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Anwaltskanzlei Grell, Zürich - Wir bieten der Klientschaft eine lösungsorientierte und persönliche Beratung an, indem wir in die rechtlichen Abklärungen auch wirtschaftliche, steuerliche und persönliche Umstände einbeziehen. Schwerpunktmässig befassen wir uns mit Bau- und Immobilienrecht, Gesellschafts- und Handelsrecht sowie mit Vertragsrecht.  Zudem ist Boris Grell Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht.

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Filtering by Category: Stockwerkeigentum

Mängel an der Gebäudefassade: Wer kann wo klagen?

Boris Grell

Das Bundesgericht hatte vor kurzem die Gelegenheit zu entscheiden, ob bei Mängeln an der Gebäudefassade die Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft klageberechtigt ist oder vielmehr die einzelnen Stockwerkeigentümer klagen müssen.  Zudem stellte sich dem höchsten Gericht der Schweiz die Frage, ob für eine solche Klage das Bezirksgericht oder nicht vielmehr das Handelsgericht des Kantons Zürich zuständig ist, wie das in einer Gerichtsstands-Klausel ausdrücklich vereinbart wurde.

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Aussichtsschutz trotz Bäumen

Boris Grell

In einem bemerkenswerten Fall aus dem Kanton Zürich hatte das Bundesgericht kürzlich zu entscheiden (5A_898/2015 vom 11. Juli 2016), unter welchen Voraussetzungen man sich nicht mehr auf eine während langer Zeit nicht beachtete Grunddienstbarkeit zur Durchsetzung eines Aussichtsschutzes berufen kann.  In diesem Entscheid äusserte sich das Bundesgericht überdies zu der in der Rechtslehre bislang ebenfalls kontrovers diskutierten Rechtsfrage, ob im Gerichtsprozess die Stockwerkeigentümergemeinschaft oder ob die einzelnen Stockwerkeigentümer die Durchsetzung der vorgenannten Grunddienstbarkeit einklagen müssen.

 

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Letter of Intent und Stockwerkeigentum – Treuwidrige Berufung auf Formungültigkeit

Boris Grell

Im Sommer 2009 unterzeichneten A und die B AG eine als "Letter of Intent" titulierte Vereinbarung.  Darin kamen die Vertragsparteien überein, dass die B AG auf einem ihr gehörenden, im Kanton Tessin gelegenen Grundstück Stockwerkeigentum begründen und für CHF 500'000 diesbezügliche Miteigentumsanteile an A verkaufen werde.  Im Gegenzug verpflichtete sich A in der besagten Vereinbarung, die entsprechenden StWE-Anteile von der B AG zu kaufen.

Zudem und mit Verweis auf Art. 216 des Schweizerischen Obligationenrechts erklärten die Parteien in dieser Vereinbarung, dass sie sich bewusst seien, dass auch  Vorverträge über Grundstücksgeschäfte (wie die vorliegende Absichtserklärung) für deren Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung bedürfen. Dabei vereinbarten A und die B AG weiter, dass der zugehörige Kaufvertrag über die eingangs erwähnten StWE-Einheiten bis Ende September 2009 öffentlich beurkundet werden müsse. Für den Fall, dass sich eine Vertragspartei nicht an ihre vertraglichen Verpflichtungen halte, vereinbarten A und die B AG in dieser Absichtserklärung zudem eine  Konventionalstrafe in der Höhe von CHF 100'000.

In der Folge begründete die B AG auf dem besagten Tessiner Grundstück kein Stockwerkeigentum und verkaufte das Land stattdessen an Dritte. Daraufhin forderte A von der B AG die vertraglich vereinbarte Konventionalstrafe gerichtlich ein. Die B AG brachte unter anderem vor, dass die besagte Absichtserklärung mangels öffentlicher Beurkundung formungültig resp. nichtig sei.

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Event: Der SVIT-Zürich lädt zum Stehlunch "Immobilienrecht"

Boris Grell

Der SVIT Zürich lädt wiederum zum traditionellen Stehlunch. Nach einem ersten Referat im Herbst 2011 spreche ich zu neuen Entscheiden des Schweizerischen Bundesgerichts zum Bau- und Immobilienrecht aus den Jahren 2012 und 2013.

Der Anlass findet am 7. November 2013, von 11.30 Uhr bis 14.00 Uhr im Zunfthaus zur Meisen, Zürich, statt.

Die Teilnehmerzahl ist beschränkt. Die Anmeldungen werden nach ihrem Eingang berücksichtigt. SVIT-Zürich-Mitglieder haben Vorrang. 

