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Anwaltskanzlei Grell, Zürich - Wir bieten der Klientschaft eine lösungsorientierte und persönliche Beratung an, indem wir in die rechtlichen Abklärungen auch wirtschaftliche, steuerliche und persönliche Umstände einbeziehen. Schwerpunktmässig befassen wir uns mit Bau- und Immobilienrecht, Gesellschafts- und Handelsrecht sowie mit Vertragsrecht.  Zudem ist Boris Grell Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht.

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Filtering by Category: Kaufrecht

Von der Schatten-Inventarisierung von Grundstücken

Boris Grell

Die Überraschung und das Unverständnis sind jeweils gross, wenn der bau- oder verkaufswillige Grundstückeigentümer vom Architekten oder dem Immobilienmakler erfährt, dass die Immobilie „in einem Inventar“ erfasst sei.  Eine offizielle Mitteilung der Behörden ist nie erfolgt; was ist geschehen?

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Lex Koller: Mehrere Ferienhäuser im Erbfall

Boris Grell

Herr X ist britischer Staatsbürger und wohnt in Grossbritannien.  Im Februar 2008 erwarb er zusammen mit seiner Frau eine Liegenschaft im Kanton Waadt, die mit einem Ferienhaus überbaut war.  Um die besagte Liegenschaft erwerben zu können, verkaufte Herr X am selben Tag seinem Vater das in derselben Gemeinde gelegene Feriendomizil, dessen Eigentümer Herr X bereits war.  Im März 2012 verstarb der Vater von Herrn X.  Im Rahmen des Erbgangs vermachte der Verstorbene seinem Sohn, das besagte, im Februar 2008 von Herrn X erworbene Feriendomizil. 

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Letter of Intent und Stockwerkeigentum – Treuwidrige Berufung auf Formungültigkeit

Boris Grell

Im Sommer 2009 unterzeichneten A und die B AG eine als "Letter of Intent" titulierte Vereinbarung.  Darin kamen die Vertragsparteien überein, dass die B AG auf einem ihr gehörenden, im Kanton Tessin gelegenen Grundstück Stockwerkeigentum begründen und für CHF 500'000 diesbezügliche Miteigentumsanteile an A verkaufen werde.  Im Gegenzug verpflichtete sich A in der besagten Vereinbarung, die entsprechenden StWE-Anteile von der B AG zu kaufen.

Zudem und mit Verweis auf Art. 216 des Schweizerischen Obligationenrechts erklärten die Parteien in dieser Vereinbarung, dass sie sich bewusst seien, dass auch  Vorverträge über Grundstücksgeschäfte (wie die vorliegende Absichtserklärung) für deren Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung bedürfen. Dabei vereinbarten A und die B AG weiter, dass der zugehörige Kaufvertrag über die eingangs erwähnten StWE-Einheiten bis Ende September 2009 öffentlich beurkundet werden müsse. Für den Fall, dass sich eine Vertragspartei nicht an ihre vertraglichen Verpflichtungen halte, vereinbarten A und die B AG in dieser Absichtserklärung zudem eine  Konventionalstrafe in der Höhe von CHF 100'000.

In der Folge begründete die B AG auf dem besagten Tessiner Grundstück kein Stockwerkeigentum und verkaufte das Land stattdessen an Dritte. Daraufhin forderte A von der B AG die vertraglich vereinbarte Konventionalstrafe gerichtlich ein. Die B AG brachte unter anderem vor, dass die besagte Absichtserklärung mangels öffentlicher Beurkundung formungültig resp. nichtig sei.

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Die Krux mit der Lex Koller

Boris Grell

Immer wieder kommt es vor, dass ausländische Kaufinteressierte mit dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, kurz Lex Koller, konfrontiert werden.  So stellen Schweizer Immobilienvermittler ausländischen Kaufinteressierten meist ungewohnte, teils auch persönliche Fragen, z. B. welche Staatsbürgerschaften sie haben, wo Sie zurzeit ihren (Haupt-) Wohnsitz haben oder ob und wann sie – bei einem aktuellen Wohnsitz ausserhalb der Schweiz – planen, beim einem Eigentumserwerb definitiv in die Schweiz zu ziehen.  Manchmal werden solche Kaufinteressenten sogar gebeten, für ihre ernsthaft geplante Wohnsitznahme in der Schweiz geeignete Nachweise zu liefern und in der Folge Belege aufzubewahren, die ihren tatsächlichen Schweizer Wohnsitz, d. h. das Zentrum ihrer Lebensbeziehungen, im Bedarfsfall zweifellos belegen könnten.

