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Anwaltskanzlei Grell, Zürich - Wir bieten der Klientschaft eine lösungsorientierte und persönliche Beratung an, indem wir in die rechtlichen Abklärungen auch wirtschaftliche, steuerliche und persönliche Umstände einbeziehen. Schwerpunktmässig befassen wir uns mit Bau- und Immobilienrecht, Gesellschafts- und Handelsrecht sowie mit Vertragsrecht.  Zudem ist Boris Grell Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht.

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Filtering by Tag: 2008

Missbräuchliche Untermiete und Kündigung

Boris Grell

Mieterin A schloss am 1. April 1998 mit dem Vermieter X einen Mietvertrag über eine Wohnung in Genf ab. Zu Beginn bewohnte sie diese Wohnung zusammen mit ihrem Sohn B. Ein Jahr später zog die Mieterin A aus der Wohnung aus und überliess diese dem Sohn B zur Untermiete. Der Vermieter X wurde über den Auszug und die Untermiete nicht informiert. Im Juli 2003 heiratete der Untermieter B und bewohnte in der Folge zusammen mit seiner Frau die besagte Wohnung, bis die Wohnung im Rahmen eines Trennungsverfahrens der Ehegattin von B gerichtlich zugeteilt wurde. Daraufhin teilte der Rechtsvertreter der Ehegattin von Untermieter B der Liegenschaftsverwaltung des Vermieters die Zuteilung der besagten Wohnung an die Schwägerin der Mieterin A mit.

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Zurück an den Start bei Art. 54 VVG: Revision der Revision

Boris Grell

Ausgangslage

Am 1. Januar 2006 trat das revidierte Bundesgesetz über den Versicherungsvertrag (SR 221.229.1, nachfolgend VVG) in Kraft. Dabei wurde in Art. 54 VVG eine für die Immobilienwirtschaft bedeutende Neuerung eingeführt: Wechselt die Eigentümerschaft eines versicherten Grundstücks, endet der entsprechende Versicherungsvertrag grundsätzlich zum Zeitpunkt der Handänderung (Art. 54 Abs. 1 VVG). Anlass zu dieser Teilrevision des VVG gab die Kritik, dass die bisherige Regelung des (automatischen) Übergangs des bestehenden Versicherungsvertrags auf den Liegenschaftserwerber neuen Versicherern den Marktzutritt verhindere und der heutigen Vertragsgerechtigkeit widerspreche (wir berichteten darüber in der Ausgabe Juni/2006).

Widerstand gegen die Revision

Gegen diese neue Regelung formierte sich Widerstand: Alt Nationalrat Rolf Hegetschwiler (FDP) reichte im Oktober 2006 eine parlamentarische Initiative ein (Nr. 06.468). Er begründete seinen Vorstoss damit, dass insbesondere die Erben eines verstorbenen Gebäudeeigentümers von dieser Revision von Art. 54 VVG betroffen seien. Denn auch der Todesfall des bisherigen Gebäudeeigentümers führe zu einem Eigentümerwechsel und habe - nach dem revidierten Gesetzeswortlaut - die Beendigung des laufenden Versicherungsvertrages zur Folge. Vor allem bei den oft unvorhersehbaren und plötzlich eintretenden Todesfällen sowie angesichts der vielfach langen Dauer für die Erbschaftsabwicklung sei diese Situation unhaltbar, weil die Erben als neue Eigentümer der Gefahr ausgesetzt seien, persönlich - ohne Versicherungsdeckung - Schäden tragen zu müssen, die nach dem Tod des ehemaligen Eigentümers eingetreten sind (soweit nicht rechtzeitig eine neue Versicherung für das neu erworbene Grundstück abgeschlossen wurde). Vor diesem Hintergrund forderte Alt Nationalrat Hegetschweiler, dass der heute geltende Art. 54 VVG durch die ursprüngliche Regelung der Handänderung ersetzt wird, wonach der Vertrag bei einem Eigentümerwechsel auf den neuen Eigentümer übergeht. Sein Vorschlag für den revidierten Gesetzestext lautete: "[Art. 54 VVG Abs. 1 unverändert] Ist ein Grundstück Gegenstand des Versicherungsvertrages, so geht der Vertrag bei einer Handänderung auf den Erwerber über, sofern dieser oder der Versicherer den Vertrag nicht innert 14 Tagen nach der Handänderung kündigen.[Art. 54 Abs. 2 rev. VVG]".

