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Anwaltskanzlei Grell, Zürich - Wir bieten der Klientschaft eine lösungsorientierte und persönliche Beratung an, indem wir in die rechtlichen Abklärungen auch wirtschaftliche, steuerliche und persönliche Umstände einbeziehen. Schwerpunktmässig befassen wir uns mit Bau- und Immobilienrecht, Gesellschafts- und Handelsrecht sowie mit Vertragsrecht.  Zudem ist Boris Grell Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht.

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Filtering by Tag: 2007

Revision Bauhandwerkerpfandrecht

Boris Grell

Mit Datum vom 29. Juni 2007 veröffentlichte der Bundesrat die Botschaft zur Änderung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches im Bereich Sachenrecht. Neben der geplanten Einführung des papierlosen Register- Schuldbriefs wurden unter anderem auch die Bestimmungen zum Bauhandwerkerpfandrecht (Art. 837 ff. ZGB) einer Revision unterzogen. Nachfolgend werden die zentralen, erst im Entwurf vorliegenden Neuerungen zum Bauhandwerkerpfandrecht (revZGB) kurz vorgestellt und besprochen.

[Hinweis:  Beachte die aktuelle Fassung des Bauhandwerkerpfandrechts in Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB und Art. 839 ff. ZGB hier]

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Möglichkeiten und Grenzen der Löschung von Grunddienstbarkeiten

Boris Grell

Im ersten Fall ist auf einem Grundstück A im Grundbuch ein Wegrecht zugunsten des benachbarten Grundstücks B als Grunddienstbarkeit eingetragen. Das besagte Wegrecht ist jedoch nicht auf das sogenannt dienende Grundstück A beschränkt, sondern beschlägt insgesamt drei nebeneinander liegende Grundstücke. Mit dem genannten Wegrecht hat sich der damalige Eigentümer des berechtigten Grundstückes B vor langer Zeit den Zugang zu seinem eigenen Grundstück von einer angrenzenden Strasse aus sichern lassen. Seit der damaligen Eintragung der genannten Grunddienstbarkeit im Grundbuch zulasten des Grundstücks A stellte sich heraus, dass das Wegrecht auf dem Grundstück C in Wirklichkeit gar nicht bestand.

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Rechtsöffnungsverfahren in Mietsachen

Boris Grell

Ein Vermieter Y betrieb den Mieter X auf CHF 3'338.20 für Mietzinsausstände. Der dagegen erhobene Rechtsvorschlag des Mieters wurde im Umfang von CHF 2866.-- nebst Zins vom Rechtsöffnungsrichter aufgehoben. Daraufhin gelangte der Mieter an die Schlichtungsstelle in Mietsachen und verlangte die Feststellung, dass die betriebene Forderung nicht bestehe. Als Antwort auf dieses Feststellungsbegehren erhielt der Mieter die Aufforderung, die Aberkennungsklage gemäss Art. 83 Abs. 2 SchKG direkt beim (Miet-) Gericht einzureichen. Gegen diese Aufforderung setzte sich der Mieter wiederum zur Wehr und gelangte ans kantonale Obergericht mit dem Begehren, die Angelegenheit an die Schlichtungsstelle in Mietsachen zu verweisen, weil diese und nicht das Gericht für die Beurteilung zuständig sei. Nachdem das Obergericht auf dieses Begehren nicht eingetreten war, gelangte der Mieter mit der Beschwerde in Zivilsachen ans Bundesgericht.

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Rechtliche Überlegungen im Umgang mit Radon-Gas

Boris Grell

Allgemeines

Bei Radon handelt es sich um ein natürliches, im Boden vorkommendes Edelgas, dessen instabile Atome sich in andere, ebenfalls radioaktive Atome verwandeln können. Radon steigt durch poröse Bodenschichten zur Oberfläche auf und stellt bei ungehindertem Austritt aus dem Boden aufgrund der starken Verdünnung keine Gefahr für Menschen dar. Gelangt Radon jedoch durch undichte Fundamente in Gebäude resp. lagern sich dessen Folgeprodukte allmählich in Innenräumen ab, kann das Einatmen von damit versetzter Luft Lungenkrebs verursachen.

Das Bundesamt für Gesundheit hat aufgrund seiner Erfahrung, dass die Radon-Problematik in der Bau- und Immobilienbranche eine zunehmende Rolle spielt, eine Broschüre herausgegeben, die sich neben allgemeinen Informationen zu Radon auch mit möglichen rechtlichen Konsequenzen befasst.

Rechtliche Grundlagen

Um die Radon-Exposition zuhause und am Arbeitsplatz zu regeln, wurde in der Schweiz am 1. Oktober 1994 die Strahlenschutzverordnung (nachfolgend StSV, SR 814.501) mit verbindlichen Grenz- und Richtwerten in Kraft gesetzt. Im Folgenden werden die rechtlichen Grundlagen sowie die daraus entstehenden Rechte und Pflichten von Liegenschaftskäufern und -verkäufern näher erläutert.

