Häufige Vertragsklauseln beim Immobilienkauf

Die meisten Verträge werden mündlich oder sogar nur durch eine passende Geste abgeschlossen. Dies mag damit zusammenhängen, dass die rechtliche oder finanzielle Tragweite solcher Verträge unbedeutend oder den Parteien im Vergleich zum Aufwand für einen schriftlichen Vertrag unverhältnismässig erscheint. Insbesondere bei Kaufverträgen über Liegenschaften und Stockwerkeigentumsanteile sollen die Parteien aber vor überstürzten Vertragsabschlüssen bewahrt werden. Zudem dient die von Gesetzes wegen vorgeschriebene öffentliche Beurkundung solcher Grundstückskaufverträge der Rechtssicherheit unter den Parteien und gegenüber Dritten. Gleichwohl sind wichtige Immobilienverträge im Umfeld eines Grundstückkaufvertrags nicht formgebunden; aber auch schriftliche oder sogar öffentlich beurkundete Verträge enthalten rechtlichen Zündstoff über die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien.

Reservationsvereinbarungen

Vor Abschluss eines Kaufvertrags verlangen Grundstückverkäufer von Kaufinteressierten oftmals eine Anzahlung auf den Kaufpreis, um deren Bonität und Ernsthaftigkeit für die folgenden Vertragsverhandlungen zu prüfen. In der Regel werden solche Reservationsverträge aus Kostengründen (insb. Beurkundungsgebühren) nicht öffentlich beurkundet, obwohl solche Vorverträge wegen Formmangels ungültig sind. Daraus folgt, dass einerseits der Verkäufer den Abschluss des vereinbarten Kaufvertrags nicht durchsetzen kann. Andererseits kann der vermeintliche Käufer innert Jahresfrist die geleistete Anzahlung wegen ungerechtfertigter Bereicherung grundsätzlich zurückfordern. Allenfalls kann der Verkäufer aber davon seinen tatsächlichen, nachweisbaren Aufwand in Abzug bringen.

Maklerprovisionen

Maklerverträge können formlos abgeschlossen werden. Bei der Vermittlung von Grundstücken werden die Makler häufig exklusiv beauftragt und läuft der Vertrag nach einer festen Laufzeit vorbehaltlich einer Kündigung automatisch weiter. Weiter ist in solchen Exklusivverträgen oft vorgesehen, dass der Makler während der Laufzeit des Maklervertrags einen Provisionsanspruch hat, auch wenn nicht er, sondern der Auftraggeber selbst oder ein Dritter das Grundstück erfolgreich vermittelt hat. Solche Klauseln können dazu führen, dass verschiedene Makler erfolgreich Provisionsansprüche geltend machen können. Beim Abschluss von auch nur mündlich gültigen Maklerverträgen ist daher Vorsicht geboten und ist darauf zu achten, dass man sich von einem Makler beraten lässt, der vorzugsweise einer Berufsorganisation, z.B. der SVIT-Maklerkammer SMK, angehört.

Gewährleistungsausschluss

Standardmässig wird in öffentlich beurkundeten Kaufverträgen festgehalten, dass die Gewährleistungspflicht des Verkäufers für Rechts- und Sachmängel aufgehoben wird. Das Bundesgericht legt eine solche umfassende Ausschlussklausel einschränkend aus, indem ein Mangel nicht vom Gewährleistungsausschluss erfasst wird, wenn dieser gänzlich ausserhalb dessen liegt, womit ein Käufer vernünftigerweise rechnen muss. Dies hat zur Konsequenz, dass auch der gutgläubige Verkäufer gegenüber dem Käufer schadenersatzpflichtig werden kann bei erst nachträglich entdeckten Mängeln, die es dem Käufer verunmöglichen, die Kaufsache zum beabsichtigen Zweck nutzen. Ob ein solcher schwerer Mangel vorliegt resp. die vereinbarte Ausschlussklausel nicht greift, ist im Einzelfall zu prüfen. Dabei ist insbesondere das (Miss-)Verhältnis zwischen Kaufpreis und Mängelkosten relevant.