Politische Beratungen und Beschlüsse

Die Kommissionen für Wirtschaft und Abgaben des National- und Ständerats (nachfolgend WAK-N resp. WAK-S) haben diese Initiative gemäss dem parlamentarischen Verfahren vorberaten und ihr Folge gegeben. Die WAK-N war im Übrigen der Ansicht, dass das in der Initiative aufgeworfene Problem nach einer raschen Lösung verlange und dass nicht die Vorlage des Bundesrats zur Totalrevision des VVG abgewartet werden sollte. Die WAK-N erarbeitete einen revidierten Gesetzeswortlaut, der die Stossrichtung der Initiative aufnahm und sogar noch etwas weiterging, als es der Initiant damals vorhatte. So soll der revidierte Gesetzeswortlaut neben der Übernahme der ursprünglichen Regelung der Handänderung nicht nur Grundstücke, sondern auch Fahrnis (bewegliche Gegenstände) erfassen. Zudem wurden die Fristen für die Vertragsauflösung überarbeitet.

Der Bundesrat begrüsste in seiner Stellungnahme vom 3. September 2008 das Schliessen einer Deckungslücke mit dem vorliegenden Gesetzesentwurf und nahm von der Vorlage ohne Änderungsanträge zustimmend Kenntnis. Zurzeit liegt im Entwurf folgender Gesetzestext zu Art. 54 VVG vor: "Wechselt der Gegenstand des Vertrages den Eigentümer, so gehen die Rechte und Pflichten aus dem Versicherungsvertrag auf den neuen Eigentümer über [Abs. 1]. Der neue Eigentümer kann den Übergang des Vertrages durch eine schriftliche Erklärung bis spätestens 30 Tage nach der Handänderung ablehnen [Abs. 2]. Das Versicherungsunternehmen kann den Vertrag innert 14 Tagen nach Kenntnis des neuen Eigentümers kündigen. Der Vertrag endet frühestens 30 Tage nach der Kündigung [Abs. 3]. Ist mit der Handänderung eine Gefahrserhöhung verbunden, so gelten die Artikel 28 ff. [VVG] sinngemäss [Abs. 4]."

Der Nationalrat als Erstrat stimmte in seiner Sitzung vom 25. September 2008 einstimmig für die Annahme des Entwurfs. Es wird sich in den nun folgenden Diskussionen und Abstimmungen in der WAK-S und im Ständerat zeigen, ob der vorgeschlagene Gesetzeswortlaut Bestand haben wird resp. wann dieser revidierte Art. 54 VVG in Kraft gesetzt werden kann.

Artikel im PDF-Format

Revision des Revisionsrechts

Boris Grell

Im Zuge der jüngsten Revision des Gesellschaftsrechts (vgl. dazu hier) wurden auch die Bestimmungen zum Revisionsrecht grundlegend überarbeitet. Auch diese Neuerungen wurden auf den 1. Januar 2008 in Kraft gesetzt. Insbesondere kann unter bestimmten Voraussetzungen neu auf die Einsetzung einer Revisionsstelle verzichten werden (“Opting-out“).

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Neues zur Lex Koller

Boris Grell

Der Bundesrat hat in seiner Sitzung vom 4. Juli 2007 beschlossen, dem Parlament die Aufhebung des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Lex Koller) zu beantragen, gleichzeitig jedoch flankierende Ersatzmassnahmen durch eine Revision des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) einzuführen.

