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Anwaltskanzlei Grell, Zürich - Wir bieten der Klientschaft eine lösungsorientierte und persönliche Beratung an, indem wir in die rechtlichen Abklärungen auch wirtschaftliche, steuerliche und persönliche Umstände einbeziehen. Schwerpunktmässig befassen wir uns mit Bau- und Immobilienrecht, Gesellschafts- und Handelsrecht sowie mit Vertragsrecht.  Zudem ist Boris Grell Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht.

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Filtering by Category: Obligationenrecht

Architektenhonorar bei Projektabbruch

Boris Grell

Die A AG ist Eigentümerin von zwei Grundstücken im Kanton Genf, die sie im Jahr 2006 mit einem Gebäude überbauen wollte, das – je nach den konkreten und aktuellen Bedürfnissen – für Geschäfts- oder Wohnzwecke polyvalent genutzt werden können sollte.  Für die Umsetzung zog die A AG ein Architekturbüro B GmbH bei, die in einem ersten Schritt und zur vollen Zufriedenheit der A AG ein zugehöriges Vorprojekt entwickelte.  Am 3. September 2008 schloss die A AG mit der B GmbH einen neuen Architektenvertrag ab, der die Arbeiten nach dem Abschluss des Vorprojekts bis zur Umsetzung des besagten Bauprojekts umfasste.  Dabei wurden die Bestimmungen der SIA-Norm 102 (Ausgabe 2003) zum integrierten Bestandteil des Architektenvertrags erklärt. 

Entgegen der ursprünglichen Absicht wollte die Bauherrin das Bauprojekt aber nicht wie geplant realisieren, sondern dieses v.a. kostenseitig stark reduzieren.  Das Architekturbüro zeigte sich ob der geplanten Projektänderungen nicht erfreut, woraufhin die Bauherrin den Architektenvertrag kündigte.

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Letter of Intent und Stockwerkeigentum – Treuwidrige Berufung auf Formungültigkeit

Boris Grell

Im Sommer 2009 unterzeichneten A und die B AG eine als "Letter of Intent" titulierte Vereinbarung.  Darin kamen die Vertragsparteien überein, dass die B AG auf einem ihr gehörenden, im Kanton Tessin gelegenen Grundstück Stockwerkeigentum begründen und für CHF 500'000 diesbezügliche Miteigentumsanteile an A verkaufen werde.  Im Gegenzug verpflichtete sich A in der besagten Vereinbarung, die entsprechenden StWE-Anteile von der B AG zu kaufen.

Zudem und mit Verweis auf Art. 216 des Schweizerischen Obligationenrechts erklärten die Parteien in dieser Vereinbarung, dass sie sich bewusst seien, dass auch  Vorverträge über Grundstücksgeschäfte (wie die vorliegende Absichtserklärung) für deren Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung bedürfen. Dabei vereinbarten A und die B AG weiter, dass der zugehörige Kaufvertrag über die eingangs erwähnten StWE-Einheiten bis Ende September 2009 öffentlich beurkundet werden müsse. Für den Fall, dass sich eine Vertragspartei nicht an ihre vertraglichen Verpflichtungen halte, vereinbarten A und die B AG in dieser Absichtserklärung zudem eine  Konventionalstrafe in der Höhe von CHF 100'000.

In der Folge begründete die B AG auf dem besagten Tessiner Grundstück kein Stockwerkeigentum und verkaufte das Land stattdessen an Dritte. Daraufhin forderte A von der B AG die vertraglich vereinbarte Konventionalstrafe gerichtlich ein. Die B AG brachte unter anderem vor, dass die besagte Absichtserklärung mangels öffentlicher Beurkundung formungültig resp. nichtig sei.

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Kündigung der Abwartswohnung

Boris Grell

Eine Frau wurde im Jahr 1981 mit einem 20-Prozent Pensum als Hausabwartin  angestellt und durfte in der von ihr so betreuten Liegenschaft eine 3-Zimmerwohnung bewohnen.  Im zugehörigen Vertrag mit der Eigentümerin ("contrat de travail pur le service de concierge à temps partiel") wurde ausdrücklich festgehalten, dass die Nutzung der besagten Dienstwohnung ("apartment de service") untrennbar mit dem Arbeitsverhältnis als Abwartin verbunden ist und die Wohnung mit der Beendigung des Arbeitsverhältnisses zurück gegeben werden muss.  Die Tätigkeit der Abwartin wurde in der Vereinbarung mit CHF 3'900 jährlich und die Benutzung der Wohnung mit CHF 4'200 beziffert, sodass die Abwartin eine jährliche Entschädigung von CHF 300 an die Eigentümerin zu entrichten hatte. 

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Event: Der SVIT-Zürich lädt zum Stehlunch "Immobilienrecht"

Boris Grell

Der SVIT Zürich lädt wiederum zum traditionellen Stehlunch. Nach einem ersten Referat im Herbst 2011 spreche ich zu neuen Entscheiden des Schweizerischen Bundesgerichts zum Bau- und Immobilienrecht aus den Jahren 2012 und 2013.

Der Anlass findet am 7. November 2013, von 11.30 Uhr bis 14.00 Uhr im Zunfthaus zur Meisen, Zürich, statt.

Die Teilnehmerzahl ist beschränkt. Die Anmeldungen werden nach ihrem Eingang berücksichtigt. SVIT-Zürich-Mitglieder haben Vorrang. 

