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Anwaltskanzlei Grell, Zürich - Wir bieten der Klientschaft eine lösungsorientierte und persönliche Beratung an, indem wir in die rechtlichen Abklärungen auch wirtschaftliche, steuerliche und persönliche Umstände einbeziehen. Schwerpunktmässig befassen wir uns mit Bau- und Immobilienrecht, Gesellschafts- und Handelsrecht sowie mit Vertragsrecht.  Zudem ist Boris Grell Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht.

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Filtering by Category: Haftpflichtrecht

Werkeigentümerhaftung - Publikation SVIT FM Kammer

Boris Grell

Viele Eigentümer und Betreiber von Immobilien wähnen sich in trügerischer Sicherheit und unterschätzen ihre Haftungsrisiken. Die SVIT FM-Kammer unterstützt Eigentümer im rechtssicheren Umgang mit den gesetzlichen Pflichten und bei der Delegation an Dritte. Durch die Übernahmeverpflichtung der Schweiz in Bezug auf europäische Normen und Richtlinien hat sich die SVIT FM Kammer entschieden, die deutsche Richtlinie GEFMA 190 in die Schweiz zu übertragen und im nun vorliegenden Werk ausführlich zu kommentieren. Es vermittelt grundlegende Informationen und Zusammenhänge über die Werkeigentümerhaftung/Betreiberverantwortung im Rahmen des Facility Managements.

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Zerkratzte Fensterscheiben als Schaden

Boris Grell

Der Grundstückeigentümer B liess sich im Jahr 2010 in Genf eine neue Villa bauen.  Dabei liess er dessen Architekten u. a. die Tür- und Fensterglasarbeiten in der Höhe von über CHF 700‘000 vergeben und ausführen.  Nach der Baufertigstellung erhielt das Reinigungsunternehmen A den Auftrag, für pauschal CHF 3‘200 sämtliche Glasflächen zu reinigen.  In der Folge stellte der Eigentümer B fest, dass die Aussenseiten von 89 der 109 gereinigten Glasflächen zahlreiche, mehr oder minder tiefe Kratzspuren aufwiesen.  Diese Kratzspuren waren im Sonnenlicht sichtbar und beim Berühren auch spürbar.  Das Reinigungsunternehmen stritt eine Verantwortung für diese Kratzspuren ab.

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Die weisse Pracht und ihre rechtliche Tücken

Boris Grell

Bereits mussten wir uns von den ersten weissen Vorboten von Väterchen Winter überraschen lassen (ich kenne übrigens niemanden, der bei diesem ersten Schnee schon die Winterreifen montiert hatte…).  Obwohl sich die Grosswetterlage zwischenzeitlich wieder beruhigt hat, nehme ich die Gelegenheit gerne wahr, ganz generell den Schnee unter rechtlichen Gesichtspunkten zu thematisieren, damit der Leser beim richtigen Wintereinbruch hoffentlich nicht gleich überrascht wird wie beim besagten, unerwartet frühen ersten Schneefall.

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Asbest in Immobilien

Boris Grell

Im Jahr 2002 kaufte die X AG von der Y AG in Genf eine Landparzelle, auf welcher ein Haus mit Baujahr 1958 stand.  Zwei Jahre später begann die Käuferin X AG das besagte Haus zu renovieren.  Im Verlauf der Renovationsarbeiten musste sie feststellen, dass im Haus Asbest verbaut wurde.  Ein vom Kanton Genf durchgeführtes Gutachten bestätigte den Befund von Asbest an verschiedenen Orten im Haus.  Die daraufhin eingeleiteten Massnahmen zur Asbestbeseitigung im Erdgeschoss wurden im November 2004 abgeschlossen, doch rechneten die beigezogenen Architekten mit Gesamtkosten von etwa einer Million Franken.  Im November 2006 erbat die X AG vom Kanton Genf einen Verteilschlüssel, wie diese Kosten zwischen ihr und der früheren Eigentümerin sowie Verkäuferin Y AG zu verteilen sind.  Die angerufene kantonale Behördenstelle wollte allerdings nicht Hand bieten zu einem solchen Verteilschlüssel, weil es sich beim betroffenen Gebäude nicht um eine Altlast im Sinne von Art. 32c und Art. 32d des Umweltschutzgesetzes (SR 814.01, nachfolgend auch "USG") handle. 

