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Anwaltskanzlei Grell, Zürich - Wir bieten der Klientschaft eine lösungsorientierte und persönliche Beratung an, indem wir in die rechtlichen Abklärungen auch wirtschaftliche, steuerliche und persönliche Umstände einbeziehen. Schwerpunktmässig befassen wir uns mit Bau- und Immobilienrecht, Gesellschafts- und Handelsrecht sowie mit Vertragsrecht.  Zudem ist Boris Grell Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht.

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Filtering by Tag: 2006

Formvorschriften bei Reservationsverträgen

Boris Grell

Vielfach haben die Verkäufer einer Liegenschaft zu Kaufinteressenten keine bereits bestehenden geschäftlichen oder privaten Beziehungen. Deshalb müssen die potenziellen Käufer ihre Bonität und die Ernsthaftigkeit ihrer Kaufabsichten in anderer Form belegen. Die Verkäufer verlangen darum oftmals eine Anzahlung auf den voraussichtlichen Kaufpreis, die bereits im Vorfeld der Eigentumsübertragung an die Verkäuferschaft zu leisten ist. Damit diese Zahlung rechtlich durchsetzbar ist, sind je nach inhaltlicher Ausgestaltung der entsprechenden Reservationsvereinbarung spezielle Formvorschriften zu beachten.

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PPP - Public Private Parnership

Boris Grell

Ausgangslage

In Europa zeichnet sich ein Trend ab, dass Private und die öffentliche Hand sich zunehmend in der Form des PPP, dem Public-Private-Partnership, zu strategischen Partnerschaften zusammenschliessen, um gemeinsam Projekte von öffentlichem Interesse umzusetzen. Insbesondere im Hochbau, dem öffentlichen Verkehr, bei der Strassenverkehrsinfrastruktur oder der Bewirtschaftung öffentlicher Einrichtungen, wie Spitälern oder Gefängnissen, kann das PPP eingesetzt werden. Dabei können zahlreiche Modell-Varianten des PPP unterschieden werden. Neben verschiedenen Bewirtschaftungsmodellen, z.B. im Abwasser- oder Entsorgungsbereich, können sich Private unter anderem auch im Rahmen eines Konzessionsvertrages dem Gemeinwesen gegenüber verpflichten, eine bestimmte Leistung in Form eines Bauwerks oder einer Dienstleistung anstelle der öffentlichen Hand an einen Dritten zu erbringen. Zugleich wird dem privaten Auftragnehmer durch die Konzession das Recht eingeräumt, die Kosten des Projekts durch ein Entgelt, das vom Dritten zu entrichten ist, zu refinanzieren.

Der entscheidende Vorteil des PPP ist somit die interdisziplinäre, sektorübergreifende und praxisorientierte Aufarbeitung und Realisierung von Projekten im öffentlichen Interesse, womit unnötige und ineffiziente Entscheidungswege resp. Entscheidungsträger vermieden werden können. Die öffentliche Hand wird zudem personell, finanziell und organisatorisch massgeblich entlastet, indem sie ein Projekt nicht selbst planen und finanzieren muss. Gleichzeitig wird der private Anbieter in die Verantwortung zur Erfüllung bestimmter öffentlicher Aufgaben als Partner miteinbezogen.

Diese für die Schweiz neue Form des Zusammenwirkens privater Kräfte mit öffentlichen Einrichtungen stellt trotz nachweisbarer Einsparungen und Effizienzvorteilen immer noch kein weitverbreitetes Institut dar. Zwar gibt es einige Publikationen und beispielhafte Projekte zum Thema, jedoch finden noch keine tiefgreifenden Auseinandersetzungen und Diskussionen zum Potential dieses neuen Instrumentes statt. Angesichts der Vorteile des PPP sind die privaten Kreise wie auch die öffentlichen Einrichtungen zu ermuntern, sich intensiver als bisher damit zu befassen.

Umschreibung und Inhalt des PPP

Nach Bolz ist grundsätzlich zwischen dem Beschaffungs-PPP (insbesondere bei Infrastrukturprojekten) und dem Aufgabenerfüllungs-PPP zu unterscheiden. Beim Beschaffungs-PPP vergibt die Verwaltung einem privaten Anbieter für eine längere Zeitperiode einen Auftrag mit genau definierten Zielvorgaben und erhält für diese Vergabe eine Entschädigung. Demgegenüber hat das Aufgabenerfüllungs-PPP zum Inhalt, dass die öffentliche Hand gemeinsam mit privaten Partnern eine bestimmte öffentliche Aufgabe (z.B. im Bereich Arbeit oder Gesundheit oder Kulturfinanzierung) projektiert und organisiert. Im Unterschied zum Beschaffungs-PPP steht beim Aufgabenerfüllungs-PPP nicht ein beschaffungsrechtliches Bedürfnis im Vordergrund, sondern die Erkenntnis, dass eine bestimmte öffentliche Aufgabe vom Staat alleine nicht mehr oder nicht mehr optimal erfüllt werden kann.