In Wohn- und Aufenthaltsräumen gilt für Radon-Gas ein über ein Jahr gemittelter Grenzwert von 1000 Becquerel pro Kubikmeter (Bq/m3; Art. 110 Abs. 1 StSV). Für Arbeitsorte gilt der über die monatliche Arbeitszeit gemittelter Grenzwert von 3000 Bq/m3, um Sanierungen durchführen zu müssen. Bei Neu- und Umbauten sowie bei Sanierungen gilt ein verschärfter Richtwert von 400 Bq/m3, soweit dies mit einfachen baulichen Massnahmen erreicht werden kann. Wird der gesetzliche Grenzwert überschritten, legen die Kantone die zutreffenden Sanierungsmassnahmen fest (Art. 116 Abs. 1 StSV) und bestimmen die Frist für die bis spätestens Ende 2014 durchzuführenden Sanierungsmassnahmen. Die Kosten solcher Sanierungsmassnahmen gegen zulasten der Eigentümer (Art. 116 Abs. 4).

Rechtliche Überlegungen bei Liegenschaftstransaktionen

Ein Haus, in welchen der gesetzlich vorgeschriebene Radongrenzwert überschritten wird, stellt eine mangelhafte Kaufsache nach Art. 197 Abs. 1 OR dar, was den Käufer sofort nach Entdeckung dieses Mangels berechtigt, eine Reduktion des Kaufpreises zu verlangen oder den Kauf mit der Wandelungsklage rückgängig zu machen (Art. 201 und Art. 205 OR; vgl. zur Geltendmachung der Mängelrüge den Jus-News-Beitrag in der immobilia-Ausgabe Februar 2006). Voraussetzung für die erfolgreiche Mängelrüge ist allerdings, dass der Käufer den Mangel (nämlich das grenzwertüberschreitende Vorkommen Radon-Gas resp. der Folgeprodukte im Kaufsobjekt) nicht gekannt hat und es dem Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit auch nicht möglich war, diesen Mangel zu erkennen oder der Verkäufer dessen Nichtvorhandensein nicht zugesichert hat (Art. 200 OR). Weil in Grundstückkauferträgen normalerweise die Gewährleistung von Sachmängeln ausgeschlossen wird, ist das Mängelrüge-Risiko für den Verkäufer insoweit gebannt, als nicht erfolgreich geltend gemacht werden kann, arglistig die Kenntnis um die besagte Grenzwertüberschreitung im Zeitpunkt des Verkaufs verschwiegen zu haben. Denn diesfalls ist ein vertraglicher Ausschluss der Sachgewährleistung nach dem Gesetz unbeachtlich (Art. 199 OR).

Nach der Lehre und Rechtsprechung wird ein arglistiges Verschweigen im Sinne von Art. 199 OR jedoch gemeinhin nur angenommen, falls eine Aufklärungspflicht des Verkäufers besteht. Sofern der Verkäufer dem Käufer das Nichtvorhandensein von Radon-Gas-Vorkommen im zu verkaufenden Gebäude nicht vertraglich zugesichert hat, kann man sich fragen, ob es nicht vielmehr am Käufer liegt, sich über die Gefahr von Radon-Gas-Vorkommen im Kaufsobjekt zu erkundigen. Denn der Käufer kann im Internet unter www.ch-radon.ch oder bei den zuständigen kantonalen Behördenstellen relativ einfach das Radon-Risiko beim beabsichtigten Hauskauf abschätzen und entsprechend den Nachforschungsergebnissen vertragliche Vorkehren treffen oder zusätzliche Abklärungen vom Verkäufer verlangen. Jedenfalls geht es unseres Erachtens zu weit, vom verkaufenden Hauseigentümer zu verlangen, sich im Vorfeld eines Verkaufs aktiv um das Radon-Risiko im zu verkaufendem Haus zu kümmern. Sinngemäss empfiehlt auch das Bundesamt für Gesundheit dem Käufer, sich vor einem Liegenschaftskauf entsprechende Nachforschungen anzustellen sowie Informationen bezüglich Messungen und Messresultate beim Kanton einzuholen. Hat jedoch der Verkäufer auch im eigenen Interesse vor einem Verkauf bereits entsprechende Nachforschungen angestellt und grenzwertüberschreitende Vorkommen an Radon-Gas resp. den Folgeprodukten festgestellt, kann er sich wegen arglistigen Verschweigens nicht auf einen vertraglichen Gewährleistungsausschluss berufen, sofern er den Käufer vor dem Kaufvertragsabschluss darüber nicht umfassend in Kenntnis gesetzt hat.

Zusammenfassung

Das Vorkommen des Edelgases Radon resp. der ebenfalls radioaktiven Folgeelemente in Immobilien stellen im Zusammenhang mit dem Abschluss von Verträgen mit Immobilien- und Baufachleuten Umstände dar, denen zunehmend Beachtung geschenkt werden müssen. Bei der Vertragsgestaltung und Vertragsabwicklung von Immobilientransaktionen stellt sich insbesondere die Frage, wer das Risiko des grenzwertüberschreitenden Auftretens von Radon-Gas in Immobilien rechtlich zu verantworten hat resp. wie und wieweit man sich vertraglich gegen eine solche Verantwortung absichern kann.

