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Publikationen von Boris Grell
Verbotene Doppelmakelei im Immobiliengeschäft
In der Immobilienvermarktung gelten für Makler seit Kurzem verschärfte Spielregeln. Denn das Bundesgericht qualifiziert jede Doppelmaklerei als Verstoss gegen Art. 415 OR, was zur Verwirkung sämtlicher Vergütungsansprüche des Maklers aus diesem Immobiliengeschäft führt.
Ferien und Fristen im Mietrecht
Wie ist die rechtliche Situation, wenn der Mieter in den Ferien ist und der Vermieter ihm darum eine Kündigung nicht zustellen kann bzw. diese retourniert wird? Zudem: Ist eine Ertragsoptimierungskündigung per se nichtig oder nur anfechtbar?
Fremdfinanzierung beim vorgemerkten Mietvertrag
Regelmässig räumt der Vermieter dem Mieter von Wohn- oder Geschäftsräumen das Recht ein, den Mietvertrag im Grundbuch vormerken zu lassen. Eine solche Vormerkung hat für den Vermieter nicht nur mietvertragliche Konsequenzen, sondern auch Auswirkungen auf die beabsichtigte Aufstockung bestehender Hypotheken zur Finanzierung eines Vermieterausbaus.
Mängel an der Gebäudefassade: Wer kann wo klagen?
Das Bundesgericht hatte vor kurzem die Gelegenheit zu entscheiden, ob bei Mängeln an der Gebäudefassade die Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft klageberechtigt ist oder vielmehr die einzelnen Stockwerkeigentümer klagen müssen. Zudem stellte sich dem höchsten Gericht der Schweiz die Frage, ob für eine solche Klage das Bezirksgericht oder nicht vielmehr das Handelsgericht des Kantons Zürich zuständig ist, wie das in einer Gerichtsstands-Klausel ausdrücklich vereinbart wurde.
Von der Schatten-Inventarisierung von Grundstücken
Die Überraschung und das Unverständnis sind jeweils gross, wenn der bau- oder verkaufswillige Grundstückeigentümer vom Architekten oder dem Immobilienmakler erfährt, dass die Immobilie „in einem Inventar“ erfasst sei. Eine offizielle Mitteilung der Behörden ist nie erfolgt; was ist geschehen?
Aussichtsschutz trotz Bäumen
In einem bemerkenswerten Fall aus dem Kanton Zürich hatte das Bundesgericht kürzlich zu entscheiden (5A_898/2015 vom 11. Juli 2016), unter welchen Voraussetzungen man sich nicht mehr auf eine während langer Zeit nicht beachtete Grunddienstbarkeit zur Durchsetzung eines Aussichtsschutzes berufen kann. In diesem Entscheid äusserte sich das Bundesgericht überdies zu der in der Rechtslehre bislang ebenfalls kontrovers diskutierten Rechtsfrage, ob im Gerichtsprozess die Stockwerkeigentümergemeinschaft oder ob die einzelnen Stockwerkeigentümer die Durchsetzung der vorgenannten Grunddienstbarkeit einklagen müssen.
Vermittlungs- oder Nachweisprovision im Maklerrecht
Hat ein Immobilienmakler einen Provisionsanspruch, wenn sich die späteren Vertragsparteien bereits im Vorfeld der Maklertätigkeiten gekannt haben und der spätere Käufer damals bereits wusste, dass das fragliche Grundstück verkauft werden sollte?
Pflanzabstände - Verwirkung Beseitigungsanspruch
Mit dem zaghaften Frühlingsbeginn richtet sich das Augenmerk wieder zusehends auf den Garten mit dessen derzeit blühenden Sträuchern und Bäumen. Aber nicht nur die Gewächse im eigenen Garten interessieren den der Natur zugeneigten Eigentümer. Vielmehr ist auch des Nachbars Garten von grossem Interesse, wobei besonders die grenznahen Gewächse interessieren und zu Nachbarstreitereien führen können, die manchmal bis vor das Bundesgericht gezogen werden.
Im vorliegenden Fall störte sich der Grundstückeigentümer A daran, dass der Nachbar B verschiedene Bäume und Hecken in einem ungesetzlichen Unterabstand zur Grundstückgrenze gesetzt habe.
Zerkratzte Fensterscheiben als Schaden
Der Grundstückeigentümer B liess sich im Jahr 2010 in Genf eine neue Villa bauen. Dabei liess er dessen Architekten u. a. die Tür- und Fensterglasarbeiten in der Höhe von über CHF 700‘000 vergeben und ausführen. Nach der Baufertigstellung erhielt das Reinigungsunternehmen A den Auftrag, für pauschal CHF 3‘200 sämtliche Glasflächen zu reinigen. In der Folge stellte der Eigentümer B fest, dass die Aussenseiten von 89 der 109 gereinigten Glasflächen zahlreiche, mehr oder minder tiefe Kratzspuren aufwiesen. Diese Kratzspuren waren im Sonnenlicht sichtbar und beim Berühren auch spürbar. Das Reinigungsunternehmen stritt eine Verantwortung für diese Kratzspuren ab.