Den Anmeldetalon können Sie hier herunterladen.

 

Link zu wohnblog.ch

Präsentation im PDF-Format

Verschärfte Haftung für Subunternehmer

Boris Grell

Seit der schrittweisen Einführung des freien Personenverkehrs zwischen der Schweiz und der Europäischen Gemeinschaft am 1. Juni 2002 sind die beiden Handelspartner noch enger zusammengerückt und profitieren gemeinsam vom erleichterten Austausch von Waren und Dienstleistungen im grenzüberschreitenden Verhältnis.  Kehrseite davon ist jedoch, dass sich nicht nur Konsumenten, sondern auch Geschäftspartner die unterschiedlichen Lohn- und Preisniveaus zunutze machen.  Dagegen kann wenigstens solange nichts eingewendet werden, als dies nicht zu unzulässigen Wettbewerbsverzerrungen führt oder Unternehmer ihre Dienstleistungen erbringen, ohne die in der Schweiz vorgeschriebenen, minimalen Lohn- und Arbeitsbedingungen einhalten zu können.

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Die weisse Pracht und ihre rechtliche Tücken

Boris Grell

Bereits mussten wir uns von den ersten weissen Vorboten von Väterchen Winter überraschen lassen (ich kenne übrigens niemanden, der bei diesem ersten Schnee schon die Winterreifen montiert hatte…).  Obwohl sich die Grosswetterlage zwischenzeitlich wieder beruhigt hat, nehme ich die Gelegenheit gerne wahr, ganz generell den Schnee unter rechtlichen Gesichtspunkten zu thematisieren, damit der Leser beim richtigen Wintereinbruch hoffentlich nicht gleich überrascht wird wie beim besagten, unerwartet frühen ersten Schneefall.

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Weitere Fälle aus der Immobilienrechtspraxis

Boris Grell

Zu dieser Fallsammlung: Seit der Publikation des ersten Bandes von Fällen aus der Immobilienrechtspraxis sind in der Immobilia, der Verbandszeitschrift des SVIT Schweiz, weitere Bundesgerichtsentscheide und Neuerungen mit immobilienrechtlichem Bezug erschienen. In der vorliegenden Fallsammlung sind die in den Jahren 2009 bis 2011 in der Immobilia publizierten Jus- News-Artikel neu themenspezifisch aufbereitet und aktualisiert worden. Wie bereits der erste Band richtet sich diese Publikation sowohl an Immobilienprofis wie auch an Personen, welche sich in den diversen Ausbildungen befinden, welche durch den SVIT und seine Partner angeboten werden.

Link zur Publikation und Bestellmöglichkeiten

Zügelzeit - Streit muss nicht sein

Boris Grell

Jeweils Ende März und September ist Zügelzeit.  Nicht nur stellen die grosszügig auf den Trottoirs parkierten Kleinlastwagen ein wahres Eldorado dar für die umtriebigen Kontrollpersonen des ruhenden Verkehrs, sondern auch unzählige Mieter, aber auch Vermieter und Liegenschaftsverwaltungen sind gefordert.  Denn leider ergeben sich bei der Wohnungsrückgabe der bisherigen Mieter oder bei der Übernahme durch die neuen Mieter immer wieder Streitigkeiten.  Das muss nicht sein. Wer sich an die folgenden Hinweise hält, kann Streit meist vermeiden.

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Grundstückkauf mit angefangener Baute

Boris Grell

Eigentum an Grundstücken, wie Wohnungen im Stockwerkeigentum oder Liegenschaften mit oder Gebäuden, wird im Rahmen eines öffentlich beurkundeten Kaufvertrags übertragen.  Im Gegenzug bezahlt der Käufer des betreffenden Grundstücks den verhandelten Kaufpreis, der ein wichtiger Bestandteil des öffentlich beurkundeten Kaufvertrags ist.  Rechtlich schwieriger zu beurteilen ist die Bestimmung der exakten Höhe des zu beurkundenden Kaufpreises, wenn das Kaufobjekt im Zeitpunkt der öffentlichen Beurkundung des zugehörigen Vertrags noch nicht resp. noch nicht vollständig existiert.  Ebenso ist beim Kauf einer erst im Bau befindlichen Immobilie nicht immer klar, welche werkvertraglichen Elemente ebenfalls Teil der öffentlichen Beurkundung sein müssen.  Typischerweise stellen sich diese Fragen beim Kauf einer StWE-Wohnung oder beim Kauf eines Reiheneinfamilienhauses, die im Rahmen einer Gesamtüberbauung errichtet und wo bereits in der Projektierungsphase die ersten Kaufverträge abgeschlossen werden. 

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Grundlagenirrtum bei zu kleiner Mietfläche

Boris Grell

m November 2000 vermietete die Y AG an die X AG Geschäftsräumlichkeiten zum Betrieb eines Solariums. Im besagten Mietvertrag wurde die Fläche mit ca. 246 m2 angegeben, zu einem Zins von CHF 4041 pro Monat. Im Herbst 2005 veranlasste die X AG, dass die Mieträumlichkeiten von einem Ingenieur vermessen wurden, zumal sie Probleme mit der Rentabilität des Solariumbetriebs hatte. Es stellte sich heraus, dass die effektive Fläche nur 204,20 m2 betrug. Mit anderen Worten belief sich die Differenz auf 41.80 m2 oder auf 17 % der im Mietvertrag vermerkten Fläche.

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