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Anwaltskanzlei Grell, Zürich - Wir bieten der Klientschaft eine lösungsorientierte und persönliche Beratung an, indem wir in die rechtlichen Abklärungen auch wirtschaftliche, steuerliche und persönliche Umstände einbeziehen. Schwerpunktmässig befassen wir uns mit Bau- und Immobilienrecht, Gesellschafts- und Handelsrecht sowie mit Vertragsrecht.  Zudem ist Boris Grell Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht.

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Filtering by Tag: 2009

Vorbefassung im Baubewilligungsverfahren

Boris Grell

Die Grundeigentümer A reichten beim Stadtrat von Baden über ihren Architekten B eine Voranfrage für ein Abbruch- und Neubauprojekt ein. Innert Monatsfrist nahm der Stadtrat zu verschiedenen Fragen vorläufig Stellung, unter Vorbehalt von Änderungen der Rechtsverhältnisse, allfälliger berechtigter Einsprachen Dritter sowie der Bedingungen und Auflagen des definitiven Baubewilligungsverfahrens. In der Folge reichten die Grundeigentümer A beim Stadtrat ein formelles Baugesuch ein. Dagegen erhoben verschiedene Dritte Einsprache. Nach gut drei Monaten reichten die Grundeigentümer A ein überarbeitetes Baugesuch ein. Der Stadtrat wies in der Folge die zuvor erhobenen Einsprachen ab, soweit diese nicht gegenstandslos geworden waren und erteilte die definitive Baubewilligung.

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Neuer Kataster für öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen

Boris Grell

Privatrechtliche Bestimmungen zur Beschränkung von Grundeigentum werden im Grundbuch eingetragen und sind bereits heute beim zuständigen Grundbuchamt öffentlich und zentral zugänglich. Demgegenüber ist es heute noch sehr umständlich, die auf einem bestimmten Grundstück durch eine Vielzahl von Entscheiden des Gesetzgebers oder der Behörden lastenden öffentlich-rechtlichen Beschränkungen zusammenzutragen. Denn trotz des verpflichtenden Charakters solcher Eigentumsbeschränkungen besteht bis heute hierfür keine zentrale Auskunftsstelle. Dem soll durch die Einführung eines Katasters der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen (nachfolgend Kataster) Abhilfe geschaffen werden.

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Maklerrecht: Stolpersteine beim Auslagenersatz

Boris Grell

Ein Makler im Grossraum Zürich schloss mit einem Kunden einen Vertrag über die Vermittlung eines geeigneten Hauses ab. Im schriftlich abgeschlossenen Maklervertrag war vorgesehen, dass der Makler Ersatz erhält für Aufwendungen, die im Zusammenhang mit seiner Maklertätigkeit stehen und unabhängig vom Abschluss eines Kaufvertrages zu vergüten sind. In der Folge konnte der Makler dem Kunden ein passendes Grundstück vermitteln und übermittelte dem Notariat den bereits in den Grundzügen ausgearbeiteten Kaufvertrag mit Blick auf dessen öffentliche Beurkundung. Kurze Zeit später wollte der potenzielle Käufer den besagten Kaufvertrag jedoch nicht mehr abschliessen aus Gründen, die er selber zu verantworten hatte. Der Makler teilte den entsprechenden Verzicht dem Notariat mit, worauf dieses dem Makler die angefallenen Gebühren in Rechnung stellte.

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Grundlagenirrtum bei zu kleiner Mietfläche

Boris Grell

m November 2000 vermietete die Y AG an die X AG Geschäftsräumlichkeiten zum Betrieb eines Solariums. Im besagten Mietvertrag wurde die Fläche mit ca. 246 m2 angegeben, zu einem Zins von CHF 4041 pro Monat. Im Herbst 2005 veranlasste die X AG, dass die Mieträumlichkeiten von einem Ingenieur vermessen wurden, zumal sie Probleme mit der Rentabilität des Solariumbetriebs hatte. Es stellte sich heraus, dass die effektive Fläche nur 204,20 m2 betrug. Mit anderen Worten belief sich die Differenz auf 41.80 m2 oder auf 17 % der im Mietvertrag vermerkten Fläche.

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Keine Rechtsnachteile für friedfertige Prozesspartei

Boris Grell

B war seit dem Jahr 1977 Mieter einer Wohnung in Genf. Im Nachgang zum Verkauf der Mietliegenschaft kündigte der neue Eigentümer und Vermieter der besagten Mietwohnung dem Mieter B den Mietvertrag wegen dringenden Eigenbedarfs. Der Mieter B focht die Kündigung fristgerecht an und verlangte subsidiär zur Feststellung der Ungültigkeit der Kündigung die Erstreckung des Mietverhältnisses um zwei Jahre. Zwar erachtete die Schlichtungsbehörde die Kündigung als gültig, erstreckte das Mietverhältnis aber um zwei Jahre. Hiergegen rief der Vermieter A (jedoch nicht der Mieter B) das zuständige Mietgericht an und bestritt die angeordnete Erstreckung des Mietverhältnisses. Der Mieter verlangte (erst) in seiner Klageantwort die Feststellung der Ungültigkeit der Kündigung und forderte die maximale Erstreckungsdauer (von vier Jahren bei Wohnräumen).