Beim PPP handelt es sich aber um mehr als ein einfaches Auftrags- oder Vertragsverhältnis resp. um mehr als ein blosses Outsourcing öffentlicher Aufgaben oder Leistungen. Auch stellt das PPP keine blosse öffentliche Vergabe öffentlicher Leistungsaufträge an Private dar. Vielmehr steht beim PPP die Partnerschaft zwischen der öffentlichen Hand und dem privaten Anbieter im Vordergrund, um gemeinsame, übergeordnete Ziele zu verwirklichen. Gleichzeitig ist das PPP nicht mit Privatisierung oder mit dem Abbau von Service Public gleichzusetzen. Denn beim PPP geht es nicht um das „ob“, sondern um das „wie“ zur Erfüllung einer öffentlicher Aufgabe.[4] Mit dem PPP eröffnet sich somit ein dritter Weg, um mit der Einbindung privater Partner die heute vom Gemeinwesen erwarteten Leistungen und Einrichtungen mit weniger eigenen finanziellen und personellen Mitteln und Risiken trotzdem kostenbewusst und verantwortungsvoll erfüllen zu können.

Offene rechtliche Fragen

Zahlreiche rechtliche Fragen in Zusammenhang mit der konsequenten Umsetzung des PPP sind jedoch noch nicht geklärt. Zunächst muss sich aufgrund des Legalitätsprinzips jede Verwaltungstätigkeit auf eine ausreichende gesetzliche Grundlage abstützen können. Im Vorfeld eines Vertragsabschlusses mit einem privaten Partner gilt es darum immer sicherzustellen, dass eine entsprechende Rechtsgrundlage und keine rechtlichen Schranken zur direkten und freien Vergabe an einen privaten Anbieter besteht. Im Gegensatz zur traditionellen Beschaffungsvariante nach dem Beschaffungsrecht werden die einzelnen Projektphasen von der öffentlichen Hand nicht einzeln ausgeschrieben und an verschiedene Auftragnehmer verteilt. Vielmehr wird ein einzelner privater Partner ausgewählt und diesem die entsprechenden Projektaufgaben gesamthaft übertragen. Selbst wenn man davon aus, dass bei der Zuteilung gewisser Leistungsaufgaben an Private kein Ausschreibungsverfahren nach dem Beschaffungsrecht zu befolgen ist, muss gleichwohl sichergestellt werden, dass kein Marktteilnehmer willkürlich bevorzugt wird (Gleichbehandlung der Gewerbegenossen). Dabei stellt sich diese Frage jedoch nur, wenn verschiedene Partner zur Auswahl stehen. Weiter stellen sich aber auch steuerrechtliche Fragen, insbesondere zur Mehrwertsteuerpflicht der privaten PPP-Partner. Denn zuvor erbrachte die öffentliche Hand intern und in Ausübung hoheitlicher Gewalt solche Leistungen, wofür das Gemeinwesen nicht mehrwertsteuerpflichtig war. Ebenso stellt sich die Frage, inwieweit anfallende Grundsteuern auf Grundstücken, die sich gestützt auf das PPP nicht mehr im öffentlichen, sondern im Eigentum privater Leistungserbringer befinden, steuerlich mindestens entlastet werden müssten. Im Bereich der Strassenfinanzierung stellt sich zudem die Frage, inwieweit das verfassungsrechtliche Verbot von Strassenzöllen (Art. 82 Abs. 3 Bundesverfassung) eine gewerbliche Schranke zur Vorfinanzierung von Nationalstrassenprojekten darstellt.

Zusammenfassung und Ausblick

Das PPP hat sowohl für die öffentliche Hand wie auch für die Privatwirtschaft Nutzen, indem gut umgesetzte PPP zu eigentlichen win-win-Situationen und einem klaren Mehrwert führen können: Die öffentliche Hand profitiert von Kosteneinsparungen, kann vom eingebrachten privaten Know-how profitieren und wird von der operativen Verantwortung massgeblich entlastet, ohne dabei die Kontrolle über das Projekt gänzlich aus der Hand geben zu müssen. Der private Partner wiederum profitiert von neuen Aufgabenfeldern, die ihm zuvor nur punktuell und mit aufwendigen Verfahren zugänglich waren. Zudem handelt es sich bei der öffentlichen Hand traditionellerweise um einen sehr verlässlichen Partner.

