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Anwaltskanzlei Grell, Zürich - Wir bieten der Klientschaft eine lösungsorientierte und persönliche Beratung an, indem wir in die rechtlichen Abklärungen auch wirtschaftliche, steuerliche und persönliche Umstände einbeziehen. Schwerpunktmässig befassen wir uns mit Bau- und Immobilienrecht, Gesellschafts- und Handelsrecht sowie mit Vertragsrecht.  Zudem ist Boris Grell Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht.

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Blog

Filtering by Tag: 2010

Datenschutz für Mietinteressenten

Boris Grell

Immer wieder sind Vermieter und Liegenschaftsverwaltungen in der unangenehmen Situation, wegen Mietzinsausständen oder sonstigem renitenten Verhalten gegen Mieter gerichtlich vorgehen zu müssen.  In solchen Fällen stellt sich immer wieder die Frage, ob man diese Zeit und Geld kostenden Verfahren nicht hätte vermeiden können, indem man sich über den betreffenden Mieter im Vorfeld (noch) besser informiert hätte. Ein gewisses Verständnis kann dem Vermieter resp. der Liegenschaftsverwaltung daher durchaus entgegengebracht werden, wenn sie solche Abklärungen (Zahlungsmoral, Bonität, potenzielle "Mietnomaden", etc.) idealerweise bereits im Vorfeld eines Mietvertragsabschlusses machen und dabei Mietinteressenten auf Herz und Nieren prüfen wollen.

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Lex Koller: Neues zum Wohnsitzerfordernis

Boris Grell

Frau X ist deutsche Staatsangehörige und mit einem Amerikaner verheiratet.  Das Ehepaar, das damals noch in den USA wohnte, beabsichtigte in der Schweiz Wohnsitz zu nehmen.  Zu diesem Zweck stellten sie im März 2006 in der Gemeinde Gryon VD ein Gesuch zum Erhalt einer Aufenthaltsbewilligung B ohne Erwerbstätigkeit, zumal sich die Ehegattin X, Erbin eines bedeutenden amerikanischen Textilunternehmens, auf die Erziehung ihres Kindes konzentrieren wollte.  X fand auch bald ein Haus und unterzeichnete eine entsprechende Kaufverpflichtung.  Zudem deponierte X am 1. April 2006 ihre Papiere in der Gemeinde Gryon.  Am 3. April 2006 wurde im Weiteren die ersuchte Aufenthaltsbewilligung zugesprochen.  In der Folge kaufte X im Juni 2006 sowie im März 2007 in der Gemeinde Gryon verschiedene Grundstücke, wobei geplant war, diese mit sechs Chalets zu überbauen. 

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Maklerrecht: Weitgehende Aufhebung der Zürcher Regelungen

Boris Grell

Der Regierungsrat des Kantons Zürich stellte mit seinem Antrag vom 25. August 2010 dem Zürcher Kantonsrat den Antrag, das Gesetz über die Vermittlung von Wohn- und Geschäftsräumen vom 30. November 1980 ("Vermittlungsgesetz") aufzuheben sowie die Regelungen in der zugehörigen Tarifordnung der Direktion für Justiz vom 25. März 1982 ("Tarifordnung") in modifizierter Form in das kantonale Einführungsgesetz zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch zu überführen. 

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Grundstückgewinnsteuer bei Abbruchobjekten

Boris Grell

Im Januar 2005 verkaufte A ein Grundstück, auf welchem ein Wohnhaus mit Scheune sowie ein Hühnerhaus standen.  Im zugehörigen Kaufvertrag wurde festgehalten, dass der Käufer B beabsichtigte, die besagten Gebäude abzureissen und auf dem Grundstück Neubauten zu realisieren.  In der Folge auferlegte der zuständige Gemeinderat dem Verkäufer A eine Grundstückgewinnsteuer.  Der Gemeinderat ging bei der Berechnung der Steuerhöhe davon aus, dass das vorerwähnte Wohnhaus gemäss Kaufvertrag zum Abbruch bestimmt gewesen sei.  Dementsprechend und unter Anwendung des kantonalen Steuergesetzes berücksichtigte der Gemeinderat bei der Bestimmung des Verkehrswerts des Grundstücks vor 20 Jahren nur den absoluten Landwert (§ 220 Steuergesetz Kanton Zürich).  Mit anderen Worten berücksichtigte der Gemeinderat bei der Bestimmung des Gewinns seit der letzten Handänderung vor mehr als 20 Jahren den Wert des als Abbruchobjekt qualifizierten Wohnhauses nicht.  

