Aussichtsschutz trotz Bäumen
Ausgangslage und Fragestellungen
Die drei Schwestern A, B und C erbten im Jahre 2002 die Liegenschaft an der X-Strasse in Zürich und bildeten als Stockwerkeigentümerinnen seither zusammen die „Stockwerkeigentümergemeinschaft X-Strasse“. Die Aufteilung der Liegenschaft zu Stockwerkeigentum nahm bereits ihr Rechtsvorgänger im Jahr 1988 vor. Zudem war bereits seit dem Jahr 1925 im Grundbuch eine Dienstbarkeit eingetragen zulasten der (nicht unmittelbar) benachbarten, südlich gelegenen Liegenschaft, die sich seit dem Jahr 2009 im Eigentum von Y befindet. Gemäss dem Wortlaut dieser Grunddienstbarkeit dürfen Bäume und Sträucher auf dem Grundstück des Y die Höhe von 5 Metern nicht übersteigen.
Der Streitgegenstand waren eine auf dem Grundstück des Y stehende, rund 80-jährige Föhre mit einer Höhe von ca. 30 Metern sowie eine rund 90-jährige Birke mit einer Höhe von ca. 20 Metern. Die Föhre war äusserst markant und überragte die Hausdächer und die übrigen Bäume in der unmittelbaren Umgebung klar und verdeckte die Aussicht auf den Zürichsee beinahe vollständig. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft X-Strasse klagte unter ihrem Namen im Jahr 2014 gegen Y und verlangte von ihm den Rückschnitt dieser beiden Bäume auf die gemäss der Grunddienstbarkeit zulässige Höhe von maximal 5 Metern. Bis dahin verlangten weder die drei Schwestern noch ihre Rechtsvorgänger je einen Rückschnitt der beiden Bäume; ebenso wurden die beiden Bäume nie resp. sicher nicht zurück geschnitten seit dem Kauf des mit der besagten Grunddienstbarkeit belasteten Grundstücks durch Y.
Im Gerichtsprozess, der sich ohne Einigung durch die kantonalen Instanzen zog[3], bestritt der beklagte Y die Aktivlegitimation der klagenden „Stockwerkeigentümergemeinschaft X-Strasse“. Zudem machte er u. a. geltend, dass die Grunddienstbarkeit aus verschiedenen Gründen sowieso nicht mehr gelte. Y machte insbesondere die konkludente Aufhebung resp. den einseitigen Verzicht auf die besagte Grunddienstbarkeit geltend. Ebenso wies er auf die Diskrepanz zwischen dem Grundbucheintrag und der tatsächlichen Situation hin, weshalb die heutigen Stockwerkeigentümerinnen sowieso nicht gutgläubig auf den besagten Grundbucheintrag hätten vertrauen dürfen.
Zur Klageberechtigung der StWE-Gemeinschaft
Zunächst einmal befasste sich das Bundesgericht mit dem Vorwurf von Y, wonach die Stockwerkeigentümergemeinschaft X-Strasse“ den Rückschnitt der beiden Bäumer erst gar nicht hätte einklagen können, sondern dies vielmehr die drei Schwestern als Stockwerkeigentümerinnen gemeinsam hätten verlangen müssen.
Der Stockwerkeigentümergemeinschaft kommt gemäss Art. 712l Abs. 1 ZGB zwar keine Rechtspersönlichkeit zu, doch geniesst diese Rechtsgemeinschaft der Stockwerkeigentümer eine gewisse Verselbständigung. So ist die Stockwerkeigentümergemeinschaft im Rahmen ihrer Verwaltungstätigkeit zivilrechtlich handlungsfähig und kann unter ihrem Namen klagen und betreiben sowie beklagt und betrieben werden. Sodann verfügt die Stockwerkeigentümergemeinschaft gemäss Art. 712l Abs. 2 ZGB über ein Sondervermögen, das im Rechtsverkehr verselbständigt ist. Nicht zu diesem Gemeinschaftsvermögen gehört gemäss Bundesgericht aber namentlich die (im Stockwerkeigentum organisierte) Liegenschaft, weil diese als solche nicht der gemeinschaftlichen Verwaltung dient, sondern vielmehr nur Anlass für die Stockwerkeigentümergemeinschaft ist. Ebenso stellte das Bundesgericht mit Verweis auf Art. 730 Abs. 2 ZGB klar, dass die Stockwerkeigentümergemeinschaft als solche auch nicht dienstbarkeitsberechtigt ist, zumal Grunddienstbarkeiten immer (nur) zugunsten der jeweils aktuellen Eigentümer des berechtigten Grundstücks bestehen.
