Energie-Contracting
Ausgangslage
Immer häufiger bieten externe, professionelle Energie-Dienstleister die Versorgung eines Gebäudes mit Wärme- und Warmwasser, zuweilen auch mit Kälte- und Frischluft an. Im Folgenden wird vom üblichen Fall der Lieferung von Warmwasser und damit verbundene Heizkosten ausgegangen. Beim diesem sogenannten Anlagen- oder Energie-Contracting übernimmt der Energie-Dienstleister die Planung, den Bau wie auch den Betrieb der entsprechenden Energieversorgungsanlage und auch deren Finanzierung. Zudem verpflichtet sich der Energie-Dienstleister, eine vertraglich definierte Wärmemenge bereit zu halten und je nach Bedürfnis abzugeben. Der Endbenutzer resp. Eigentümer der Liegenschaft stellt im Gegenzug den Raum zur Installation der Anlage zur Verfügung und verpflichtet sich, die (effektiv) benötigte Energie zu einem vertraglich bestimmten, indexierten Wärmepreis bei diesem Energielieferanten zu beziehen und bezahlt regelmässig eine anteilsmässige Grundgebühr für die Kapital- und fixen Betriebskosten (Aufwand für Amortisation und Zinsen, Bedienung, Überwachung, Wartung, Versicherung, etc.). Somit muss sich Eigentümer der Liegenschaft bei diesem Vertragsmodell nicht um den reibungslosen Betrieb der Anlage kümmern und keine unmittelbaren, kapitalintensive Investitionen in eine neue Anlage tätigen und kann die Bedienung, Wartung und Instandhaltung der Anlage dem Engergie-Dienstleister überlassen. Auf der anderen Seite kann der Hauseigentümer aber die Investitionen in die Haustechnik, die über den blossen Ersatz hinausgehen, und damit einen Spareffekt erzielen, nicht steuerbegünstigt abschreiben.
Im Unterschied zum bislang besser bekannten Vertragskonzept der Heizung mit Fernwärme, erstellt hier der Energie-Dienstleister die entsprechende Anlage direkt auf der Liegenschaft des Abnehmers. Zudem bleibt der Energie-Dienstleister Eigentümer der erbauten Anlage und lässt diese im Grundbuch mittels eines Baurechts, als Stockwerkeigentum oder als Dienstbarkeit auf seinen Namen eintragen. Die Verträge zwischen dem Energie-Dienstleister und dem Eigentümer der Liegenschaft dauern je Lebensdauer der Anlageteile zwischen 15 und 30 Jahre.
Nebenkostenfähigkeit
Grundsätzlich sind nur diejenigen Kosten als Nebenkosten qualifizierbar, die mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängen, wobei solche Leistungen auch von einem Dritten erbracht werden können (Art. 257a Abs. 1 OR). Für Wohn- und Geschäftsräume ist im Gesetz ausdrücklich geregelt, dass Heizungs- und Warmwasser solche Nebenkosten darstellen (Art. 257b Abs. 1 OR). Nicht abzugsfähig sind jedoch Erstellungskosten, Reparaturen sowie die Erneuerung von Heizungs- und Wasseraufbereitungs-Anlagen. Ebenso dürfen die Verzinsung und die Abschreibung solcher Anlagen nicht als Nebenkosten dem Mieter weiterbelastet werden (Art. 6 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen, VMWG). Denn es wird gemeinhin davon ausgegangen, dass der Nettomietzins dem Vermieter bereits eine genügende Rendite verschafft und daher die Kosten für den Bau einer Heizanlage und Unterhalt mit dem Mietzins bereits abgegolten sind.
Vor 10 Jahren wurde neu Art. 6a VMWG eingeführt, der eine von diesem Grundsatz abweichende Regelung vorsieht. Danach darf der Vermieter, der Heizenergie oder Warmwasser aus einer nicht zur Liegenschaft gehörenden Zentrale bezieht, dem Mieter neu auch die tatsächlich anfallenden Kosten einer solchen Anlage (inkl. den Aufwendungen für Unterhalt, Verzinsung und Amortisation) als Nebenkosten in die Rechnung stellen. Voraussetzung ist allerdings, dass die erwähnte Zentrale nicht Teil der Anlagekosten ist. Diese Gesetzesnovelle eröffnete dem Energie-Contracting neue Perspektiven. Denn nach der Lehre und Rechtsprechung werden die im Rahmen eines Energie-Contractings von einem Dritten erstellten und finanzierten Anlagen, die sich nicht im Eigentum des Vermieters befinden, von dieser neuen Bestimmung erfasst und die anfallenden Kosten können als Nebenkosten dem Mieter weiterverrechnet werden.