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Neues zum Veto-Recht der Stockwerkeigentümer

Boris Grell

Ausgangslage

Auf einer Liegenschaft befindet sich ein im Stockwerkeigentum organisiertes Geschäftsgebäude mit einer im Erdgeschoss vorgelagerten Terrasse.  Eine Bank sowie ein Restaurationsbetrieb sind neben anderen Mitglieder der StWE-Gemeinschaft und betreiben ihre entsprechenden, als StWE-Einheiten ausgeschiedenen Ladenlokale im Erdgeschoss des Gebäudes.  Dabei öffnen sich die Eingangs- und Fensterfront der beiden Ladenlokale gegen die besagte Terrasse hin.

Stockwerkeigentümer A ist der Betreiber des Restaurants und nutzte die Terrasse sowohl vor dem Restaurant als auch teilweise vor dem Fenster der benachbarten Bank zum Restaurationsbetrieb mit acht Tischen und 32 Sitzplätzen.  Die Bank liess den Terrassenteil vor der Bank jedoch umbauen und im Sommer 2006 namentlich einen Blumentrog als Sichtschutz vor dem Fenster der Bankräume aufstellen.  Die StWE-Versammlung hiess im Mai 2007 diese Umgebungsarbeiten der Bank gut.  Stockwerkeigentümer A focht diesen Beschluss fristgerecht an und machte geltend, sein Restaurationsbetrieb werde durch die Umgestaltung der Terrasse eingeschränkt; insbesondere wegen des besagten Blumentrogs verliere er zwei Tische mit acht Sitzplätzen.  Der erstinstanzlich angerufene Gerichtspräsident hiess die Klage gut und hob den erwähnten Genehmigungsbeschluss der StWE-Gemeinschaft auf.  Demgegenüber wies die von der StWE-Gemeinschaft angerufene kantonale Appellationsinstanz die Klage des Stockwerkeigentümers A ab, weil ihm aufgrund der blossen Duldung des Restaurationsbetriebs auf der Terrasse vorliegend kein Vetorecht gegen die besagten Umgebungsarbeiten der Bank zustehe.

Der Stockwerkeigentümer A gelangte daraufhin mit der Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht.  Dabei machte er unter anderem geltend, dass ihm sowohl bei nützlichen baulichen Massnahmen nach Art. 647d Abs. 2 ZGB resp. bei luxuriösen baulichen Massnahmen nach Art. 647e Abs. 2 ZGB ein Vetorecht gegen die vorgenommenen Umgebungsarbeiten der Bank zustehe.

Gesetzliche Grundlagen

Art. 647d Abs. 2 ZGB i.V.m. Art. 712g Abs. 1 ZGB sieht vor, dass nützliche bauliche Änderungen, die einem Stockwerkeigentümer den Gebrauch oder die Benutzung einer Sache zum bisherigen Zweck erheblich oder dauernd erschweren oder unwirtschaftlich machen, nicht ohne seine Zustimmung durchgeführt werden können.

Soweit eine bauliche Massnahme luxuriösen Charakter hat, sieht Art. 647e Abs. 2 ZGB vor, dass selbst solche mit Mehrheitsbeschluss angeordnete Arbeiten nur gegen den Willen eines nicht zustimmenden Stockwerkeigentümers ausgeführt werden können, sofern dieser durch diese baulichen Massnahmen in seinem Nutzungs- und Gebrauchsrecht nicht dauernd beeinträchtigt wird und die übrigen Stockwerkeigentümer ihm für eine bloss vorübergehende Beeinträchtigung Ersatz leisten und seinen Kostenanteil übernehmen.

Aus den Erwägungen des Bundesgerichts

Das Bundesgericht verwies in seinem Entscheid (BGer-Entscheid vom 6. April 2010, 5A_108/2010) zunächst auf den in Art. 648 Abs. 1 ZGB verankerten Grundsatz, wonach ein Stockwerkeigentümer eine Sache (hier die sich im gemeinschaftlichen Eigentum aller Stockwerkeigentümer und somit nicht im Sonderrecht stehende Terrasse) nur insoweit gebrauchen und nutzen darf, als dies mit den Rechten der anderen Stockwerkeigentümer verträglich ist.  Aus diesem Grundsatz folgerte das Bundesgericht, dass ein Gebrauch oder eine Nutzung, die zweckwidrig ist oder sich mit den Rechten der anderen Stockwerkeigentümer nicht verträgt, auch kein Vetorecht begründen kann. 