Im vorliegenden Fall entschied das Bundesgericht (und erachtete dabei den Entscheid des Zürcher Obergerichts als nicht willkürlich[4]), dass die Durchsetzung der vorliegenden Pflanzungsbeschränkung unter die gemeinschaftliche Verwaltung gemäss Art. 712g ff. ZGB fällt und damit die Stockwerkeigentümergemeinschaft (und nicht die Stockwerkeigentümerinnen gemeinsam) sog. aktivlegitimiert war und darum den Rückschnitt der beiden Bäume einklagen konnte. Entscheidend war für das Bundesgericht dabei, dass es sich vorliegend um Wohnliegenschaften handelte und die besagte Grunddienstbarkeit der Gewährung von Licht, Aussicht und Weitegefühl diene. Davon profitierten die Stockwerkeigentümer des berechtigten Grundstücks insgesamt (!) und zwar nicht nur in subjektiver Hinsicht (persönliches Wohlbefinden durch bessere Besonnung, Weitsicht, etc.). Vielmehr profitierten die Stockwerkeigentümer – gemäss den Ausführungen des Bundesgerichts – potentiell auch wertmässig, indem die vorgenannten Faktoren den Verkehrswert sowie den Mietwert der (einzelnen) Stockwerkeinheiten zu beeinflussen vermögen. Im Weiteren liess sich das Bundesgericht sogar noch auf das Argument ein, wonach übermässiger Schattenwurf auch zu Vermoosung und erhöhtem Unterhaltsaufwand beim berechtigten Grundstück führen könne. Damit diene die besagte Grunddienstbarkeit und deren Durchsetzung dem (Wert-) Erhalt der Liegenschaft und sei im Interesse aller (und nicht erkennbar nur einzelner) Stockwerkeigentümer.
Zur Durchsetzbarkeit der Grunddienstbarkeit
In der Sache selbst entschied das Bundesgericht weiter und stützte auch hier die Entscheide der Zürcher Gerichte, wonach die Stockwerkeigentümergemeinschaft den Inhalt dieser Grunddienstbarkeit – auch gut 90 Jahre nach deren Eintragung im Grundbuch und trotz der jahrzehntelangen Hinnahme eines dienstbarkeitswidrigen Zustands – immer noch durchsetzen konnte. Mithin war es für die Gerichte rechtlich irrelevant, dass bis zur Klageeinleitung im Jahr 2014 nie ein Rückschnitt verlangt wurde, zumal dies am Bestand und der Wirksamkeit der Grunddienstbarkeit nichts ändere.
Keine konkludente Aufhebung, kein Verzicht
So verwarf das Bundesgericht zunächst einmal die Ansicht des Y, dass die Grunddienstbarkeit konkludent aufgehoben worden sei. Eine solche Aufhebung sei nicht ersichtlich, zumal es keine explizite Willenserklärung und auch keine besonderen Verhaltensweisen gebe, welche auf eine übereinstimmende Willensäusserung schliessen liessen.
Zudem stützte das Bundesgericht die Auffassung der Zürcher Gerichte, wonach das jahrelange widerspruchslose Hinnehmen der Verletzung einer Dienstbarkeit auch nicht als einseitiger (konkludenter) Verzicht gewertet werden könne. Denn ein solches Dulden (selbst über mehrere Jahrzehnte und selbst wenn die fraglichen Pflanzen seit langem die zulässige Höhe massiv überschritten haben) könne ebenso gut andere Gründe haben (Erreichen einer Schmerzgrenze, „selling argument“ der schönen Aussicht mit Blick auf eine Vermietung der Wohnungen, Wahrung des nachbarschaftlichen Friedens, etc.).
