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Anwaltskanzlei Grell, Zürich - Wir bieten der Klientschaft eine lösungsorientierte und persönliche Beratung an, indem wir in die rechtlichen Abklärungen auch wirtschaftliche, steuerliche und persönliche Umstände einbeziehen. Schwerpunktmässig befassen wir uns mit Bau- und Immobilienrecht, Gesellschafts- und Handelsrecht sowie mit Vertragsrecht.  Zudem ist Boris Grell Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht.

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Filtering by Tag: 2011

Zügelzeit - Streit muss nicht sein

Boris Grell

Jeweils Ende März und September ist Zügelzeit.  Nicht nur stellen die grosszügig auf den Trottoirs parkierten Kleinlastwagen ein wahres Eldorado dar für die umtriebigen Kontrollpersonen des ruhenden Verkehrs, sondern auch unzählige Mieter, aber auch Vermieter und Liegenschaftsverwaltungen sind gefordert.  Denn leider ergeben sich bei der Wohnungsrückgabe der bisherigen Mieter oder bei der Übernahme durch die neuen Mieter immer wieder Streitigkeiten.  Das muss nicht sein. Wer sich an die folgenden Hinweise hält, kann Streit meist vermeiden.

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Gerichtsstand bei internationalen Immobiliengeschäften

Boris Grell

Das Geschäft mit der Vermittlung von Immobilien wird immer internationaler – nicht zuletzt deshalb, weil Arbeits- und Führungskräfte in offenen Märkten zunehmend mobiler werden. Dass ein an einer Schweizer Liegenschaft Interessierter  aus den USA für seine künftige Tätigkeit in der Schweiz einem Schweizer Immobilienvermittler den Auftrag erteilt, einen standesgemässen Wohnsitz zu suchen, ist also nichts Ungewöhnliches, sondern mehr und mehr Alltag im Immobiliengeschäft. Und umgekehrt beauftragen SchweizerInnen oder deren Unternehmen ausländische Makler mit der Suche nach einer geeigneten Liegenschaft im Ausland, wenn ihr Arbeitsplatz vorübergehend oder ständig ins Ausland verlegt werden soll.

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Die Krux mit der Lex Koller

Boris Grell

Immer wieder kommt es vor, dass ausländische Kaufinteressierte mit dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, kurz Lex Koller, konfrontiert werden.  So stellen Schweizer Immobilienvermittler ausländischen Kaufinteressierten meist ungewohnte, teils auch persönliche Fragen, z. B. welche Staatsbürgerschaften sie haben, wo Sie zurzeit ihren (Haupt-) Wohnsitz haben oder ob und wann sie – bei einem aktuellen Wohnsitz ausserhalb der Schweiz – planen, beim einem Eigentumserwerb definitiv in die Schweiz zu ziehen.  Manchmal werden solche Kaufinteressenten sogar gebeten, für ihre ernsthaft geplante Wohnsitznahme in der Schweiz geeignete Nachweise zu liefern und in der Folge Belege aufzubewahren, die ihren tatsächlichen Schweizer Wohnsitz, d. h. das Zentrum ihrer Lebensbeziehungen, im Bedarfsfall zweifellos belegen könnten.

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Von der Beherbergung von Familie und Freunden

Boris Grell

Mieter X mietete seit Juni 1997 eine 3-Zimmerwohnung in Versoix im Kanton Genf.  Seit dem Jahr 2003 mietete X eine zweite Wohnung in Lausanne, wo er seit 1996 arbeitete.  Aufgrund finanzieller Probleme liess X seinen Bruder seit dem Jahr 2004 in seiner Wohnung in Versoix gratis wohnen.  Zusätzlich liess X ab dem Jahr 2005 auch noch einen seit mehreren Jahren arbeitslosen Freund in der besagten Wohnung unentgeltlich wohnen.  Der Mieter X selbst war jeweils (nur) an den Wochenenden in der Wohnung in Versoix zusammen mit dessen Freund, währendem der Bruder von X an den Wochenenden jeweils seine Freundin sowie die Eltern in Frankreich besuchte.  X klärte den Vermieter Y nie über diese Wohnverhältnisse auf.

Mitte Juli 2006 mahnte der Vermieter Y den Mieter X ab.  Er verlangte von X die sofortige Beendigung der nicht bewilligten Untermiete und drohte ihm die ausserordentliche Kündigung des Mietvertrages an, wenn er innert 10-tägiger Frist die Mieträumlichkeiten nicht wieder selbst bewohne.  Der Mieter X reagierte nicht, weshalb Y mit Verweis auf Art. 257f Abs. 3 OR (Verletzung der Sorgfalt und Rücksichtnahme) das Mietverhältnis unter Verwendung des amtlichen Formulars kündigte.