Auch für Makler: Bundesgerichtsurteil schafft neue Einsichten ins Grundbuch
Schützenswertes Interesse überwiegt das Geheimhaltungsrecht. Mit einem im Rahmen eines Erbrechtsstreits gefällten Urteil zur Einsichtnahme ins Grundbuch setzt das Bundesgericht neue Massstäbe, auch für das Maklergeschäft.
Lex Koller: Mehrere Ferienhäuser im Erbfall
Herr X ist britischer Staatsbürger und wohnt in Grossbritannien. Im Februar 2008 erwarb er zusammen mit seiner Frau eine Liegenschaft im Kanton Waadt, die mit einem Ferienhaus überbaut war. Um die besagte Liegenschaft erwerben zu können, verkaufte Herr X am selben Tag seinem Vater das in derselben Gemeinde gelegene Feriendomizil, dessen Eigentümer Herr X bereits war. Im März 2012 verstarb der Vater von Herrn X. Im Rahmen des Erbgangs vermachte der Verstorbene seinem Sohn, das besagte, im Februar 2008 von Herrn X erworbene Feriendomizil.
Architektenhonorar bei Projektabbruch
Die A AG ist Eigentümerin von zwei Grundstücken im Kanton Genf, die sie im Jahr 2006 mit einem Gebäude überbauen wollte, das – je nach den konkreten und aktuellen Bedürfnissen – für Geschäfts- oder Wohnzwecke polyvalent genutzt werden können sollte. Für die Umsetzung zog die A AG ein Architekturbüro B GmbH bei, die in einem ersten Schritt und zur vollen Zufriedenheit der A AG ein zugehöriges Vorprojekt entwickelte. Am 3. September 2008 schloss die A AG mit der B GmbH einen neuen Architektenvertrag ab, der die Arbeiten nach dem Abschluss des Vorprojekts bis zur Umsetzung des besagten Bauprojekts umfasste. Dabei wurden die Bestimmungen der SIA-Norm 102 (Ausgabe 2003) zum integrierten Bestandteil des Architektenvertrags erklärt.
Entgegen der ursprünglichen Absicht wollte die Bauherrin das Bauprojekt aber nicht wie geplant realisieren, sondern dieses v.a. kostenseitig stark reduzieren. Das Architekturbüro zeigte sich ob der geplanten Projektänderungen nicht erfreut, woraufhin die Bauherrin den Architektenvertrag kündigte.
(Zu) gierige Nachbarn – Von der Kommerzialisierung einer Rechtsposition
Das Bundesgericht hat mit seinem richtungsweisenden Entscheid vom 4. Juli 2014 (BGer 6B_1049/2013) dazu beigetragen, dass einem in der Baubranche leider immer wieder begegneten Phänomen wohl bald Einhalt geboten werden wird: Will ein Bauherr – in diesem Fall ein Generalunternehmer – ein Bauprojekt realisieren, muss er mit Widerstand rechnen, insb. von Nachbarn, die sich aus welchen Gründen auch immer gegen das Bauprojekt wehren. Soweit so gut. Denn es entspricht dem Selbstverständnis eines Rechtsstaates, dass sich jeder Betroffene mit den ihm vom Recht zur Verfügung stehenden Rechtsmitteln bei den zuständigen Behörden und Gerichten Gehör und bestenfalls Recht verschaffen kann. Im vorliegenden Streitfall hat der betroffene Nachbar den Bogen aber überspannt.
Letter of Intent und Stockwerkeigentum – Treuwidrige Berufung auf Formungültigkeit
Im Sommer 2009 unterzeichneten A und die B AG eine als "Letter of Intent" titulierte Vereinbarung. Darin kamen die Vertragsparteien überein, dass die B AG auf einem ihr gehörenden, im Kanton Tessin gelegenen Grundstück Stockwerkeigentum begründen und für CHF 500'000 diesbezügliche Miteigentumsanteile an A verkaufen werde. Im Gegenzug verpflichtete sich A in der besagten Vereinbarung, die entsprechenden StWE-Anteile von der B AG zu kaufen.
Zudem und mit Verweis auf Art. 216 des Schweizerischen Obligationenrechts erklärten die Parteien in dieser Vereinbarung, dass sie sich bewusst seien, dass auch Vorverträge über Grundstücksgeschäfte (wie die vorliegende Absichtserklärung) für deren Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung bedürfen. Dabei vereinbarten A und die B AG weiter, dass der zugehörige Kaufvertrag über die eingangs erwähnten StWE-Einheiten bis Ende September 2009 öffentlich beurkundet werden müsse. Für den Fall, dass sich eine Vertragspartei nicht an ihre vertraglichen Verpflichtungen halte, vereinbarten A und die B AG in dieser Absichtserklärung zudem eine Konventionalstrafe in der Höhe von CHF 100'000.
In der Folge begründete die B AG auf dem besagten Tessiner Grundstück kein Stockwerkeigentum und verkaufte das Land stattdessen an Dritte. Daraufhin forderte A von der B AG die vertraglich vereinbarte Konventionalstrafe gerichtlich ein. Die B AG brachte unter anderem vor, dass die besagte Absichtserklärung mangels öffentlicher Beurkundung formungültig resp. nichtig sei.