Vorsicht: Formularpflicht
Während es bei Neubauten ausreicht, diese Energiebezüge im neuen Mietvertrag ausdrücklich als Nebenkosten auszuscheiden, gibt es bei der späteren Einführung eines Energie-Contractings gewisse Fallstricke zu beachten. Denn bei der nachträglichen Einführung solcher Nebenkosten handelt es sich um neue Nebenkosten, die sich einseitig auf die finanziellen Verpflichtungen des betroffenen Mieters auswirken, zumal die neuen Kosten zusätzliche Kostenkomponenten aufweisen. Deshalb muss ein Vermieter zu deren gültigen Überwälzung auf den Mieter zwingend nach Art. 269d Abs. 3 OR das amtliche Formular verwenden und dem Mieter fristgerecht diese Änderung mitteilen und begründen.
Vorsicht: Mietzinsreduktion
Weil der Vermieter mit dem Energie-Contracting Investitionskosten spart und keine werterhaltenden, nicht überwälzbare Aufwendungen mehr machen muss, rechtfertigt es sich, dass er diese Einsparungen an die Mieter in Form einer Mietzinsherabsetzung weitergibt (vgl. zum Anspruch des Mieters auch Art. 270a OR). Mit anderen Worten muss er die Nettomiete dergestalt korrigieren, dass die ursprüngliche Heizungsanlage rechnerisch aus den Anlagekosten getilgt wird. Allerdings steht es dem Vermieter offen nachzuweisen, dass er trotz einer solchen Gutschrift keine missbräuchliche Nettorendite erzielt oder er kann den Herabsetzungsanspruch mit anderen Kostensteigerungen seit der letzten Mietzinsfestsetzung verrechnen. Vor diesem Hintergrund empfiehlt es sich jedoch, dass der Vermieter mit der Einführung dieser Nebenkosten auch eine Gutschrift auf den Nettomietzins und deren Umfang bekannt gibt sowie eine allfällige Verrechnung mit anderen Erhöhungsgründen oder einer noch unausgeschöpften Rendite detailliert ausweist.
Vorsicht: Heimfall
In der Regel wird vertraglich festgehalten, dass nach Ablauf der Laufdauer des Energie-Contractings die entsprechende Anlage dem Vermieter unentgeltlich oder zum Restwert heimfällt, d.h. in sein Eigentum übergeht. Unstimmigkeiten darüber, was nun genau zur Heizanlage gehört und welche Anlageteile dem Hauseigentümer nach Vertragsablauf heimfallen, können durch eine klare vertragliche Umschreibung vermieden werden. Ab dem Heimfall bietet der Vermieter und neuer Eigentümer der heimgefallenen Anlage wieder selbst eine von ihm finanzierte und betriebene Heizanlage an. Ab diesem Zeitpunkt ist er wegen der mit der Heizanlage verbundenen, nicht als Nebenkosten auf den Mieter überwälzbaren Kosten und Aufwendungen auch wieder zu einer Erhöhung des Nettomietzinses berechtigt (Art. 269a lit. b OR). Gleichzeitig muss er aber die Nebenkosten auf das für die Eigenbeheizung zulässige Mass reduzieren (Art. 5 VMWG).
Schlussbemerkungen
Damit der Vermieter im konkreten Fall die zusätzlichen Aufwendungen aus dem Energie-Contracting korrekt als Nebenkosten auf den Mieter überwälzen kann, muss er sich vor Vertragsabschluss beim Energie-Dienstleister genau über die Einsparungen und Mehraufwendungen im Verhältnis zum status quo informieren und alsdann die Mieter korrekt und unter Beachtung der Formvorschriften über die anstehenden Änderungen der Mietzins- und Nebenkostenhöhe informieren.