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Energie-Contracting

Boris Grell

mmer häufiger bieten externe, professionelle Energie-Dienstleister die Versorgung eines Gebäudes mit Wärme- und Warmwasser, zuweilen auch mit Kälte- und Frischluft an. Im Folgenden wird vom üblichen Fall der Lieferung von Warmwasser und damit verbundene Heizkosten ausgegangen. Beim diesem sogenannten Anlagen- oder Energie-Contracting übernimmt der Energie-Dienstleister die Planung, den Bau wie auch den Betrieb der entsprechenden Energieversorgungsanlage und auch deren Finanzierung. Zudem verpflichtet sich der Energie-Dienstleister, eine vertraglich definierte Wärmemenge bereit zu halten und je nach Bedürfnis abzugeben. Der Endbenutzer resp. Eigentümer der Liegenschaft stellt im Gegenzug den Raum zur Installation der Anlage zur Verfügung und verpflichtet sich, die (effektiv) benötigte Energie zu einem vertraglich bestimmten, indexierten Wärmepreis bei diesem Energielieferanten zu beziehen und bezahlt regelmässig eine anteilsmässige Grundgebühr für die Kapital- und fixen Betriebskosten (Aufwand für Amortisation und Zinsen, Bedienung, Überwachung, Wartung, Versicherung, etc.).

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Hauswartvertrag und Mietzinserhöhungen

Boris Grell

Anfangs November 1976 schloss das Ehepaar A mit der Immobilienfirma X einen Vertrag, wonach das Ehepaar A als Hauswarte der Liegenschaft Y in Genf tätig wurde und im ersten Stock der besagten Liegenschaft Anspruch auf eine 4-Zimmerwohnung als Dienstwohnung erhielt. Als im November 1993 die Ehegattin nicht mehr arbeitsfähig war, übernahm ihr Ehemann den Hauswartsposten allein. Dabei bewohnten die beiden Ehegatten weiterhin die besagte Dienstwohnung. Im Jahre 2001 war auch der Ehemann aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr in der Lage zu arbeiten. Die Immobilienfirma X schloss daraufhin mit dem Ehepaar A am 9. August 2001 einen Mietvertrag über die gleiche Wohnung ab. Dieser Mietvertrag sollte am 1. November 2001 in Kraft treten und sah unter Verwendung des amtlichen Formulars vom 8. August 2001 eine Mietzinserhöhung von CHF 10'872 auf CHF 15'600 pro Jahr vor.

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Sicherheits- und Haftungsrisiken bei Alt-Aufzugsanlagen

Boris Grell

Herr X besuchte im September 2000 seine Mutter, die im 4. Stock einer Liegenschaft in Thun wohnte. Die Liegenschaft stand im Eigentum von Y. Nach dem Besuch benutzte X den Aufzug, um vom 4. Stock ins Parterre zu gelangen. Dabei hielt der Lift jedoch weder im Parterre (der Zielhaltestelle) noch im Keller (der Endstation), sondern prallte mit ungebremster Sinkgeschwindigkeit auf den Auffahrpuffer im Aufzugsschacht. Dieser Vorfall führte bei X zu körperlichen Beschwerden. In der Folge verklagte X den Hauseigentümer Y und forderte die Zahlung einer Genugtuung und verlangte weiter, dass ihm der bisher entstandene, vorläufige Schaden aus diesem Unfallereignis im Umfang von CHF 46'000 ersetzt werde.

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Informations- und Auskunftspflichten bei Vertragsverhandlungen

Boris Grell

Der Vermieter A schloss mit dem Mieter B einen Mietvertrag über einen Restaurationsbetrieb ab. Vor Abschluss des Mietvertrags liess der Vermieter dem späteren Mieter einen „Vergleich der Gewinn- und Verlustrechnungen“ des Restaurationsbetriebs für die Jahre 1990 und 1991 zukommen. Zu diesem Zeitpunkt lag der Geschäftsabschluss für das Jahr 1992 zwar noch nicht vor, für den Vermieter war es jedoch bereits absehbar, dass die Umsatzzahlen der Jahre 1990 und 1991 im Jahr 1992 nicht mehr erreicht würden. Bei Vertragsabschluss wurde der nachmalige Mieter über diesen Umsatzrückgang nicht informiert. In der Folge focht der Mieter den Mietvertrag wegen Täuschung an.

