Hauswartvertrag und Mietzinserhöhungen
Ausgangslage
Anfangs November 1976 schloss das Ehepaar A mit der Immobilienfirma X einen Vertrag, wonach das Ehepaar A als Hauswarte der Liegenschaft Y in Genf tätig wurde und im ersten Stock der besagten Liegenschaft Anspruch auf eine 4-Zimmerwohnung als Dienstwohnung erhielt. Als im November 1993 die Ehegattin nicht mehr arbeitsfähig war, übernahm ihr Ehemann den Hauswartsposten allein. Dabei bewohnten die beiden Ehegatten weiterhin die besagte Dienstwohnung. Im Jahre 2001 war auch der Ehemann aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr in der Lage zu arbeiten. Die Immobilienfirma X schloss daraufhin mit dem Ehepaar A am 9. August 2001 einen Mietvertrag über die gleiche Wohnung ab. Dieser Mietvertrag sollte am 1. November 2001 in Kraft treten und sah unter Verwendung des amtlichen Formulars vom 8. August 2001 eine Mietzinserhöhung von CHF 10'872 auf CHF 15'600 pro Jahr vor.
Am 24. Oktober 2001 gelangte das Ehepaar A an die Schlichtungsbehörde und verlangte eine Herabsetzung des Anfangsmietzinses. Nachdem vor der Schlichtungsbehörde keine Einigung erzielt werden konnte, entschied das Mietgericht zugunsten der beiden Mieter und setzte den Anfangsmietzins auf CHF 5'568 pro Jahr herab. Die Vermieter fochten diesen Entscheid an, worauf das Appellationsgericht den erstinstanzlichen Entscheid aufhob und den Mietzins ab dem 1. November 2001 auf CHF 15'600 pro Jahr festlegte. Daraufhin gelangten die klägerischen Mieter mit eidgenössischer Berufung ans Bundesgericht.
Gesetzliche Bestimmungen
Nach Art. 270 Abs. 1 OR kann der Mieter den Anfangs-Mietzins „innert 30 Tagen nach Übernahme der Sache“ bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich anfechten und unter bestimmten Voraussetzungen dessen Herabsetzung verlangen. Demgegenüber sieht Art. 270b Abs. 1 OR vor, dass der Mieter eine Mietzins-Erhöhung „innert 30 Tagen, nachdem ihm diese mitgeteilt worden ist“, bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich anfechten kann.
Im Weiteren kann der Vermieter nach Art. 269d Abs. 1 OR den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Dabei muss der Vermieter dem Mieter die entsprechende Mietzinserhöhung mind. 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen.
Erwägungen des Bundesgerichts
Das Bundesgericht äusserte sich in seinem Entscheid (BGer-Entscheid vom 12. August 2005, 4C.160/2005) zunächst zur rechtlichen Qualifikation des im Jahre 1976 abgeschlossenen Vertrages zwischen den beiden Parteien. Bei diesem Hauswartvertrag handelte es sich nach der Meinung des Bundesgerichts um einen sogenannten gemischten Vertrag, welcher eine Kombination von arbeitsvertraglichen Elementen (Hauswarttätigkeit) und mietvertraglichen Elementen (Überlassung der Dienstwohnung) enthält. Entgegen der Ansicht der klägerischen Mieter bestand somit seit dem Jahre 1976 kein, nur nach Arbeitsrecht zu beurteilender Hauswartvertrag und ab dem 1. November 2001 kein neuer, separater Mietvertrag für die besagte Dienstwohnung. Vielmehr schlug die Vermieterin den beiden Mietern nach Aufgabe der Hauswarttätigkeit bloss einen neuen Mietvertrag zu einem höheren Mietzins über dieselbe Wohnung vor, die sie den beiden Mieter schon 25 Jahre vorher als Dienstwohnung überlassen hatte. Daraus folgerte das Bundesgericht, dass die Parteien bereits am 1. November 1976 in Bezug auf die Hauswartwohnung einen Mietvertrag mit einem Anfangmietzins abschlossen und darum die im August 2001 den beiden Mietern angezeigte Mietzinserhöhung der Regelung von Art. 270b Abs. 1 OR unterliegt und nicht Art. 270 Abs. 1 OR (Anfechtung eines Anfangs-Mietzinses).
Diese Mietzins-Erhöhung von Anfang August 2001 wurde von den Mietern erst am 24. Oktober 2001 und somit nicht innerhalb der gesetzlichen Frist von 30 Tagen seit der Mitteilung der Mietzinserhöhung (Art. 270b Abs. 1 OR) angefochten und erfolgte dementsprechend verspätet. Demgegenüber hatten die Vermieter die Mietzins-Erhöhung auf einen zu frühen Zeitpunkt festgesetzt und dabei die gesetzliche Frist von 3 Monaten und 10 Tagen gemäss Art. 269d Abs. 1 OR nicht eingehalten. Aufgrund dieser übereilten Mietzinserhöhung resp. deren verspäteten Anfechtung entschied das Bundesgericht mit Verweis auf Art. 266a Abs. 2 OR und Art. 266c OR, dass die Mietzinserhöhung auf den nächsten gesetzlichen Termin von Ende Januar 2002 erhöht werden konnte.
Zusammenfassung und Schlussfolgerung
Beim Hauswartvertrag muss rechtlich zwischen den Hauswart-Leistungen und der Überlassung der Dienstwohnung klar unterschieden werden, da je nach Rechtsfrage die Regeln des Arbeitsrechts oder die mietrechtlichen Regelungen zur Anwendungen kommen. In Zusammenhang mit der Anfechtung einer Mietzinsänderung sind nach der Auffassung des Bundesgerichts auch nach Beendigung der eigentlichen Hauswarttätigkeit die gesetzlichen Bestimmungen zur Mietzins-Erhöhung zu beachten, weil der Anfangsmietzins über die (Dienst-) Wohnung schon zum Zeitpunkt des Abschlusses des Hauswartvertrages festgelegt worden sei.
Dieser Entscheid zeigt weiter beispielhaft, wie stark das Mietrecht von Formalismen und Fristen geprägt ist, welche den Ausgang eines Gerichtsverfahrens entscheidend mitprägen können, weshalb gute und genaue Gesetzeskenntnisse unabdingbar sind.