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Publikationen von Boris Grell
Revision Bauhandwerkerpfandrecht
Mit Datum vom 29. Juni 2007 veröffentlichte der Bundesrat die Botschaft zur Änderung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches im Bereich Sachenrecht. Neben der geplanten Einführung des papierlosen Register- Schuldbriefs wurden unter anderem auch die Bestimmungen zum Bauhandwerkerpfandrecht (Art. 837 ff. ZGB) einer Revision unterzogen. Nachfolgend werden die zentralen, erst im Entwurf vorliegenden Neuerungen zum Bauhandwerkerpfandrecht (revZGB) kurz vorgestellt und besprochen.
[Hinweis: Beachte die aktuelle Fassung des Bauhandwerkerpfandrechts in Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB und Art. 839 ff. ZGB hier]
Möglichkeiten und Grenzen der Löschung von Grunddienstbarkeiten
Im ersten Fall ist auf einem Grundstück A im Grundbuch ein Wegrecht zugunsten des benachbarten Grundstücks B als Grunddienstbarkeit eingetragen. Das besagte Wegrecht ist jedoch nicht auf das sogenannt dienende Grundstück A beschränkt, sondern beschlägt insgesamt drei nebeneinander liegende Grundstücke. Mit dem genannten Wegrecht hat sich der damalige Eigentümer des berechtigten Grundstückes B vor langer Zeit den Zugang zu seinem eigenen Grundstück von einer angrenzenden Strasse aus sichern lassen. Seit der damaligen Eintragung der genannten Grunddienstbarkeit im Grundbuch zulasten des Grundstücks A stellte sich heraus, dass das Wegrecht auf dem Grundstück C in Wirklichkeit gar nicht bestand.
Revision Gesellschaftsrecht
Im Zuge der Revision des GmbH-Rechts werden weitere Bestimmungen des Gesellschaftsrechts angepasst. Nachfolgende Neuerungen traten am 1. Januar 2008 zusammen mit den revidierten GmbH-Bestimmungen in Kraft.
Rechtsöffnungsverfahren in Mietsachen
Ein Vermieter Y betrieb den Mieter X auf CHF 3'338.20 für Mietzinsausstände. Der dagegen erhobene Rechtsvorschlag des Mieters wurde im Umfang von CHF 2866.-- nebst Zins vom Rechtsöffnungsrichter aufgehoben. Daraufhin gelangte der Mieter an die Schlichtungsstelle in Mietsachen und verlangte die Feststellung, dass die betriebene Forderung nicht bestehe. Als Antwort auf dieses Feststellungsbegehren erhielt der Mieter die Aufforderung, die Aberkennungsklage gemäss Art. 83 Abs. 2 SchKG direkt beim (Miet-) Gericht einzureichen. Gegen diese Aufforderung setzte sich der Mieter wiederum zur Wehr und gelangte ans kantonale Obergericht mit dem Begehren, die Angelegenheit an die Schlichtungsstelle in Mietsachen zu verweisen, weil diese und nicht das Gericht für die Beurteilung zuständig sei. Nachdem das Obergericht auf dieses Begehren nicht eingetreten war, gelangte der Mieter mit der Beschwerde in Zivilsachen ans Bundesgericht.
Rechtliche Überlegungen im Umgang mit Radon-Gas
Revision des Versicherungsvertrags-Gesetzes
Am 1. Januar 2006 trat das revidierte Bundesgesetz über den Versicherungsvertrag (SR 221.229.1, nachfolgend VVG) in Kraft. Dabei wurde in Art. 54 VVG eine für die Immobilienwirtschaft bedeutende Neuerung eingeführt: Wechselt die Eigentümerschaft eines versicherten Grundstücks, endet der entsprechende Versicherungsvertrag grundsätzlich zum Zeitpunkt der Handänderung (Art. 54 Abs. 1 VVG). In Kantonen mit einem Versicherungs-Obligatorium für Gebäude gegen Feuer- und Elementarschäden bei privaten Versicherungsträgern besteht insofern eine Ausnahme zum genannten Grundsatz, als solche Verträge auf den Erwerber übergehen, wenn dieser oder der Versicherer den Vertrag nicht innert 14 Tagen nach der Handänderung kündigen (Art. 54 Abs. 2 VVG).
[Hinweis: Art. 54 VVG wurde zwischenzeitlich wieder revidiert. Die aktuelle Bestimmung finden Sie hier]
Was ist eigentlich ein REIT?