[Hinweis zur Wiedererstarkung der Lex Koller vgl. auch diesen Artikel im PDF-Format]

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Weitere rechtliche Überlegungen zum Umgang mit Radon-Gas (Forts.)

Boris Grell

In der Juni - Ausgabe der immobilia machten wir bereits auf die Radon-Problematik im Zusammenhang mit Immobilien aufmerksam. Im Rahmen dieser Ausführungen möchten wir ergänzend zu den rechtlichen Überlegungen im Zusammenhang mit Liegenschaftstransaktionen speziell auf die möglichen Konsequenzen für Bauherrn und Architekten sowie mietrechtliche Konsequenzen aufgreifen.

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Unzulässige Mietzinserhöhung

Boris Grell

Die Vermieterin X schloss mit dem Ehepaar A und B per 1. August 2004 einen Mietvertrag über eine 3-Zimmerwohnung ab. Im Mietvertrag war vorgesehen, dass der Mietzins auf dem Hypothekarzinssatz von 3.25 % per 1. Juli 2003 und einem Indexstand von 103.6 Punkten per 30. April 2004 beruhte. Ferner sind gemäss Mietvertrag Kostensteigerungen bis zum 30. April 2004 berücksichtigt.

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Mangelhaftung beim Wohnungskauf

Boris Grell

Käufer A erwarb von der X AG mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag für CHF 492'000 eine 4 ½ Zimmer-Maisonette-Wohnung im Stockwerkeigentum, wobei er zuvor die auf zwei Stockwerke verteilten Wohnräumlichkeiten im Rohbau-Zustand besichtigt hatte. In besagtem Kaufvertrag werden neben dem detaillierten Baubeschrieb und Grundrissplan auch zwei Aufteilungspläne erwähnt. Letztere waren zwar Teil der Verkaufsunterlagen; im Kaufvertrag selbst bestätigt der Käufer A jedoch nur, diese Aufteilungspläne erhalten zu haben, ohne dass diese im beurkundeten Kaufvertrag als Beilagen aufgeführt waren.

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Grundsatzentscheid zur Lex Koller (Champéry-Entscheid)

Boris Grell

Ausgangslage

Schon verschiedentlich konnten wir in dieser Rubrik zum Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (kurz: Lex Koller) berichten (vgl. die zugehörigen Artikel im PDF-Format vom März 2007, August 2007 sowie vom März 2008). Ein jüngst vom Bundesamt für Justiz gefällter Grundsatzentscheid könnte Investitionen in Hotelprojekte in der Schweiz fördern und der Schweizer Tourismuswirtschaft neue Impulse verleihen; gleichzeitig kann damit die Entwicklung weg von „kalten Betten“ hin zu "warmen Betten" gefördert werden.

Ausgangspunkt des besagten Entscheids war ein Gesuch einer französischen Gesellschaft, welche beabsichtigte, im Kanton Wallis eine 4-Sterne-Hotelanlage zu errichten. Gemäss der Projekteingabe sollte eine Ferienanlage mit drei Hotels, einem Thermalbad und 15 Chalets mit 51 Apartments entstehen, wobei sämtliche Wohnungen dauernd hotelmässig bewirtschaftet werden sollten. Den kantonalen Behörden und anschliessend dem Bundesamt für Justiz stellte sich gestützt auf die Gesuchseingabe die Frage, inwieweit die Grundstückkäufe zur Realisierung dieses Projekt resp. der einzelnen Projektteile gestützt auf die Lex Koller bewilligt werden müssen resp. ob die geplanten Erwerbungen wegen des Betriebsstätte-Charakters des Hotelprojekts nicht bewilligungspflichtig sind.

