Nachzahlungspflicht bei zu tief angesetzten Akontozahlungen
Sachverhalt
Die Eheleute A mieteten von August 1997 bis Ende März 2003 eine 5-Zimmerwohnung zu einem Nettomietzins von CHF 2'950.— pro Monat. Für die Nebenkosten wurden mit dem Vermieter monatliche Akontozahlungen von CHF 150.— vereinbart. Über die entstandenen Nebenkosten rechnete die eingesetzte Liegenschaftenverwaltung gegenüber den Mietern jährlich ab. Dabei beliefen sich die effektiven Nebenkosten auf mehr als das Doppelte (rund 210-260 %) der geleisteten Akontozahlungen. Die Mieter bezahlten immer die betreffenden Nebenkostenrechnungen, verlangten jedoch vom Vermieter am Ende des Mietverhältnisses die Rückzahlung desjenigen Betrags, der 20 % ihrer während des Mietverhältnisses geleisteten Akontozahlungen überstieg.
Die Mieter kritisierten die einzelnen Nebenkostenabrechnungen jeweils nicht, machten jedoch bei der Klageeinleitung geltend, sie hätten sich nach Treu und Glauben darauf verlassen dürfen, dass die vertragsgemäss geleisteten Akontozahlungen den tatsächlich anfallenden Nebenkosten ungefähr entsprechen würden.
Das erstinstanzliche Gericht und die Appellationsinstanz wiesen die Forderungsklage der Mieter ab. Daraufhin gelangten die Mieter mit eidgenössischer Berufung ans Bundesgericht.
Erwägungen des Bundesgerichts
Das Bundesgericht (BGer-Entscheid 4C.177.2005) entschied zunächst, dass die von den Mietern geltend gemachten Rückforderungsansprüche bis März 2002 verjährt seien und trat diesbezüglich auf die Klage nicht ein.
Im Übrigen trat das Bundesgericht auf die Klage ein und erinnerte zu Beginn daran, dass Nebenkosten nach Art. 257a OR dem Mieter nur dann gesondert belastet werden dürfen, wenn die Parteien dies ausdrücklich so vertraglich geregelt haben. Wird dafür keine Pauschale vereinbart, muss der Vermieter nach Art. 4 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen mindestens einmal jährlich eine entsprechende Abrechnung erstellen und diese dem Mieter vorlegen.
In welchem Verhältnis die vereinbarten Akontozahlungen zu den tatsächlich anfallenden Nebenkosten (höchstens) stehen dürfen, ist hingegen gesetzlich nicht geregelt und unterliegt nach Ansicht des Bundesgerichts daher der Vertragsfreiheit. Danach dürfen die Vertragsparteien im Rahmen der allgemeinen Regeln des Obligationenrechts den Inhalt des Vertrags grundsätzlich frei nach ihrem eigenen Gutdünken regeln. Sie müssen sich nach dem Vertrauensprinzip aber auch darauf behaften lassen, wie die Vertragsgegenseite den Wortlaut und Inhalt der Vereinbarung in guten Treuen verstehen durfte. Daher war für das Bundesgericht im besprochenen Fall die Frage zentral, wie der im Rahmen des Mietvertrags verwendete Begriff der „Akontozahlung“ von den Parteien verstanden werden durfte und musste.
Dazu führte das Bundesgericht vorab aus, dass bereits der Begriff der „Akontozahlung“ auf eine bloss vorläufige Zahlung hindeute, und somit nach Treu und Glauben diese Akontozahlungen an die jährlich aufgelaufenen, vom Mieter aus Vertrag geschuldeten Nebenkosten (bloss) anzurechnen seien. Nicht gelten liess das Bundesgericht das Argument, dass der Mieter aufgrund der Höhe der geleisteten Akontozahlungen erwarten dürfe, dass diese Zahlungen zur Tilgung der Nebenkosten ausreichten. Denn der Gesamtbetrag sei im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses unbekannt, könne von einer Abrechnungsperiode zur nächsten variieren und sei zudem vom unterschiedlichen Verbraucherverhalten abhängig. Diese auch dem Mieter erkennbaren Unsicherheiten können gemäss Bundesgericht ohne eine besondere Zusicherung des Vermieters nicht bewirken, dass der Mieter den übersteigenden Betrag nicht oder nicht in vollem Umfang tragen muss. Das Bundesgericht verneinte auch die analoge Anwendung der werkvertraglichen Bestimmung, wonach man auf einen bei Vertragsabschluss verabredeten, ungefähren Kostenansatz behaftet werden kann. Denn nach Ansicht des Bundesgerichts stellt die vertraglich verabredete Höhe von Akontozahlungen wegen der bestehenden Unsicherheiten keine solche werkvertragliche Zusicherung dar. Im Weiteren verneinte das Bundesgericht vorvertragliche Aufklärungspflichten des Vermieters, wonach er im Rahmen der Vertragsverhandlungen von sich aus darauf hinzuweisen hätte, dass er nur für einen Teil der mutmasslich anfallenden, jährlichen Nebenkosten monatliche Anzahlungen verlangen werde. Ebenso verwarf das Bundesgericht den Vorwurf der klägerischen Mieter, dass die Mieter über den effektiven Preis der Wohnung irregeführt worden seien im Sinne des Bundesgesetzes gegen den unlauteren Wettbewerb.
Zusammenfassung und Schlussfolgerungen
Das Bundesgericht hat in begrüssenswert deutlicher Weise über die in der Lehre kontrovers diskutierte Frage der Nebenkostenabrechnung und über die bisher dazu greifbare, uneinheitliche kantonale Rechtsprechung entschieden: Wird mit dem Vermieter keine Pauschale vereinbart oder gibt der Vermieter keine besonderen Zusicherungen über die Höhe der Nebenkosten ab, muss der Mieter die tatsächlich entstandenen, die geleisteten Akontozahlungen übersteigenden Beträge bezahlen. Dabei ist besonders beachtenswert, dass es nach Ansicht des Bundesgerichts keine Rolle spielt, in welchem Umfang die vorab geleisteten Akontozahlungen überschritten wurden. Denn es stehe den Vertragsparteien im Rahmen der Vertragsfreiheit offen, auch (zu) tief bemessene Akontozahlungen zu vereinbaren. Ferner seien dem Mieter die wesensgemäss bestehenden Unsicherheiten in Zusammenhang mit den einzelnen Nebenkostenfaktoren erkennbar und ihm zuzumuten, sich bei Zweifeln über die effektive Höhe der geschuldeten Nebenkosten beim Vermieter zu vergewissern.
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