Bei REIT handelt es sich um das Akronym für „Real Estate Investment Trust“, was inhaltlich mit Immobilien-Investmentgesellschaft übersetzt werden kann. Der Grund für die neudeutsche Bezeichnung dieser Immobilienanlagevehikel liegt nicht nur in der allgemeinen Tendenz, Neues mit einem prägnanten Kurzbegriff zu umschreiben, der auch ausformuliert den Leser nicht wirklich über den Begriffsinhalt aufklärt; einzig vielleicht, dass es etwas mit dem angloamerikanischen Markt zu tun haben könnte.
Was ist eigentlich Time-Sharing?
Der Begriff Timesharing bedeutet zunächst einfach, dass Zeit aufgeteilt wird respektive verschiedene Personen an der Zeit teilhaben. Auf Grundstücke bezogen erfährt diese abstrakte und eigentlich inhaltsleere Begriffsbildung einen konkreten Sinn. So versteht man mit Bezug auf Immobilien unter Timesharing die zeitlich gestaffelte Beteiligung verschiedener Personen am gleichem Grundstück, vorwiegend an Ferienimmobilien.
Revision GmbH-Recht
Das GmbH-Recht wird nach seiner Einführung im Jahre 1936 erstmals revidiert. Die Revision hat zum Ziel, das GmbH-Recht an die heutigen Bedürfnisse kleiner und mittlerer Unternehmen anzupassen, die GmbH mit dem revidierten Aktienrecht zu harmonisieren und die europäischen Entwicklungen im Bereich des Gesellschaftsrechts zu berücksichtigen. Im Übrigen soll die Revision ganz allgemein der Verbesserung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen dienen.Das GmbH-Recht wird nach seiner Einführung im Jahre 1936 erstmals revidiert. Die Revision hat zum Ziel, das GmbH-Recht an die heutigen Bedürfnisse kleiner und mittlerer Unternehmen anzupassen, die GmbH mit dem revidierten Aktienrecht zu harmonisieren und die europäischen Entwicklungen im Bereich des Gesellschaftsrechts zu berücksichtigen. Im Übrigen soll die Revision ganz allgemein der Verbesserung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen dienen.
Vorsicht beim Bauhandwerkerpfandrecht
Handwerker und Unternehmer, die zu Bauten oder anderen Werken auf Grundstücken Material oder Arbeit allein liefern, haben zur Absicherung ihrer Forderungen Anspruch auf Errichtung eines gesetzlichen Grundpfandes (Bauhandwerkerpfandrecht, Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB). Voraussetzung zur Eintragung eines solchen Bauhandwerkerpfandrechtes sind der Bestand einer bestimmten Forderung, ein bestimmtes Grundstück als Pfandobjekt und (negativ) das Fehlen einer anderen „hinreichenden“ Sicherheit, z.B. in Form einer Bürgschaft oder Bankgarantie (vgl. zum Letzteren Art. 839 Abs. 3 ZGB). Nicht ausreichend für einen Eintragungsanspruch ist demgegenüber eine Forderung, die zwar in Zusammenhang mit einem Bauwerk entstanden ist, sich die entsprechende Arbeitsleistung jedoch nicht materialisieren lässt. So können Honorarforderungen von Architekten nicht durch ein solches Grundpfandrecht gesichert werden. Grundlegend stellt sich zudem die Frage, ob sich ein Grundstück überhaupt zur Sicherstellung von Werklohnforderungen eignet, zumal auf Grundstücke, die zum Verwaltungsvermögen des Staates gehören, aber auch auf Botschaftsgelände, keine Grundpfandrechte bestellt werden können.
[Hinweis: Beachte die aktuelle Fassung und Erfassung von Baugerüsten in Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB hier]
Geplante Mietrechtsrevision auf Verordnungsstufe
Ende September 2006 wurde das eidgenössische Volkswirtschaftsdepartement beauftragt, einen Entwurf zur Revision der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsäumen (Mietrechtsverordnung) auszuarbeiten. Demgegenüber werden vom Bundesrat die Revisionsarbeiten auf Gesetzesstufe vorderhand nicht weiterverfolgt. Es stehen bei der verbleibenden Mietrechtsrevision hauptsächlich drei Bereiche zur Diskussion, welche derzeit beim Bundesamt für Wohnungswesen in Bearbeitung sind.
[Hinweis: Zur aktuellen Fassung der Mietrechtsverordnung vgl. hier]