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Aussichtsschutz dank Nachbarrecht

Boris Grell

A und B sind benachbarte Liegenschaftseigentümer, wobei sich das Grundstück des A hangaufwärts und von einer Strasse getrennt vom Grundstück des Eigentümers B befindet. A fühlte sich durch die nachträglich angepflanzte und stark gewachsene Thuja-Hecke des B im Genuss seiner ehemals einmalig schönen Seesicht gestört.

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Relativierung der Formularpflicht im Mietrecht

Boris Grell

Aufgrund einer anstehenden Sanierung der Mietliegenschaft wurde den beiden Mietern A und B eine Mietzinserhöhung angezeigt. Das dabei verwendete Formular, welches die Y AG für die Erhöhungsanzeige verwendete, wies gewisse Unstimmigkeiten auf: So enthielt das (gedruckte) Formular noch die alte Firmenbezeichnung der heutigen Y AG (vormals: X AG), obwohl im Zeitpunkt der Erhöhungsanzeige die Firma bereits abgeändert war. Weiter wurde in der Erhöhungsanzeige noch das alte Logo der heutigen Y AG verwendet. Die beiden Mieter fochten die Erhöhung an und machten geltend, dass die angezeigte Mietzinserhöhung nichtig sei, weil diese nicht auf einem von der zuständigen (kantonalen) Behörde genehmigten Formular erfolgt sei.

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Vorhänge statt Mietzinsreduktion

Boris Grell

Im Jahr 1997 schlossen die Mieter X mit dem Vermieter Y einen unbefristeten Mietvertrag über eine 5 ½ Zimmerwohnung ab. Im Jahr 2002 wurde ein der Mietwohnung schräg gegenüberliegendes Haus abgebrochen und an dessen Stelle ein Neubau errichtet. Der Neubau war im Vergleich zum früheren Gebäude grösser und hatte ein zusätzliches Stockwerk. Dadurch wurde der Ausblick vom Balkon der besagten Mietwohnung am äussersten Ende des Balkons leicht eingeschränkt; zudem waren die Fenster und Balkone des Neubaus derart angeordnet, dass der Einblick in ein Zimmer der Mietwohnung möglich wurde. Zuvor war ein solcher Verlust der Privatsphäre nicht gegeben, weil das abgerissene Gebäude an dieser Stelle keine Fenster oder Balkone hatte.

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Fälle aus der Immobilienrechtspraxis

Boris Grell

Zu dieser Fallsammlung:  In der Rubrik Jus-News werden in der Verbandszeitschrift Immobilia seit dem Jahre 2005 aktuelle Bundesgerichtsentscheide und weitere rechtliche Neuigkeiten, welche für die Immobilienwirtschaft von Bedeutung sind, kommentiert und veröffentlicht. Über die Jahre und bis Ende 2008 hat sich daraus eine beachtliche Sammlung von Fallbeispielen ergeben, welche in dieser Publikation nun neu nach Themengebieten geordnet und in aktualisierter Form vorliegt. Dies Fallsammlung richtet sich sowohl an Immobilienprofis, wie auch an Personen, welche sich in den diversen Ausbildungen, welche durch den SVIT und seine Partner angeboten werden, befinden.

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Hausverlosung? Eine rechtliche Kurzbetrachtung

Boris Grell

Verschiedentlich hört und liest man vom Losglück, welches einem für wenige Franken den Einzug in das Traumhaus ermöglichen soll. Dabei funktioniert die Idee einer solchen Hausverlosung, die sich neuerdings insbesondere in Österreich grösserer Beliebtheit erfreut, meist wie folgt: Ein verkaufswilliger Hauseigentümer gibt z. B. 10'000 Lose aus und verkauft diese zum Preis von je CHF 100 über die eigens hierfür erstellte Website. In der Folge werden die einzelnen Zahlungseingänge auf dem Treuhandkonto eines Notars verbucht und die Loskäufer den ausgegebenen Losnummern zugeteilt. In der anschliessenden Losziehung wird der glückliche Gewinner ermittelt.

Ist in der Schweiz eine solche Hausverlosung rechtlich überhaupt zulässig resp. ist der Erwerb eines Hauses über den vorgängigen Kauf eines Loses rechtlich überhaupt möglich? Auf Wunsch der Redaktion wird im Folgenden diesen Fragen nachgegangen.

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