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Zurück an den Start bei Art. 54 VVG: Revision der Revision

Boris Grell

Ausgangslage

Am 1. Januar 2006 trat das revidierte Bundesgesetz über den Versicherungsvertrag (SR 221.229.1, nachfolgend VVG) in Kraft. Dabei wurde in Art. 54 VVG eine für die Immobilienwirtschaft bedeutende Neuerung eingeführt: Wechselt die Eigentümerschaft eines versicherten Grundstücks, endet der entsprechende Versicherungsvertrag grundsätzlich zum Zeitpunkt der Handänderung (Art. 54 Abs. 1 VVG). Anlass zu dieser Teilrevision des VVG gab die Kritik, dass die bisherige Regelung des (automatischen) Übergangs des bestehenden Versicherungsvertrags auf den Liegenschaftserwerber neuen Versicherern den Marktzutritt verhindere und der heutigen Vertragsgerechtigkeit widerspreche (wir berichteten darüber in der Ausgabe Juni/2006).

Widerstand gegen die Revision

Gegen diese neue Regelung formierte sich Widerstand: Alt Nationalrat Rolf Hegetschwiler (FDP) reichte im Oktober 2006 eine parlamentarische Initiative ein (Nr. 06.468). Er begründete seinen Vorstoss damit, dass insbesondere die Erben eines verstorbenen Gebäudeeigentümers von dieser Revision von Art. 54 VVG betroffen seien. Denn auch der Todesfall des bisherigen Gebäudeeigentümers führe zu einem Eigentümerwechsel und habe - nach dem revidierten Gesetzeswortlaut - die Beendigung des laufenden Versicherungsvertrages zur Folge. Vor allem bei den oft unvorhersehbaren und plötzlich eintretenden Todesfällen sowie angesichts der vielfach langen Dauer für die Erbschaftsabwicklung sei diese Situation unhaltbar, weil die Erben als neue Eigentümer der Gefahr ausgesetzt seien, persönlich - ohne Versicherungsdeckung - Schäden tragen zu müssen, die nach dem Tod des ehemaligen Eigentümers eingetreten sind (soweit nicht rechtzeitig eine neue Versicherung für das neu erworbene Grundstück abgeschlossen wurde). Vor diesem Hintergrund forderte Alt Nationalrat Hegetschweiler, dass der heute geltende Art. 54 VVG durch die ursprüngliche Regelung der Handänderung ersetzt wird, wonach der Vertrag bei einem Eigentümerwechsel auf den neuen Eigentümer übergeht. Sein Vorschlag für den revidierten Gesetzestext lautete: "[Art. 54 VVG Abs. 1 unverändert] Ist ein Grundstück Gegenstand des Versicherungsvertrages, so geht der Vertrag bei einer Handänderung auf den Erwerber über, sofern dieser oder der Versicherer den Vertrag nicht innert 14 Tagen nach der Handänderung kündigen.[Art. 54 Abs. 2 rev. VVG]".

Politische Beratungen und Beschlüsse

Die Kommissionen für Wirtschaft und Abgaben des National- und Ständerats (nachfolgend WAK-N resp. WAK-S) haben diese Initiative gemäss dem parlamentarischen Verfahren vorberaten und ihr Folge gegeben. Die WAK-N war im Übrigen der Ansicht, dass das in der Initiative aufgeworfene Problem nach einer raschen Lösung verlange und dass nicht die Vorlage des Bundesrats zur Totalrevision des VVG abgewartet werden sollte. Die WAK-N erarbeitete einen revidierten Gesetzeswortlaut, der die Stossrichtung der Initiative aufnahm und sogar noch etwas weiterging, als es der Initiant damals vorhatte. So soll der revidierte Gesetzeswortlaut neben der Übernahme der ursprünglichen Regelung der Handänderung nicht nur Grundstücke, sondern auch Fahrnis (bewegliche Gegenstände) erfassen. Zudem wurden die Fristen für die Vertragsauflösung überarbeitet.