Soweit der Verzicht also konkludent erfolgt, muss ein solch konkludentes Verhalten in eindeutiger und gültiger Weise zum Ausdruck kommen. Dies ist – gemäss dem vom Bundesgericht dazu angeführten Beispiel – u. a. der Fall, wenn der Eigentümer eines dienstbarkeitsberechtigten Grundstücks eine dienstbarkeitswidrige Baute (namentlich die Verbauung seines Wegrechts) auf dem Nachbargrundstück gestattet.
Keine Versitzung
Im Weiteren verwies das Bundesgericht in seinen Erwägungen darauf, dass es im schweizerischen Recht kein von der Lehre oder der Rechtsprechung anerkanntes Rechtinstitut der „Dienstbarkeitsversitzung“ gebe, wonach sich der Eigentümer des belasteten Grundstücks auf den blossen Zeitablauf berufen könnte. Vielmehr geht eine Dienstbarkeit gemäss Art. 734 ZGB (erst) mit deren Löschung im Grundbuch unter und besteht mit anderen Worten (grundsätzlich) so lange, als sie im Grundbuch eingetragen ist.
Allerdings kann bereits vor der Löschung auf eine Dienstbarkeit wirksam verzichtet werden (und damit die Dienstbarkeit trotz Grundbucheintrag nicht mehr durchgesetzt werden.). Ein solcher Verzicht muss gemäss Bundesgericht vom Berechtigten aber bedingungslos und vorbehaltlos erklärt werden. Vorliegend war ein solch konkludenter Verzicht – wie bereits erwähnt – aber nicht ersichtlich und reicht blosser Zeitablauf nach dem Gesagten allein nicht aus, um einen konkludenten Verzicht auf eine Grunddienstbarkeit bejahen zu können.
Keine natürliche Publizität
Im Übrigen verwarf das Bundesgericht auch den Vorwurf des Y, wonach sich die drei Stockwerkeigentümerinnen anlässlich des Grundstückerwerbs (im Jahr 2002) den tatsächlichen, gegen aussen sichtbaren physischen Zustand der Liegenschaft (mit den beiden, viel zu hohen Bäumen) hätten anrechnen lassen müssen und sich nicht gutgläubig auf den widersprechenden Grundbucheintrag hätten verlassen dürfen.
Denn der vom Bundesgericht vor einigen Jahren entwickelte Grundsatz der natürlichen Publizität (gl. zum Grundsatzentscheid der natürlichen Publizität BGE 137 III 153 ff.) war vorliegend nicht einschlägig. Im Gegenteil erachtete das Bundesgericht die Einschätzung der Zürcher Gerichte als nicht willkürlich, dass sich vielmehr der beklagte Y die Frage entgegenhalten lassen müsse, weshalb nicht er anlässlich des Kaufs der Liegenschaft (im Jahr 2009) die offenkundige Diskrepanz zwischen der eingetragenen Pflanzungsbeschränkung und der tatsächlichen Situation klärte, wenn der Fortbestand der Bäume derart wichtig für ihn gewesen sei.
Zusammenfassung und Schlussfolgerungen
Obwohl eine Stockwerkeigentümergemeinschaft an sich nicht Dienstbarkeitsberechtigte ist und die berechtigte Liegenschaft auch nicht zu deren Sondervermögen zählt, ist sie (und nicht die Stockwerkeigentümer) trotzdem im Bereich der gemeinschaftlichen Verwaltung klageberechtigt zur Durchsetzung einer zugunsten der Stammparzelle im Grundbuch eingetragenen Grunddienstbarkeit, soweit diese im Interesse aller Stockwerkeigentümer errichtet wurde.
Ein einseitiger Verzicht auf eine Grunddienstbarkeit lässt sich nicht aus dem blossen Dulden eines dienstbarkeitswidrigen Zustands ableiten, selbst wenn sich dieser über Jahrzehnte hinweg erstreckte. Vielmehr müsste ein solcher Verzichtswille in eindeutiger unzweideutig Weise zum Ausdruck gebracht werden und eine andere Auslegung als ausgeschlossen oder zumindest als höchst unwahrscheinlich sein.
Dass auf einem Grundstück Bäume stehen, die massiv die in der Grunddienstbarkeit festgeschriebene Maximalhöhe überschreiten, genügt alleine nicht, um den guten Glauben eines Erwerbers des berechtigten Grundstücks in den Grundbucheintrag zu zerstören.