Einführung im Jahre 1936 erstmals revidiert. Die Revision hat zum Ziel, das GmbH-Recht an die heutigen Bedürfnisse kleiner und mittlerer Unternehmen anzupassen, die GmbH mit dem revidierten Aktienrecht zu harmonisieren und die europäischen Entwicklungen im Bereich des Gesellschaftsrechts zu berücksichtigen. Im Übrigen soll die Revision ganz allgemein der Verbesserung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen dienen.Das GmbH-Recht wird nach seiner Einführung im Jahre 1936 erstmals revidiert. Die Revision hat zum Ziel, das GmbH-Recht an die heutigen Bedürfnisse kleiner und mittlerer Unternehmen anzupassen, die GmbH mit dem revidierten Aktienrecht zu harmonisieren und die europäischen Entwicklungen im Bereich des Gesellschaftsrechts zu berücksichtigen. Im Übrigen soll die Revision ganz allgemein der Verbesserung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen dienen.
Vorsicht beim Bauhandwerkerpfandrecht
Handwerker und Unternehmer, die zu Bauten oder anderen Werken auf Grundstücken Material oder Arbeit allein liefern, haben zur Absicherung ihrer Forderungen Anspruch auf Errichtung eines gesetzlichen Grundpfandes (Bauhandwerkerpfandrecht, Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB). Voraussetzung zur Eintragung eines solchen Bauhandwerkerpfandrechtes sind der Bestand einer bestimmten Forderung, ein bestimmtes Grundstück als Pfandobjekt und (negativ) das Fehlen einer anderen „hinreichenden“ Sicherheit, z.B. in Form einer Bürgschaft oder Bankgarantie (vgl. zum Letzteren Art. 839 Abs. 3 ZGB). Nicht ausreichend für einen Eintragungsanspruch ist demgegenüber eine Forderung, die zwar in Zusammenhang mit einem Bauwerk entstanden ist, sich die entsprechende Arbeitsleistung jedoch nicht materialisieren lässt. So können Honorarforderungen von Architekten nicht durch ein solches Grundpfandrecht gesichert werden. Grundlegend stellt sich zudem die Frage, ob sich ein Grundstück überhaupt zur Sicherstellung von Werklohnforderungen eignet, zumal auf Grundstücke, die zum Verwaltungsvermögen des Staates gehören, aber auch auf Botschaftsgelände, keine Grundpfandrechte bestellt werden können.
[Hinweis: Beachte die aktuelle Fassung und Erfassung von Baugerüsten in Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB hier]
Geplante Mietrechtsrevision auf Verordnungsstufe
Ende September 2006 wurde das eidgenössische Volkswirtschaftsdepartement beauftragt, einen Entwurf zur Revision der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsäumen (Mietrechtsverordnung) auszuarbeiten. Demgegenüber werden vom Bundesrat die Revisionsarbeiten auf Gesetzesstufe vorderhand nicht weiterverfolgt. Es stehen bei der verbleibenden Mietrechtsrevision hauptsächlich drei Bereiche zur Diskussion, welche derzeit beim Bundesamt für Wohnungswesen in Bearbeitung sind.
[Hinweis: Zur aktuellen Fassung der Mietrechtsverordnung vgl. hier]
Formvorschriften bei Reservationsverträgen
Vielfach haben die Verkäufer einer Liegenschaft zu Kaufinteressenten keine bereits bestehenden geschäftlichen oder privaten Beziehungen. Deshalb müssen die potenziellen Käufer ihre Bonität und die Ernsthaftigkeit ihrer Kaufabsichten in anderer Form belegen. Die Verkäufer verlangen darum oftmals eine Anzahlung auf den voraussichtlichen Kaufpreis, die bereits im Vorfeld der Eigentumsübertragung an die Verkäuferschaft zu leisten ist. Damit diese Zahlung rechtlich durchsetzbar ist, sind je nach inhaltlicher Ausgestaltung der entsprechenden Reservationsvereinbarung spezielle Formvorschriften zu beachten.