Abnahmeprotokoll im Mietrecht
Anforderungen an das Abnahmeprotokoll – Ein Entscheid der Schlichtungsbehörde Zürich
Ausgangslage
Kürzlich wurde folgender Sachverhalt vor der Schlichtungsbehörde Zürich verhandelt:
Der Vermieter einer in der Stadt Zürich gelegenen Liegenschaft kündigte einem Wohnungsmieter ordentlich. In Zusammenhang mit der Auflösung des Mietverhältnisses erstellten die beiden Parteien ein Abnahmeprotokoll, wobei sie das Formular des Hauseigentümerverbands des Kantons Zürich benutzten. Die Abnahme geschah jedoch bereits, als die Wohnung noch nicht restlos ausgeräumt war.
Auf dem Parkett wurden dennoch diverse Flecken und Kratzspuren festgestellt, die der Mieter anlässlich der Abnahme noch zu entfernen versprach. Allenfalls werde er auch eine professionelle Reinigungsfirma beiziehen, wenn sich die Flecken nicht ohne Weiteres entfernen liessen. Im Abnahmeprotokoll wurde darum mit Bezug auf die betroffenen Räume vermerkt "Parkett: Kratzspuren, noch zu diskutieren" und "Parkett: Flecken, Vorbehalt Nachreinigung". In der Folge beanstandete der Vermieter mit eingeschriebenem Brief gegenüber dem Mieter trotz dessen Beizugs einer Reinigungsfirma noch diverse Mängel am Parkett. Der Vermieter hielt diese Mängel auch fotografisch fest und kündigte dem Mieter die Mängelbehebung auf dessen Kosten an. Der Vermieter nahm anschliessend die angekündigten Reparaturarbeiten vor und stellte dem Mieter die Aufwendungen in Rechnungen. Da der Mieter der Zahlungsaufforderung nicht nachkam, leitete der Vermieter die Betreibung gegen den Mieter ein. Zur Beseitigung des hiergegen erhobenen Rechtsvorschlags rief der Vermieter die zuständige Schlichtungsbehörde an.
Einschätzung der Schlichtungsbehörde Zürich
Die Schlichtungsbehörde Zürich war in diesem Fall der Ansicht, dass kein genügend ausformuliertes Abnahmeprotokoll vorliege, das dem Vermieter erlaube, die vorgenommenen Reparaturarbeiten auf Kosten des Mieters vorzunehmen: Im Protokoll seien die Parkettschäden nicht genau genug beschrieben und zudem seien die Fotos nicht bewiesenermassen nach den beschriebenen Reinigungsmassnahmen gemacht worden. Im Übrigen belege ein eingeschriebener Brief des Vermieters an den Mieter nicht, dass der Mieter mit der Vornahme angekündigten Reparaturarbeiten auf seine Kosten einverstanden gewesen sie, resp. die in Auftrag gegebenen Arbeiten nötig gewesen seien.
Zusammenfassung und Ausblick
Die Schlichtungsbehörde Zürich schützte in diesem Verfahren somit in erster Linie den Mieter. Dies vor allem deshalb weil die Schlichtungsbehörde verhindern wollte, dass nicht notwendige Renovationsarbeiten ohne klare Zustimmung des Mieters auf dessen Kosten vorgenommen werden.
Auch wenn Zeitdruck besteht, ist es einem Vermieter daher zu raten, das Abnahmeprotokoll grundsätzlich erst am Ende der Mietdauer und in der leeren Wohnung zu erstellen. Die Mängel sollten weiter klar und eindeutig im Protokoll aufgelistet werden und deren Behebung durch den Mieter nicht von einer späteren Nachreinigung oder von späteren Besprechungen der Parteien abhängig gemacht werden. Zusätzlich kann der Vermieter von den beigezogenen Handwerkern Offerten einholen, die auf die jeweiligen Mängelstellen im Abnahmeprotokoll Bezug nehmen und diese Offerten von den Mietern unterzeichnen lassen. Ansonsten fehlen dem Vermieter bei der gerichtlichen Geltendmachung seiner Forderungsansprüche oft ausreichende Beweise, dass die Schäden nach der Nachreinigung immer noch bestanden haben, die geltend gemachte Mängelbeseitigung finanziell durch den Mieter zu tragen ist oder der Mieter den im Protokoll angesprochenen Reparaturarbeiten auf seine Kosten tatsächlich zugestimmt hat.
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