Den Anmeldetalon können Sie hier herunterladen.

 

Link zu wohnblog.ch

Präsentation im PDF-Format

Neues zum Veto-Recht der Stockwerkeigentümer

Boris Grell

Ausgangslage

Auf einer Liegenschaft befindet sich ein im Stockwerkeigentum organisiertes Geschäftsgebäude mit einer im Erdgeschoss vorgelagerten Terrasse.  Eine Bank sowie ein Restaurationsbetrieb sind neben anderen Mitglieder der StWE-Gemeinschaft und betreiben ihre entsprechenden, als StWE-Einheiten ausgeschiedenen Ladenlokale im Erdgeschoss des Gebäudes.  Dabei öffnen sich die Eingangs- und Fensterfront der beiden Ladenlokale gegen die besagte Terrasse hin.

Stockwerkeigentümer A ist der Betreiber des Restaurants und nutzte die Terrasse sowohl vor dem Restaurant als auch teilweise vor dem Fenster der benachbarten Bank zum Restaurationsbetrieb mit acht Tischen und 32 Sitzplätzen.  Die Bank liess den Terrassenteil vor der Bank jedoch umbauen und im Sommer 2006 namentlich einen Blumentrog als Sichtschutz vor dem Fenster der Bankräume aufstellen.  Die StWE-Versammlung hiess im Mai 2007 diese Umgebungsarbeiten der Bank gut.  Stockwerkeigentümer A focht diesen Beschluss fristgerecht an und machte geltend, sein Restaurationsbetrieb werde durch die Umgestaltung der Terrasse eingeschränkt; insbesondere wegen des besagten Blumentrogs verliere er zwei Tische mit acht Sitzplätzen.  Der erstinstanzlich angerufene Gerichtspräsident hiess die Klage gut und hob den erwähnten Genehmigungsbeschluss der StWE-Gemeinschaft auf.  Demgegenüber wies die von der StWE-Gemeinschaft angerufene kantonale Appellationsinstanz die Klage des Stockwerkeigentümers A ab, weil ihm aufgrund der blossen Duldung des Restaurationsbetriebs auf der Terrasse vorliegend kein Vetorecht gegen die besagten Umgebungsarbeiten der Bank zustehe.

Der Stockwerkeigentümer A gelangte daraufhin mit der Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht.  Dabei machte er unter anderem geltend, dass ihm sowohl bei nützlichen baulichen Massnahmen nach Art. 647d Abs. 2 ZGB resp. bei luxuriösen baulichen Massnahmen nach Art. 647e Abs. 2 ZGB ein Vetorecht gegen die vorgenommenen Umgebungsarbeiten der Bank zustehe.

Gesetzliche Grundlagen

Art. 647d Abs. 2 ZGB i.V.m. Art. 712g Abs. 1 ZGB sieht vor, dass nützliche bauliche Änderungen, die einem Stockwerkeigentümer den Gebrauch oder die Benutzung einer Sache zum bisherigen Zweck erheblich oder dauernd erschweren oder unwirtschaftlich machen, nicht ohne seine Zustimmung durchgeführt werden können.

Soweit eine bauliche Massnahme luxuriösen Charakter hat, sieht Art. 647e Abs. 2 ZGB vor, dass selbst solche mit Mehrheitsbeschluss angeordnete Arbeiten nur gegen den Willen eines nicht zustimmenden Stockwerkeigentümers ausgeführt werden können, sofern dieser durch diese baulichen Massnahmen in seinem Nutzungs- und Gebrauchsrecht nicht dauernd beeinträchtigt wird und die übrigen Stockwerkeigentümer ihm für eine bloss vorübergehende Beeinträchtigung Ersatz leisten und seinen Kostenanteil übernehmen.

Aus den Erwägungen des Bundesgerichts

Das Bundesgericht verwies in seinem Entscheid (BGer-Entscheid vom 6. April 2010, 5A_108/2010) zunächst auf den in Art. 648 Abs. 1 ZGB verankerten Grundsatz, wonach ein Stockwerkeigentümer eine Sache (hier die sich im gemeinschaftlichen Eigentum aller Stockwerkeigentümer und somit nicht im Sonderrecht stehende Terrasse) nur insoweit gebrauchen und nutzen darf, als dies mit den Rechten der anderen Stockwerkeigentümer verträglich ist.  Aus diesem Grundsatz folgerte das Bundesgericht, dass ein Gebrauch oder eine Nutzung, die zweckwidrig ist oder sich mit den Rechten der anderen Stockwerkeigentümer nicht verträgt, auch kein Vetorecht begründen kann. 