Nochmals zum Fristenlauf in Mietsachen und zur Gültigkeit einer Kündigung mit veraltetem amtlichen Formular
Ausgangslage
Anfang März 2014 wurde an dieser Stelle über einen nicht für die Aufnahme in die amtliche Sammlung bestimmten Bundesgerichtsentscheid zur Fristberechnung in Mietangelegenheiten berichtet. Das Bundesgericht entschied damals, dass sich die Fristberechnung resp. die Rechtzeitigkeit eines Erstreckungsbegehrens – wie die Kündigung von Mietverhältnissen – nach der absoluten Empfangstheorie richtet. Das Bundesgericht hat dies nun auch in einem für die amtliche Sammlung vorgesehenen Entscheid bestätigt.
Das Bundesgericht hat in diesem Entscheid zudem klargestellt, dass die Verwendung eines veralteten amtlichen Kündigungsformulars im vorliegenden Fall nicht geschadet hat resp. die Kündigung deswegen nicht nichtig ist.
Erbschaftssteuer-Initiative und Mietrecht
Das Bundesgericht hat sich in einem Entscheid vom 26. März 2014 zu einer interessanten Konstellation geäussert, welche sich indirekt aus der Erbschaftsinitiative resp. aus den Ende 2011 von Grundstückeigentümern gegen die möglichen Folgen der Erbschaftsinitiative getroffenen Vorkehren ergibt. Mit diesem Entscheid hat das Bundesgericht auch seine diesbezügliche Rechtsprechung aus dem Jahr 2005 in Erinnerung gerufen; dazu vgl. BGer 4C.235/2005 E. 3.1.
Umbauarbeiten und Mietzinserhöhungen: Neues zur Kostenverteilung unter Mietern
Es ist immer dasselbe: Einerseits soll und muss die Mietliegenschaft in Schuss gehalten werden. Zudem ergeben sich über die Zeit neue oder andere Bedürfnisse, eine Wohnung zu nutzen. Andererseits sind bauliche Erneuerungen und Anpassungen zwangsläufig mit teils hohen Kosten verbunden, die der Eigentümer und Vermieter nach Möglichkeit an die Mieter weitergeben will. Ist dies zulässig und hier im Speziellen: Wie und wie weit können solche Sanierungskosten (im Rahmen von Mietzinserhöhungen) auf die Mieter überwälzt werden? Zu dieser Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung hat sich das Bundesgericht in einem französischen Entscheid (BGE 139 III 209 = Pra 2014/1 Nr. 3 = BGer 4A_727/2012) vor kurzem geäussert.
Neues zur Fristberechnung im Mietrecht
Ein Vermieter kündigte mit eingeschriebenem Brief vom 31. August 2011 den Mietern von zwei Wohnungen in Montreux die unecht befristeten Mietverhältnisse unter Beachtung der mietrechtlichen Formularpflichten und Kündigungsfristen. Die besagten Kündigungsschreiben wurden am 1. September 2011 der Post übergeben. Am 2. September 2011 wurde den Mietern die Abholungsmeldung ins Postfach gelegt. In der Folge wurden die Kündigungsschreiben – aufgrund eines Nachsendeauftrags der Mieter vom 7. September 2011 – an ein Postfach in Lausanne versendet. Am 14. September 2011 wurde in dieses zweite Postfach wiederum eine Abholungseinladung gelegt, worauf die Kündigungsschreiben den Mietern am 21. September 2011 ausgehändigt werden konnten. Am 17. Oktober 2011 verlangten die Mieter eine Erstreckung der gekündigten Mietverhältnisse gestützt auf Art. 273 Abs. 2 lit. a OR.
Kündigung der Abwartswohnung
Eine Frau wurde im Jahr 1981 mit einem 20-Prozent Pensum als Hausabwartin angestellt und durfte in der von ihr so betreuten Liegenschaft eine 3-Zimmerwohnung bewohnen. Im zugehörigen Vertrag mit der Eigentümerin ("contrat de travail pur le service de concierge à temps partiel") wurde ausdrücklich festgehalten, dass die Nutzung der besagten Dienstwohnung ("apartment de service") untrennbar mit dem Arbeitsverhältnis als Abwartin verbunden ist und die Wohnung mit der Beendigung des Arbeitsverhältnisses zurück gegeben werden muss. Die Tätigkeit der Abwartin wurde in der Vereinbarung mit CHF 3'900 jährlich und die Benutzung der Wohnung mit CHF 4'200 beziffert, sodass die Abwartin eine jährliche Entschädigung von CHF 300 an die Eigentümerin zu entrichten hatte.
Neue Gesetzeslage bei Baumängeln
Auf dem Bau arbeiten zahlreiche Akteure zusammen, um ein Projekt zu verwirklichen. Gesetze und Normen regeln diese Zusammenarbeit und legen Verantwortlichkeiten fest – gerade auch im Falle von Baumängeln. Seit 2013 gelten neue Verjährungsfristen für mangelhafte, in Immobilien eingebaute Ware. Zusätzlich erfolgte im Frühjahr eine Revision der SIA-Baunorm 118. Ein Überblick.