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Grundsatzurteil zum Kündigungsschutz

Boris Grell

Der Betreiber eines Clubs, Herr X, stritt sich mit der Y AG als Vermieterin bis vor Bundesgericht über die Frage, ob zwischen ihm und der Y AG überhaupt ein gültiger Mietvertrag abgeschlossen worden sei.  Das Bundesgericht bejahte dies in letzter Instanz in seinem Entscheid vom 21. August 2007.  Nur knapp zwei Monate später kündigte die Y AG den Mietvertrag mit dem X auf Ende April 2008.  X focht die Kündigung rechtzeitig an, worauf die zuständige Schlichtungsstelle in Mietangelegenheiten die Kündigung aufhob.  In der Folge gelangte die Y AG an das zuständige Mietgericht, das die Kündigung für rechtsgültig erklärte und X anwies, die Mieträumlichkeiten bis Ende April 2008 zu räumen.  Demgegenüber wurden den widerklageweise gestellten Anträgen des Betreibers X auf Zugang zu den Mieträumlichkeiten sowie auf Schadenersatz und Genugtuung nicht stattgegeben.  Dieser Entscheid wurde vom zuständigen Obergericht bestätigt, zumal der Betreiber X mit seinen diversen Begehren überhaupt nicht durchgedrungen sei.  Hierauf gelangte der Betreiber X mit der Beschwerde in Zivilsachen ans Bundesgericht.

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Gerichtsstand in der internationalen Kunstvermittlung

Boris Grell

Gemeinhin liegt es am Kläger, seine behaupteten Ansprüche in einer vertraglichen
Streitigkeit bei den Gerichten am Ort der beklagten Partei durchzusetzen („actor sequitur forum rei“). Dies ist auch bei internationalen Verhältnissen der Ausgangspunkt (vgl. Art. 2 LugÜ und Art. 112 IPRG6). Allerdings gibt es besondere Gerichtstände, die alternativ, konkurrierend oder ausschliesslich zum vorgenannten, allgemeinen Beklagten-Gerichtsstand stehen. Solche besonderen Gerichtsstände sind teils rechtspolitisch motiviert und sollen direkt dem Schutz einer Vertragspartei dienen oder ergeben sich  aufgrund einer sachlichen oder inhaltlichen Nähe zum Vertragsgegenstand. Dergestalt  schaffen das LuganoÜbereinkommen wie auch das IPRG besondere Gerichtsstände und knüpfen dabei an z. B. an den Erfüllungsort einer zu erbringenden Dienstleistung, an den
Lageort eines Grundstücks resp. einer beweglichen Sache oder an die Qualifikation
einer strittigen Vereinbarung als Konsumentenvertrag. 

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Geldwäscherei im Immobiliensektor

Boris Grell

Die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht FINMA erliess am 20. Oktober 2010 ein Rundschreiben zur Finanzintermediation nach dem Geldwäschereigesetz (GwG, SR 955.0).  In diesem Kreisschreiben, das am 1. Januar 2011 in Kraft getreten ist, konkretisierte die FINMA insbesondere ihre Praxis zur Verordnung über die berufsmässige Ausübung der Finanzintermediation (VBF, SR 955.071).  Obwohl vorwiegend Tätigkeiten im Finanzsektor in den Anwendungsbereich des GwG fallen, werden auch Personen und Unternehmen, die primär Dienstleistungen in anderen Sektoren erbringen, von den Bestimmungen des GwG erfasst, wenn sie zusätzlich finanzintermediäre Tätigkeiten ausüben. 

Vor diesem Hintergrund wird nachstehend das besagte Kreisschreiben zur Finanzintermediation mit einem speziellen Augenmerk auf die verschiedenen Tätigkeiten im Immobiliensektor diskutiert.  Dabei wird anhand von konkreten Beispielen ausgeführt, in welchen Fällen resp. unter welchen Voraussetzungen im Immobiliensektor eine GwG-relevante Tätigkeit vorliegt.

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Grundstückkauf mit angefangener Baute

Boris Grell

Eigentum an Grundstücken, wie Wohnungen im Stockwerkeigentum oder Liegenschaften mit oder Gebäuden, wird im Rahmen eines öffentlich beurkundeten Kaufvertrags übertragen.  Im Gegenzug bezahlt der Käufer des betreffenden Grundstücks den verhandelten Kaufpreis, der ein wichtiger Bestandteil des öffentlich beurkundeten Kaufvertrags ist.  Rechtlich schwieriger zu beurteilen ist die Bestimmung der exakten Höhe des zu beurkundenden Kaufpreises, wenn das Kaufobjekt im Zeitpunkt der öffentlichen Beurkundung des zugehörigen Vertrags noch nicht resp. noch nicht vollständig existiert.  Ebenso ist beim Kauf einer erst im Bau befindlichen Immobilie nicht immer klar, welche werkvertraglichen Elemente ebenfalls Teil der öffentlichen Beurkundung sein müssen.  Typischerweise stellen sich diese Fragen beim Kauf einer StWE-Wohnung oder beim Kauf eines Reiheneinfamilienhauses, die im Rahmen einer Gesamtüberbauung errichtet und wo bereits in der Projektierungsphase die ersten Kaufverträge abgeschlossen werden. 

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