Dementsprechend entschied das Bundesgericht mit Verweis auf die einschlägige Rechtslehre, dass es für die Ausübung des Vetorechts nicht nur bei luxuriösen (Art. 647e Abs. 2 ZGB), sondern auch bei bloss nützlichen Baumassnahmen (Art. 647d Abs. 2 ZGB) entweder einer schuldrechtlichen Grundlage (z. B. eines Sondernutzungsrechts) oder einer dinglichen Berechtigung (z. B. einer Dienstbarkeit) bedarf.  Demgegenüber hielt das Bundesgericht fest, dass eine bloss geduldete Nutzung oder ein bloss auf Zusehen hin gestatteter, grundsätzlich jederzeit widerrufbarer Gebrauch von gemeinschaftlichen Teilen weder bei nützlichen noch bei luxuriösen Baumassnahmen ein Vetorecht begründet.  Vor diesem Hintergrund liess es das Bundesgericht auch offen, ob die besagten Umgebungsarbeiten der Bank eher nützliche oder bereits luxuriöse bauliche Massnahmen sind (vgl. zu dieser Unterscheidung die Jus-News in der Immobilia-Ausgabe vom Oktober 2005). 

Der Stockwerkeigentümer A konnte vorliegend keine ausreichenden Beweise vorlegen, dass ihm ein solches Nutzungs- und Gebrauchsrecht eingeräumt wurde. Weil er insbesondere keinen ordnungsgemäss zustande gekommenen Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung in Form eines schriftlichen Zirkulationsbeschlusses oder eines mündlich gefassten und anschliessend protokollierten Beschlusses vorweisen konnte, wies das Bundesgericht seine Beschwerde ab.

Zusammenfassung und Schlussfolgerungen

Das Bundesgericht stellte in seinem Entscheid klar, dass ein Stockwerkeigentümer zur Ausübung des Vetorechts nicht nur bei luxuriösen, sondern auch bei nützlichen baulichen Massnahmen eine dingliche Berechtigung oder ein von den anderen Stockwerkeigentümern rechtsgenügend eingeräumten Nutzungs- und Gebrauchsrecht haben muss.  Dieser Entscheid ist nachvollziehbar und sachgerecht, doch war diese Klarstellung notwendig, weil zumindest aus dem blossen Wortlaut von Art. 647d Abs. 2 ZGB (im Gegensatz zu Art. 647e Abs. 2 ZGB) nicht ohne weiteres hervorgeht, dass auch bei nützlichen baulichen Massnahmen ein solches Nutzungs- und Gebrauchsrecht für die Ausübung des Vetorechts vorausgesetzt wird.

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Asbest in Immobilien

Boris Grell

Im Jahr 2002 kaufte die X AG von der Y AG in Genf eine Landparzelle, auf welcher ein Haus mit Baujahr 1958 stand.  Zwei Jahre später begann die Käuferin X AG das besagte Haus zu renovieren.  Im Verlauf der Renovationsarbeiten musste sie feststellen, dass im Haus Asbest verbaut wurde.  Ein vom Kanton Genf durchgeführtes Gutachten bestätigte den Befund von Asbest an verschiedenen Orten im Haus.  Die daraufhin eingeleiteten Massnahmen zur Asbestbeseitigung im Erdgeschoss wurden im November 2004 abgeschlossen, doch rechneten die beigezogenen Architekten mit Gesamtkosten von etwa einer Million Franken.  Im November 2006 erbat die X AG vom Kanton Genf einen Verteilschlüssel, wie diese Kosten zwischen ihr und der früheren Eigentümerin sowie Verkäuferin Y AG zu verteilen sind.  Die angerufene kantonale Behördenstelle wollte allerdings nicht Hand bieten zu einem solchen Verteilschlüssel, weil es sich beim betroffenen Gebäude nicht um eine Altlast im Sinne von Art. 32c und Art. 32d des Umweltschutzgesetzes (SR 814.01, nachfolgend auch "USG") handle. 

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Vermietete Ferienwohnung: Höhere Radio- und TV-Gebühren

Boris Grell

Ausgangslage

X wohnt in Schaffhausen und hat in Davos eine Ferienwohnung, die er jeweils von Juli bis September sowie von Januar bis April eines jeden Jahres vermietet. Dabei nutzt der erwachsene Sohn von X die Wohnung während dieser Zeit zu einem grossen Teil resp. wird die Ferienwohnung durchschnittlich nur ca. 5 Wochen im Winter und 3 Wochen im Sommer an (familienfremde) Dritte vermietet.

