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Publikationen von Boris Grell
Missbräuchliche Untermiete und Kündigung
Mieterin A schloss am 1. April 1998 mit dem Vermieter X einen Mietvertrag über eine Wohnung in Genf ab. Zu Beginn bewohnte sie diese Wohnung zusammen mit ihrem Sohn B. Ein Jahr später zog die Mieterin A aus der Wohnung aus und überliess diese dem Sohn B zur Untermiete. Der Vermieter X wurde über den Auszug und die Untermiete nicht informiert. Im Juli 2003 heiratete der Untermieter B und bewohnte in der Folge zusammen mit seiner Frau die besagte Wohnung, bis die Wohnung im Rahmen eines Trennungsverfahrens der Ehegattin von B gerichtlich zugeteilt wurde. Daraufhin teilte der Rechtsvertreter der Ehegattin von Untermieter B der Liegenschaftsverwaltung des Vermieters die Zuteilung der besagten Wohnung an die Schwägerin der Mieterin A mit.
Zurück an den Start bei Art. 54 VVG: Revision der Revision
Revision des Revisionsrechts
Im Zuge der jüngsten Revision des Gesellschaftsrechts (vgl. dazu hier) wurden auch die Bestimmungen zum Revisionsrecht grundlegend überarbeitet. Auch diese Neuerungen wurden auf den 1. Januar 2008 in Kraft gesetzt. Insbesondere kann unter bestimmten Voraussetzungen neu auf die Einsetzung einer Revisionsstelle verzichten werden (“Opting-out“).
Neues zur Lex Koller
Der Bundesrat hat in seiner Sitzung vom 4. Juli 2007 beschlossen, dem Parlament die Aufhebung des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Lex Koller) zu beantragen, gleichzeitig jedoch flankierende Ersatzmassnahmen durch eine Revision des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) einzuführen.
[Hinweis zur Wiedererstarkung der Lex Koller vgl. auch diesen Artikel im PDF-Format]
Weitere rechtliche Überlegungen zum Umgang mit Radon-Gas (Forts.)
In der Juni - Ausgabe der immobilia machten wir bereits auf die Radon-Problematik im Zusammenhang mit Immobilien aufmerksam. Im Rahmen dieser Ausführungen möchten wir ergänzend zu den rechtlichen Überlegungen im Zusammenhang mit Liegenschaftstransaktionen speziell auf die möglichen Konsequenzen für Bauherrn und Architekten sowie mietrechtliche Konsequenzen aufgreifen.
Unzulässige Mietzinserhöhung
Die Vermieterin X schloss mit dem Ehepaar A und B per 1. August 2004 einen Mietvertrag über eine 3-Zimmerwohnung ab. Im Mietvertrag war vorgesehen, dass der Mietzins auf dem Hypothekarzinssatz von 3.25 % per 1. Juli 2003 und einem Indexstand von 103.6 Punkten per 30. April 2004 beruhte. Ferner sind gemäss Mietvertrag Kostensteigerungen bis zum 30. April 2004 berücksichtigt.
Mangelhaftung beim Wohnungskauf
Käufer A erwarb von der X AG mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag für CHF 492'000 eine 4 ½ Zimmer-Maisonette-Wohnung im Stockwerkeigentum, wobei er zuvor die auf zwei Stockwerke verteilten Wohnräumlichkeiten im Rohbau-Zustand besichtigt hatte. In besagtem Kaufvertrag werden neben dem detaillierten Baubeschrieb und Grundrissplan auch zwei Aufteilungspläne erwähnt. Letztere waren zwar Teil der Verkaufsunterlagen; im Kaufvertrag selbst bestätigt der Käufer A jedoch nur, diese Aufteilungspläne erhalten zu haben, ohne dass diese im beurkundeten Kaufvertrag als Beilagen aufgeführt waren.
Grundsatzentscheid zur Lex Koller (Champéry-Entscheid)
Gilt im Kanton Wallis dieselbe Lex Koller?
Aufgrund der aktuellen Situation der Rechtsentwicklung im Kanton Wallis befasst sich das aktuelle Jus-News wieder einmal mit diesem immer noch aktuellen Thema.
Was wurde mit dem Moratorium Kanton Wallis bezweckt und erreicht?
Häufige Vertragsklauseln beim Immobilienkauf
Die meisten Verträge werden mündlich oder sogar nur durch eine passende Geste abgeschlossen. Dies mag damit zusammenhängen, dass die rechtliche oder finanzielle Tragweite solcher Verträge unbedeutend oder den Parteien im Vergleich zum Aufwand für einen schriftlichen Vertrag unverhältnismässig erscheint. Insbesondere bei Kaufverträgen über Liegenschaften und Stockwerkeigentumsanteile sollen die Parteien aber vor überstürzten Vertragsabschlüssen bewahrt werden. Zudem dient die von Gesetzes wegen vorgeschriebene öffentliche Beurkundung solcher Grundstückskaufverträge der Rechtssicherheit unter den Parteien und gegenüber Dritten. Gleichwohl sind wichtige Immobilienverträge im Umfeld eines Grundstückkaufvertrags nicht formgebunden; aber auch schriftliche oder sogar öffentlich beurkundete Verträge enthalten rechtlichen Zündstoff über die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien.
Vorsicht beim Gewährleistungsausschluss
Das Bundesgericht hatte die beiden nachfolgend vorgestellten Rechtsstreitigkeiten in Zusammenhang mit Grundstückkaufverträgen zu beurteilen. In beiden Streitfällen sahen die Parteien im jeweiligen Kaufvertrag eine Gewährleistungsausschlussklausel vor. Weiter gemeinsam war diesen beiden Entscheiden, die zwar mehr als 20 Jahre auseinander liegen, dass erst nach der Eigentumsübertragung gravierende Mängel des verkauften Baulands resp. des verkauften Wohnhauses zum Vorschein kamen. Zudem hatten in beiden Fällen weder Käufer noch Verkäufer von diesen Mängeln zuvor Kenntnis und mussten gemäss den verbindlichen Sachverhaltsfeststellungen der kantonalen Vorinstanzen von diesen Mängeln auch gar keine Kenntnis haben.
Revision Mietrechtsverordnung
Wie bereits in der Jus - News Ausgabe vom Januar 2007 angekündigt (vgl. die PDF-Version hier), wurde Ende September 2007 der Verordnungstext zur Revision der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (Mietrechtsverordnung) vorgelegt. Gemäss der Medienmitteilung vom 28. November 2007 setzt der Bundesrat die Änderungen am 1. Januar 2008 in Kraft, die im nachfolgend kurz vorgestellt werden.
[Hinweis: Zur aktuellen Fassung der Mietrechtsverordnung vgl. hier]