Der Bundesrat begrüsste in seiner Stellungnahme vom 3. September 2008 das Schliessen einer Deckungslücke mit dem vorliegenden Gesetzesentwurf und nahm von der Vorlage ohne Änderungsanträge zustimmend Kenntnis. Zurzeit liegt im Entwurf folgender Gesetzestext zu Art. 54 VVG vor: "Wechselt der Gegenstand des Vertrages den Eigentümer, so gehen die Rechte und Pflichten aus dem Versicherungsvertrag auf den neuen Eigentümer über [Abs. 1]. Der neue Eigentümer kann den Übergang des Vertrages durch eine schriftliche Erklärung bis spätestens 30 Tage nach der Handänderung ablehnen [Abs. 2]. Das Versicherungsunternehmen kann den Vertrag innert 14 Tagen nach Kenntnis des neuen Eigentümers kündigen. Der Vertrag endet frühestens 30 Tage nach der Kündigung [Abs. 3]. Ist mit der Handänderung eine Gefahrserhöhung verbunden, so gelten die Artikel 28 ff. [VVG] sinngemäss [Abs. 4]."

Der Nationalrat als Erstrat stimmte in seiner Sitzung vom 25. September 2008 einstimmig für die Annahme des Entwurfs. Es wird sich in den nun folgenden Diskussionen und Abstimmungen in der WAK-S und im Ständerat zeigen, ob der vorgeschlagene Gesetzeswortlaut Bestand haben wird resp. wann dieser revidierte Art. 54 VVG in Kraft gesetzt werden kann.

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Weitere rechtliche Überlegungen zum Umgang mit Radon-Gas (Forts.)

Boris Grell

In der Juni - Ausgabe der immobilia machten wir bereits auf die Radon-Problematik im Zusammenhang mit Immobilien aufmerksam. Im Rahmen dieser Ausführungen möchten wir ergänzend zu den rechtlichen Überlegungen im Zusammenhang mit Liegenschaftstransaktionen speziell auf die möglichen Konsequenzen für Bauherrn und Architekten sowie mietrechtliche Konsequenzen aufgreifen.

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Revision des Versicherungsvertrags-Gesetzes

Boris Grell

Am 1. Januar 2006 trat das revidierte Bundesgesetz über den Versicherungsvertrag (SR 221.229.1, nachfolgend VVG) in Kraft. Dabei wurde in Art. 54 VVG eine für die Immobilienwirtschaft bedeutende Neuerung eingeführt: Wechselt die Eigentümerschaft eines versicherten Grundstücks, endet der entsprechende Versicherungsvertrag grundsätzlich zum Zeitpunkt der Handänderung (Art. 54 Abs. 1 VVG). In Kantonen mit einem Versicherungs-Obligatorium für Gebäude gegen Feuer- und Elementarschäden bei privaten Versicherungsträgern besteht insofern eine Ausnahme zum genannten Grundsatz, als solche Verträge auf den Erwerber übergehen, wenn dieser oder der Versicherer den Vertrag nicht innert 14 Tagen nach der Handänderung kündigen (Art. 54 Abs. 2 VVG).

[Hinweis:  Art. 54 VVG wurde zwischenzeitlich wieder revidiert.  Die aktuelle Bestimmung finden Sie hier]

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Sicherheits- und Haftungsrisiken bei Alt-Aufzugsanlagen

Boris Grell

Herr X besuchte im September 2000 seine Mutter, die im 4. Stock einer Liegenschaft in Thun wohnte. Die Liegenschaft stand im Eigentum von Y. Nach dem Besuch benutzte X den Aufzug, um vom 4. Stock ins Parterre zu gelangen. Dabei hielt der Lift jedoch weder im Parterre (der Zielhaltestelle) noch im Keller (der Endstation), sondern prallte mit ungebremster Sinkgeschwindigkeit auf den Auffahrpuffer im Aufzugsschacht. Dieser Vorfall führte bei X zu körperlichen Beschwerden. In der Folge verklagte X den Hauseigentümer Y und forderte die Zahlung einer Genugtuung und verlangte weiter, dass ihm der bisher entstandene, vorläufige Schaden aus diesem Unfallereignis im Umfang von CHF 46'000 ersetzt werde.

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Abnahmeprotokoll im Mietrecht

Boris Grell

Kürzlich wurde folgender Sachverhalt vor der Schlichtungsbehörde Zürich verhandelt:

Der Vermieter einer in der Stadt Zürich gelegenen Liegenschaft kündigte einem Wohnungsmieter ordentlich. In Zusammenhang mit der Auflösung des Mietverhältnisses erstellten die beiden Parteien ein Abnahmeprotokoll, wobei sie das Formular des Hauseigentümerverbands des Kantons Zürich benutzten. Die Abnahme geschah jedoch bereits, als die Wohnung noch nicht restlos ausgeräumt war.

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