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Revision des Versicherungsvertrags-Gesetzes

Boris Grell

Am 1. Januar 2006 trat das revidierte Bundesgesetz über den Versicherungsvertrag (SR 221.229.1, nachfolgend VVG) in Kraft. Dabei wurde in Art. 54 VVG eine für die Immobilienwirtschaft bedeutende Neuerung eingeführt: Wechselt die Eigentümerschaft eines versicherten Grundstücks, endet der entsprechende Versicherungsvertrag grundsätzlich zum Zeitpunkt der Handänderung (Art. 54 Abs. 1 VVG). In Kantonen mit einem Versicherungs-Obligatorium für Gebäude gegen Feuer- und Elementarschäden bei privaten Versicherungsträgern besteht insofern eine Ausnahme zum genannten Grundsatz, als solche Verträge auf den Erwerber übergehen, wenn dieser oder der Versicherer den Vertrag nicht innert 14 Tagen nach der Handänderung kündigen (Art. 54 Abs. 2 VVG).

[Hinweis:  Art. 54 VVG wurde zwischenzeitlich wieder revidiert.  Die aktuelle Bestimmung finden Sie hier]

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Was ist eigentlich ein REIT?

Boris Grell

Bei REIT handelt es sich um das Akronym für „Real Estate Investment Trust“, was inhaltlich mit Immobilien-Investmentgesellschaft übersetzt werden kann. Der Grund für die neudeutsche Bezeichnung dieser Immobilienanlagevehikel liegt nicht nur in der allgemeinen Tendenz, Neues mit einem prägnanten Kurzbegriff zu umschreiben, der auch ausformuliert den Leser nicht wirklich über den Begriffsinhalt aufklärt; einzig vielleicht, dass es etwas mit dem angloamerikanischen Markt zu tun haben könnte.

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Was ist eigentlich Time-Sharing?

Boris Grell

Der Begriff Timesharing bedeutet zunächst einfach, dass Zeit aufgeteilt wird respektive verschiedene Personen an der Zeit teilhaben. Auf Grundstücke bezogen erfährt diese abstrakte und eigentlich inhaltsleere Begriffsbildung einen konkreten Sinn. So versteht man mit Bezug auf Immobilien unter Timesharing die zeitlich gestaffelte Beteiligung verschiedener Personen am gleichem Grundstück, vorwiegend an Ferienimmobilien.

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Revision GmbH-Recht

Boris Grell

Das GmbH-Recht wird nach seiner Einführung im Jahre 1936 erstmals revidiert. Die Re­vision hat zum Ziel, das GmbH-Recht an die heutigen Bedürf­nisse kleiner und mittlerer Un­ternehmen anzupassen, die GmbH mit dem revidierten Ak­tienrecht zu harmonisieren und die europäischen Entwicklun­gen im Bereich des Gesell­schaftsrechts zu berücksichti­gen. Im Übrigen soll die Revi­sion ganz allgemein der Ver­besserung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen dienen.Das GmbH-Recht wird nach seiner Einführung im Jahre 1936 erstmals revidiert. Die Re­vision hat zum Ziel, das GmbH-Recht an die heutigen Bedürf­nisse kleiner und mittlerer Un­ternehmen anzupassen, die GmbH mit dem revidierten Ak­tienrecht zu harmonisieren und die europäischen Entwicklun­gen im Bereich des Gesell­schaftsrechts zu berücksichti­gen. Im Übrigen soll die Revi­sion ganz allgemein der Ver­besserung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen dienen.

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Vorsicht beim Bauhandwerkerpfandrecht

Boris Grell

Handwerker und Unternehmer, die zu Bauten oder anderen Werken auf Grundstücken Material oder Arbeit allein liefern, haben zur Absicherung ihrer Forderungen Anspruch auf Errichtung eines gesetzlichen Grundpfandes (Bauhandwerkerpfandrecht, Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB). Voraussetzung zur Eintragung eines solchen Bauhandwerkerpfandrechtes sind der Bestand einer bestimmten Forderung, ein bestimmtes Grundstück als Pfandobjekt und (negativ) das Fehlen einer anderen „hinreichenden“ Sicherheit, z.B. in Form einer Bürgschaft oder Bankgarantie (vgl. zum Letzteren Art. 839 Abs. 3 ZGB). Nicht ausreichend für einen Eintragungsanspruch ist demgegenüber eine Forderung, die zwar in Zusammenhang mit einem Bauwerk entstanden ist, sich die entsprechende Arbeitsleistung jedoch nicht materialisieren lässt. So können Honorarforderungen von Architekten nicht durch ein solches Grundpfandrecht gesichert werden. Grundlegend stellt sich zudem die Frage, ob sich ein Grundstück überhaupt zur Sicherstellung von Werklohnforderungen eignet, zumal auf Grundstücke, die zum Verwaltungsvermögen des Staates gehören, aber auch auf Botschaftsgelände, keine Grundpfandrechte bestellt werden können.

[Hinweis:  Beachte die aktuelle Fassung und Erfassung von Baugerüsten in Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB hier]

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