Grundsatzentscheid und Praxisänderung

Erstinstanzlich war das kantonale Departement für Volkswirtschaft und Raumentwicklung des Kantons Wallis der Auffassung, dass das gesamte Projekt Lex Koller-konform sei. Deshalb müsse keine entsprechende Bewilligung für den Erwerb der für die Erstellung der gesamten Anlage benötigten Grundstücke wie auch für den späteren Verkauf einzelner Appartements und Wohnungen an Ausländer keine Lex Koller-Bewilligung eingeholt werden.

Das Bundesamt für Justiz folgte grundsätzlich der rechtlichen Würdigung der kantonalen Bewilligungsbehörde, „wonach auch ein einzelnes Hotelappartement für sich allein als sogenannte Betriebsstätte im Sinne der Lex Koller qualifiziert werden und entsprechend ohne Bewilligung und ohne Anrechnung an das kantonale Kontingent für Ferienwohnungen an eine Person im Ausland verkauft werden kann.“ Vorausgesetzt wird jedoch unter anderem, dass diese einzelnen Hotelappartements dauernd den Hotelbetreibern zur hotelmässigen Bewirtschaftung überlassen werden und den ausländischen Erwerbern somit kein Recht eingeräumt wird, diese ausschliesslich benutzen zu können.

Allerdings folgte das Bundesamt für Justiz nicht uneingeschränkt der kantonalen Auffassung, dass überhaupt keine Bewilligung notwendig sei. Vielmehr focht es mit Beschwerde den kantonalen Entscheid dahingehend an, dass die Gesuchstellerin für die Erstellung der 15 Chalets mit den besagten 51 Wohnungen eine Lex Koller-Bewilligung benötige. Ausschlaggebend für diese Beschwerde dürfte gewesen sein, dass die besagten Bauten rund 800 Meter abseits der drei Hotels projektiert wurden. Angesichts der Distanz dieser Wohnungen von den 3 Hotels, ihrer Ausstattung und der fehlenden Hotelinfrastruktur vor Ort handelt es sich nach Auffassung des Bundesamtes für Justiz bei den 51 Wohnungen nicht mehr um hotelmässig bewirtschaftete Betriebsstätten, sondern um Ferienwohnungen, die unabhängig von den Hotels genutzt werden können.

Schlussfolgerungen

Das Bundesamt für Justiz hat einen wichtigen Beitrag zur Erhöhung der warmen Betten geleistet, indem es die grosszügigere kantonale Auslegung des Betriebsstättebegriffs nach der Lex Koller anerkannte. Vorbehaltlich einer Würdigung im Einzelfall ist es Ausländern nun erlaubt, bewilligungsfrei nicht nur ganze Hotels, sondern auch einzelne (meist als Stockwerkeigentumseinheiten ausgeschiedene) Hotelzimmer mit einem entsprechend tieferen Investitionsvolumen zu kaufen. Gleichzeitig wird aber über die zwingende hotelmässige Bewirtschaftung dieser Hotelzimmer sichergestellt, dass effektiv die gewünschte Steigerung der warmen Betten bewirkt wird.

Artikel im PDF-Format

Häufige Vertragsklauseln beim Immobilienkauf

Boris Grell

Die meisten Verträge werden mündlich oder sogar nur durch eine passende Geste abgeschlossen. Dies mag damit zusammenhängen, dass die rechtliche oder finanzielle Tragweite solcher Verträge unbedeutend oder den Parteien im Vergleich zum Aufwand für einen schriftlichen Vertrag unverhältnismässig erscheint. Insbesondere bei Kaufverträgen über Liegenschaften und Stockwerkeigentumsanteile sollen die Parteien aber vor überstürzten Vertragsabschlüssen bewahrt werden. Zudem dient die von Gesetzes wegen vorgeschriebene öffentliche Beurkundung solcher Grundstückskaufverträge der Rechtssicherheit unter den Parteien und gegenüber Dritten. Gleichwohl sind wichtige Immobilienverträge im Umfeld eines Grundstückkaufvertrags nicht formgebunden; aber auch schriftliche oder sogar öffentlich beurkundete Verträge enthalten rechtlichen Zündstoff über die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien.

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