Mit diesen Angaben meldete sich X bei der Billag AG. Kurze Zeit später teilte ihm die Billag AG mit, dass es für 5 Monate, d. h. die jährliche Dauer der Vermietung an Dritte, dem X gewerbliche (und nicht private) Radio- und Fernsehempfangsgebühren in Rechnung stellen werde. X wehrte sich gegen die besagte Ankündigung, doch hielt die Billag AG an ihrem Entscheid fest, weshalb X Beschwerde beim Bundesamt für Kommunikation und anschliessend beim Bundesverwaltungsgericht führte. Beide Instanzen stützten die Anordnung der Billag AG, weshalb X mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht gelangte.

Rechtliche Grundlagen

Vorliegend sind unter anderem das Bundesgesetz über Radio und Fernsehen vom 24. März 2006 (RTVG) sowie die zugehörige Radio- und Fernsehverordnung vom 9. März 2007 (RTVV) relevant [Hinweis:]. Danach muss eine Empfangsgebühr bezahlen, wer ein geeignetes Empfangsgerät zum Betrieb bereithält oder betreibt (vgl. Art. 68 Abs. 1 RTVG). Weiter kann der Bundesrat unterschiedliche Gebühren für privaten und gewerblichen Empfang sowie für die kommerzielle Verwertung der Empfangsmöglichkeit von Programmen festlegen (Art. 70 Abs. 2 RTVG). Gestützt darauf legte der Bundesrat für den privaten Radio- bzw. Fernsehempfang eine leicht tiefere Gebühr fest als für den gewerblichen oder kommerziellen Empfang (vgl. Art. 59 RTVV).

Erwägungen des Bundesgerichtes

Das Bundesgericht prüfte in seinem Entscheid (BGer-Entscheid vom 3. Februar 2010, 2C_320/2009), ob resp. inwieweit sich X zu Recht gegen die von der Blilag AG verfügte, für eine gewerbliche Nutzung leicht höhere Empfangsgebühr wehrte. Dabei machte X schon bei den Vorinstanzen geltend, dass die Ferienwohnung meist von ihm selbst resp. im Übrigen zu einem grossen Teil von seinem Sohn genutzt werde und – mit Ausnahme der Vermietung an Dritte während 8 Wochen pro Jahr – die Wohnung ansonsten leer stehe. Damit handle es sich überwiegend um eine Nutzung der Ferienwohnung durch die Familie und nicht durch Dritte, weshalb es sich rechtfertige, ihm (für das ganze Jahr) die tiefere Gebühr für die Privatbenutzung zuzugestehen. Diesbezüglich verweist X auf die vor diesem Verfahren gängige Praxis des Bundesamtes für Kommunikation, wonach die private Vermietung von Ferienwohnungen an Freunde und Verwandte / Familie als nicht meldepflichtig bezeichnet wurde, soweit die Vermietung nicht aus primär kommerziellen Zwecken erfolge.

Das Bundesgericht rief in seinen Erwägungen einen früheren, allerdings nicht in der öffentlichen Sammlung der Bundesgerichtsentscheide publizierten Entscheid in Erinnerung, wonach nur die mit der meldenden Person (hier X) im gemeinsamen Haushalt lebende Familienmitglieder sowie die Gäste von X von der leicht tieferen Gebühr für den privaten Empfang profitieren können. Eingeschlossen sei dabei zwar auch die Benützung von Geräten in einer Zweitwohnung, allerdings nur, soweit diese nicht vermietet werde. Weil der Sohn von X jedoch nicht dauernd resp. nicht während mindestens 6 Monate pro Jahr unter dem gleichem Dach wie X lebe, gehöre er nicht mehr zum Kreis der im gleichen Haushalt lebenden Personen. Denn massgebend sei eben der gemeinsame Haushalt und nicht die Familie. Zudem könnten nur Personen als Gäste von X bezeichnet werden, die kostenlos im Haushalt resp. in der Ferienwohnung von X beherbergt würden.

Deshalb kann vorliegend nicht von einem privaten Empfang die Rede sein und fallen dementsprechend während einer Vermietung auch an den Sohn von X die höheren Empfangsgebühren an. Zur Höhe der Empfangsgebühren hielt das Bundesgericht weiter fest, dass die erhobenen Gebühren nicht in einem offensichtlichen Missverhältnis zum objektiven Wert der Leistung stehen und sich in vernünftigen Grenzen halten (sogenanntes Äquivalenzprinzip). Weil zudem nur für 5 Monate die höhere Gebühr erhoben wurde, seien die Auslegung und Anwendung der relevanten Normen vorliegend verhältnismässig erfolgt. Ebenso wenig liess das Bundesgericht den Einwand von X gelten, dass die Wirtschaftsfreiheit und das Gleichheitsgebot verletzt worden seien. Allerdings rügte das Bundesgericht die eingangs erwähnte frühere Praxis des Bundesamtes für Kommunikation und erklärte diese als bundesrechtswidrig.