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Gerichtsstand in der internationalen Kunstvermittlung

Boris Grell

Gemeinhin liegt es am Kläger, seine behaupteten Ansprüche in einer vertraglichen
Streitigkeit bei den Gerichten am Ort der beklagten Partei durchzusetzen („actor sequitur forum rei“). Dies ist auch bei internationalen Verhältnissen der Ausgangspunkt (vgl. Art. 2 LugÜ und Art. 112 IPRG6). Allerdings gibt es besondere Gerichtstände, die alternativ, konkurrierend oder ausschliesslich zum vorgenannten, allgemeinen Beklagten-Gerichtsstand stehen. Solche besonderen Gerichtsstände sind teils rechtspolitisch motiviert und sollen direkt dem Schutz einer Vertragspartei dienen oder ergeben sich  aufgrund einer sachlichen oder inhaltlichen Nähe zum Vertragsgegenstand. Dergestalt  schaffen das LuganoÜbereinkommen wie auch das IPRG besondere Gerichtsstände und knüpfen dabei an z. B. an den Erfüllungsort einer zu erbringenden Dienstleistung, an den
Lageort eines Grundstücks resp. einer beweglichen Sache oder an die Qualifikation
einer strittigen Vereinbarung als Konsumentenvertrag. 

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Geldwäscherei im Immobiliensektor

Boris Grell

Die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht FINMA erliess am 20. Oktober 2010 ein Rundschreiben zur Finanzintermediation nach dem Geldwäschereigesetz (GwG, SR 955.0).  In diesem Kreisschreiben, das am 1. Januar 2011 in Kraft getreten ist, konkretisierte die FINMA insbesondere ihre Praxis zur Verordnung über die berufsmässige Ausübung der Finanzintermediation (VBF, SR 955.071).  Obwohl vorwiegend Tätigkeiten im Finanzsektor in den Anwendungsbereich des GwG fallen, werden auch Personen und Unternehmen, die primär Dienstleistungen in anderen Sektoren erbringen, von den Bestimmungen des GwG erfasst, wenn sie zusätzlich finanzintermediäre Tätigkeiten ausüben. 

Vor diesem Hintergrund wird nachstehend das besagte Kreisschreiben zur Finanzintermediation mit einem speziellen Augenmerk auf die verschiedenen Tätigkeiten im Immobiliensektor diskutiert.  Dabei wird anhand von konkreten Beispielen ausgeführt, in welchen Fällen resp. unter welchen Voraussetzungen im Immobiliensektor eine GwG-relevante Tätigkeit vorliegt.

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Grundstückkauf mit angefangener Baute

Boris Grell

Eigentum an Grundstücken, wie Wohnungen im Stockwerkeigentum oder Liegenschaften mit oder Gebäuden, wird im Rahmen eines öffentlich beurkundeten Kaufvertrags übertragen.  Im Gegenzug bezahlt der Käufer des betreffenden Grundstücks den verhandelten Kaufpreis, der ein wichtiger Bestandteil des öffentlich beurkundeten Kaufvertrags ist.  Rechtlich schwieriger zu beurteilen ist die Bestimmung der exakten Höhe des zu beurkundenden Kaufpreises, wenn das Kaufobjekt im Zeitpunkt der öffentlichen Beurkundung des zugehörigen Vertrags noch nicht resp. noch nicht vollständig existiert.  Ebenso ist beim Kauf einer erst im Bau befindlichen Immobilie nicht immer klar, welche werkvertraglichen Elemente ebenfalls Teil der öffentlichen Beurkundung sein müssen.  Typischerweise stellen sich diese Fragen beim Kauf einer StWE-Wohnung oder beim Kauf eines Reiheneinfamilienhauses, die im Rahmen einer Gesamtüberbauung errichtet und wo bereits in der Projektierungsphase die ersten Kaufverträge abgeschlossen werden. 

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