Dementsprechend entschied das Bundesgericht mit Verweis auf die einschlägige Rechtslehre, dass es für die Ausübung des Vetorechts nicht nur bei luxuriösen (Art. 647e Abs. 2 ZGB), sondern auch bei bloss nützlichen Baumassnahmen (Art. 647d Abs. 2 ZGB) entweder einer schuldrechtlichen Grundlage (z. B. eines Sondernutzungsrechts) oder einer dinglichen Berechtigung (z. B. einer Dienstbarkeit) bedarf.  Demgegenüber hielt das Bundesgericht fest, dass eine bloss geduldete Nutzung oder ein bloss auf Zusehen hin gestatteter, grundsätzlich jederzeit widerrufbarer Gebrauch von gemeinschaftlichen Teilen weder bei nützlichen noch bei luxuriösen Baumassnahmen ein Vetorecht begründet.  Vor diesem Hintergrund liess es das Bundesgericht auch offen, ob die besagten Umgebungsarbeiten der Bank eher nützliche oder bereits luxuriöse bauliche Massnahmen sind (vgl. zu dieser Unterscheidung die Jus-News in der Immobilia-Ausgabe vom Oktober 2005). 

Der Stockwerkeigentümer A konnte vorliegend keine ausreichenden Beweise vorlegen, dass ihm ein solches Nutzungs- und Gebrauchsrecht eingeräumt wurde. Weil er insbesondere keinen ordnungsgemäss zustande gekommenen Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung in Form eines schriftlichen Zirkulationsbeschlusses oder eines mündlich gefassten und anschliessend protokollierten Beschlusses vorweisen konnte, wies das Bundesgericht seine Beschwerde ab.

Zusammenfassung und Schlussfolgerungen

Das Bundesgericht stellte in seinem Entscheid klar, dass ein Stockwerkeigentümer zur Ausübung des Vetorechts nicht nur bei luxuriösen, sondern auch bei nützlichen baulichen Massnahmen eine dingliche Berechtigung oder ein von den anderen Stockwerkeigentümern rechtsgenügend eingeräumten Nutzungs- und Gebrauchsrecht haben muss.  Dieser Entscheid ist nachvollziehbar und sachgerecht, doch war diese Klarstellung notwendig, weil zumindest aus dem blossen Wortlaut von Art. 647d Abs. 2 ZGB (im Gegensatz zu Art. 647e Abs. 2 ZGB) nicht ohne weiteres hervorgeht, dass auch bei nützlichen baulichen Massnahmen ein solches Nutzungs- und Gebrauchsrecht für die Ausübung des Vetorechts vorausgesetzt wird.

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Von der (Un-)Gültigkeit von StWE-Beschlüssen

Boris Grell

Ausgangslage

Die Stockwerkeigentümer A und die Y AG luden die beiden anderen Stockwerkeigentümer B und C zu einer ausserordentlichen StWE-Versammlung ein. Dabei wurden folgende Traktanden angekündigt: 1. Neuwahl des Verwalters; 2. Bestellung des Abwarts; 3. Festsetzung der Entschädigung für den Verwalter und den Abwart. Daraufhin baten die beiden Stockwerkeigentümer B und C darum, die besagte Versammlung zu verschieben. Gleichwohl wurde die Versammlung am angekündigten Datum durchgeführt. Aufgrund mangelnder Beschlussfähigkeit der Versammlung luden A sowie die Y AG erneut zu einer weiteren ausserordentlichen StWE-Versammlung ein. In der Folge verlangten B und C, dass die Versammlung erneut zu verschieben sei.

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Stockwerkeigentum: Abgrenzung nützlicher und luxuriöser Baumassnahmen

Boris Grell

A ist Stockwerkeigentümer einer 3½-Zimmer–Wohnung mit einer Wertquote von 79/1000 und Mitglied der Stockwerkeigentümergemeinschaft X. Die Eheleute D sind ebenfalls Mitglieder der besagten Stockwerkeigentümergemeinschaft und sind als Stockwerkeigentümer einer 4½-Zimmer-Wohnung mit einer Wertquote von 86/1000 beteiligt. Die Eheleute D beabsichtigten, den ihnen zur besonderen Nutzung zugewiesenen Gartensitzplatz um einen halben Meter auf das Niveau ihres Balkons anzuheben und diesen dadurch um eine vorgelagerte Terrasse zu erweitern. 8 der 12 Stockwerkeigentumseinheiten mit einer Wertquote von insgesamt 664/1000 stimmten an der ausser ordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung diesem Bauvorhaben zu.

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