Zusammenfassung und Schlussfolgerung

Wer eine Ferienwohnung nicht nur selber benützt, sondern diese gegen Entgelt an Dritte vermietet, muss für die Zeit der Vermietung – aufgrund einer gewerblichen oder kommerziellen Nutzung – die höhere Gebühr für den Empfang von Radio- und Fernsehprogrammen bezahlen. Dabei spielt es insbesondere keine Rolle, ob die Vermietung an eigene Familienmitglieder erfolgt; entscheidend ist vielmehr, ob die Beherbergung unentgeltlich erfolgt oder nicht. Dementsprechend ist der Empfang von Programmen in einer Ferienwohnung, die gegen Entgelt vermietet wird, nicht mehr privat und sind die höheren Empfangsgebühren zu entrichten.

Das Urteil des Bundesgerichts entspricht – insbesondere bei der Vermietung der Ferienwohnung an den erwachsenen Sohn – einer eher strengen Auslegung der einschlägigen Rechtsnormen. Allerdings schafft das Kriterium der Entgeltlichkeit ein klares Unterscheidungskriterium, um einfach zwischen privatem und gewerblichem resp. kommerziellen Empfang unterscheiden zu können. Mit Blick auf die Rechtssicherheit ist dieser Entscheid der früheren Praxis des Bundesamtes für Kommunikation vorzuziehen, zumal es so nicht zu schwierigen Abgrenzungsfragen kommen kann, ob die Vermietung einer Ferienwohnung an Freunde und Verwandte / Familie primär kommerziellen Zwecken dient oder nicht.

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Wichtiges zur Kündigung einer Genossenschaftswohnung

Boris Grell

Die Ehegatten A zeichneten einen Anteilsschein der Genossenschaft B, die im Zweckartikel der Statuten vorsah, primär an Mitglieder der Genossenschaft angenehme und preisgünstige Familienwohnungen zu vermieten. Dementsprechend schloss die Genossenschaft B mit dem Ehepaar A einen Mietvertrag ab. Leider entwickelte sich das Mietverhältnis mit dem Ehepaar A nicht wunschgemäss. Es häuften sich Klagen von Nachbarn, welche gestört wurden durch häufige Streitereien des Ehepaars, durch deren aggressives Auftreten und deren Weigerung, sich an die Hausordnung zu halten. Die Genossenschaft mahnte das Ehepaar A mehrfach ab und drohte ihnen auch die Kündigung des Mietverhältnisses an, falls sich ihr Verhalten nicht bessere und neue Klagen kämen. Da sich keine Besserung einstellte, beschloss die Verwaltung der Genossenschaft schliesslich, das Mietverhältnis aus wichtigen Gründen auf den nächst möglichen Terminen über die Hausverwaltung zu kündigen. Dabei wurde das Ehepaar A aber nicht auch aus der Genossenschaft ausgeschlossen.

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Bauhandwerkerpfandrecht beim Gerüstbau

Boris Grell

Die Baugenossenschaft A sanierte und erweiterte eine ihrer Liegenschaften. Dabei übertrug sie die Gerüstarbeiten an die X AG. Das Gerüst wurde im Verlauf der Bauarbeiten umgestellt bzw. dem Baufortschritt angepasst, d. h. teilweise abgebaut und in geänderter Form wieder aufgebaut. Verwendet wurde kein für das Bauvorhaben eigens hergestelltes Gerüst, sondern ein gängiges Element-/ Systemgerüst. In der Folge bezahlte die X AG den vereinbarten Pauschalbetrag von CHF 50'300 nicht.

Zur Sicherstellung dieses Vergütungsanspruchs wurde im Grundbuch ein Bauhandwerkerpfandrecht vorgemerkt und provisorisch eingetragen. Kurz vor dem Abbau des Gerüsts klagte die X AG auf definitive Eintragung des besagten Bauhandwerkerpfandrechts. Das angerufene Handelsgericht des Kantons Bern wies die Klage ab. Daraufhin gelangte die X AG mit Beschwerde in Zivilsachen ans Bundesgericht.

[Hinweis:  Beachte die aktuelle Fassung und Erfassung von Baugerüsten in Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB hier]

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Haustiere im Mietrecht

Boris Grell

Nachfolgend wird ein Überblick über die mietrechtliche Situation bei der Haltung von Haustieren gegeben. Sind Haustiere in Mietwohnungen generell erlaubt? Gibt es Einschränkungen und wie setzt man diese als Vermieter durch?

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