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Mietzinshinterlegung und Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Boris Grell

Vermieterin X AG vermietete eine Liegenschaft an die Mieter B und C. Im Mietvertrag mit dem Mieter B verpflichtete sich die Vermieterin, auf ihre eigenen Kosten den beschädigten Parkettboden in der Wohnung des B reparieren zu lassen. Die Vermieterin nahm diese Reparaturarbeiten allerdings nicht sofort an die Hand. Mit Frau C schloss die Vermieterin X einen gemischten Arbeits- und Mietvertrag, wonach Frau C die Hauswartsarbeiten in der besagten Liegenschaft übernahm und eine Dienstwohnung in der selben Liegenschaft bewohnte. Das Verhältnis zwischen den beiden Mietern B und C verschlechterte sich (wohl wegen gegenseitiger Beschuldigungen über die Sauberkeit im Haus) zusehend, worauf die Vermieterin den Vertrag mit Frau C kündigte. Wenig später zog die Vermieterin diese Kündigung jedoch wieder zurück.

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Neues zur Lex Koller und Hotels als Betriebsstätten

Boris Grell

Dem Bundesrat werden bis Mitte diesen Jahres die Botschaften zur Aufhebung des Bundesgesetzes über den Erwerb von Gründstücken durch Personen im Ausland (kurz: Lex Koller) und zur Einführung raumplanerischer Ersatzmassnahmen vorgelegt. Voraussichtlich im Jahr 2008 wird das eidgenössische Parlament über die ausgearbeiteten Gesetzesvorschläge beraten. Mit anderen Worten wird es noch mehrere Jahre dauern, bis die Lex Koller und die ausländerdiskriminierenden Beschränkungen beim Erwerb von Schweizer Wohngrundeigentum restlos aufgehoben sind; bestenfalls also ca. im Jahr 2011. Denn zur Zeit zeichnet sich vielmehr wieder die gegenläufige Tendenz einer Verschärfung bei der Anwendung der Lex Koller ab, indem vorab die Gemeinden die für Ausländer verfügbare Bruttogeschossfläche vom Wohnraum wieder reduzieren, z.B. Wengen.

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Gewährleistung des Verkäufers für die Mängel eines Hauses

Boris Grell

Das Ehepaar A schloss mit dem Ehepaar B am 8. Juni 2001 einen öffentlich beurkundeten Kaufvertrag ab über eine Liegenschaft samt darauf stehendem Haus. Der Kaufpreis betrug CHF 450'000. Im Juli 2001 nahmen die neuen Eigentümer die Liegenschaft in Besitz und liessen im September 2001 den Eigentumsübergang im Grundbuch eintragen. Bereits Mitte Juli 2001 wurde im Gebäude eindringendes Wasser entdeckt. Die Käufer informierten daraufhin unmittelbar die Verkäufer, worauf ein Spezialist zur genaueren Abklärung beigezogen wurde. Dieser stellte Rissschäden in der Dachwölbung und im oberen Teil des Kamins fest und nahm eine kostenlose Reparatur der lecken Stellen vor. Der Spezialist teilte den anwesenden Parteien weiter mit, dass die Dachverkleidung auch anderswo zerrissen sein könnte. Im Mai 2002 wurde wiederum festgestellt, dass aufgrund einer undichten Stelle der Dachabdichtung Wasser ins Haus eindrang. Die Käufer machten in der Folge gegenüber den Verkäufern Mängel an der Kaufsache geltend und verlangten eine Reduktion des Kaufpreises um CHF 10'000.

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Nachzahlungspflicht bei zu tief angesetzten Akontozahlungen

Boris Grell

Die Eheleute A mieteten von August 1997 bis Ende März 2003 eine 5-Zimmerwohnung zu einem Nettomietzins von CHF 2'950.— pro Monat. Für die Nebenkosten wurden mit dem Vermieter monatliche Akontozahlungen von CHF 150.— vereinbart. Über die entstandenen Nebenkosten rechnete die eingesetzte Liegenschaftenverwaltung gegenüber den Mietern jährlich ab. Dabei beliefen sich die effektiven Nebenkosten auf mehr als das Doppelte (rund 210-260 %) der geleisteten Akontozahlungen. Die Mieter bezahlten immer die betreffenden Nebenkostenrechnungen, verlangten jedoch vom Vermieter am Ende des Mietverhältnisses die Rückzahlung desjenigen Betrags, der 20 % ihrer während des Mietverhältnisses geleisteten Akontozahlungen überstieg.

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