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Anwaltskanzlei Grell, Zürich - Wir bieten der Klientschaft eine lösungsorientierte und persönliche Beratung an, indem wir in die rechtlichen Abklärungen auch wirtschaftliche, steuerliche und persönliche Umstände einbeziehen. Schwerpunktmässig befassen wir uns mit Bau- und Immobilienrecht, Gesellschafts- und Handelsrecht sowie mit Vertragsrecht.  Zudem ist Boris Grell Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht.

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Blog

Filtering by Category: Mietrecht

Bundesgericht: Wieder Neues zur Sanierungskündigung

Boris Grell

Derzeit haben höchstrichterliche Entscheide zur Sanierungskündigung Hochkonjunktur.  Bereits in der letzten Ausgabe (vgl. Ausgabe 2/17, S. 8 f.) konnte dazu viel rechtlich Wissenswertes berichtet werden.  Im jüngsten Entscheid des Bundesgerichts von Ende August 2017 kommt – neben der ausdrücklichen Bestätigung der bisherigen Rechtsprechung – zusätzliches, überwiegend vermieter- und hauseigentümerfreundliches Kernwissen zur Gültigkeit von Sanierungskündigungen dazu.

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Werkeigentümerhaftung - Publikation SVIT FM Kammer

Boris Grell

Viele Eigentümer und Betreiber von Immobilien wähnen sich in trügerischer Sicherheit und unterschätzen ihre Haftungsrisiken. Die SVIT FM-Kammer unterstützt Eigentümer im rechtssicheren Umgang mit den gesetzlichen Pflichten und bei der Delegation an Dritte. Durch die Übernahmeverpflichtung der Schweiz in Bezug auf europäische Normen und Richtlinien hat sich die SVIT FM Kammer entschieden, die deutsche Richtlinie GEFMA 190 in die Schweiz zu übertragen und im nun vorliegenden Werk ausführlich zu kommentieren. Es vermittelt grundlegende Informationen und Zusammenhänge über die Werkeigentümerhaftung/Betreiberverantwortung im Rahmen des Facility Managements.

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Fremdfinanzierung beim vorgemerkten Mietvertrag

Boris Grell

Regelmässig räumt der Vermieter dem Mieter von Wohn- oder Geschäftsräumen das Recht ein, den Mietvertrag im Grundbuch vormerken zu lassen.  Eine solche Vormerkung hat für den Vermieter nicht nur mietvertragliche Konsequenzen, sondern auch Auswirkungen auf die beabsichtigte Aufstockung bestehender Hypotheken zur Finanzierung eines Vermieterausbaus. 

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Nochmals zum Fristenlauf in Mietsachen und zur Gültigkeit einer Kündigung mit veraltetem amtlichen Formular

Boris Grell

Ausgangslage

Anfang März 2014 wurde an dieser Stelle über einen nicht für die Aufnahme in die amtliche Sammlung bestimmten Bundesgerichtsentscheid zur Fristberechnung in Mietangelegenheiten berichtet.  Das Bundesgericht entschied damals, dass sich die Fristberechnung resp. die Rechtzeitigkeit eines Erstreckungsbegehrens – wie die Kündigung von Mietverhältnissen – nach der absoluten Empfangstheorie richtet.  Das Bundesgericht hat dies nun auch in einem für die amtliche Sammlung vorgesehenen Entscheid bestätigt.

Das Bundesgericht hat in diesem Entscheid zudem klargestellt, dass die Verwendung eines veralteten amtlichen Kündigungsformulars im vorliegenden Fall nicht geschadet hat resp. die Kündigung deswegen nicht nichtig ist.

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Erbschaftssteuer-Initiative und Mietrecht

Boris Grell

Das Bundesgericht hat sich in einem Entscheid vom 26. März 2014 zu einer interessanten Konstellation geäussert, welche sich indirekt aus der Erbschaftsinitiative resp. aus den Ende 2011 von Grundstückeigentümern gegen die möglichen Folgen der Erbschaftsinitiative getroffenen Vorkehren ergibt.  Mit diesem Entscheid hat das Bundesgericht auch seine diesbezügliche Rechtsprechung aus dem Jahr 2005 in Erinnerung gerufen; dazu vgl. BGer 4C.235/2005 E. 3.1.

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Umbauarbeiten und Mietzinserhöhungen: Neues zur Kostenverteilung unter Mietern

Boris Grell

Es ist immer dasselbe:  Einerseits soll und muss die Mietliegenschaft in Schuss gehalten werden.  Zudem ergeben sich über die Zeit neue oder andere Bedürfnisse, eine Wohnung zu nutzen.  Andererseits sind bauliche Erneuerungen und Anpassungen zwangsläufig mit teils hohen Kosten verbunden, die der Eigentümer und Vermieter nach Möglichkeit an die Mieter weitergeben will.  Ist dies zulässig und hier im Speziellen:  Wie und wie weit können solche Sanierungskosten (im Rahmen von Mietzinserhöhungen) auf die Mieter überwälzt werden?  Zu dieser Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung hat sich das Bundesgericht in einem französischen Entscheid (BGE 139 III 209 = Pra 2014/1 Nr. 3 = BGer 4A_727/2012) vor kurzem geäussert.

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Neues zur Fristberechnung im Mietrecht

Boris Grell

Ein Vermieter kündigte mit eingeschriebenem Brief vom 31. August 2011 den Mietern von zwei Wohnungen in Montreux die unecht befristeten Mietverhältnisse unter Beachtung der mietrechtlichen Formularpflichten und Kündigungsfristen.  Die besagten Kündigungsschreiben wurden am 1. September 2011 der Post übergeben.  Am 2. September 2011 wurde den Mietern die Abholungsmeldung ins Postfach gelegt.  In der Folge wurden die Kündigungsschreiben – aufgrund eines Nachsendeauftrags der Mieter vom 7. September 2011 – an ein Postfach in Lausanne versendet.  Am 14. September 2011 wurde in dieses zweite Postfach wiederum eine Abholungseinladung gelegt, worauf die Kündigungsschreiben den Mietern am 21. September 2011 ausgehändigt werden konnten.  Am 17. Oktober 2011 verlangten die Mieter eine Erstreckung der gekündigten Mietverhältnisse gestützt auf Art. 273 Abs. 2 lit. a OR.

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Kündigung der Abwartswohnung

Boris Grell

Eine Frau wurde im Jahr 1981 mit einem 20-Prozent Pensum als Hausabwartin  angestellt und durfte in der von ihr so betreuten Liegenschaft eine 3-Zimmerwohnung bewohnen.  Im zugehörigen Vertrag mit der Eigentümerin ("contrat de travail pur le service de concierge à temps partiel") wurde ausdrücklich festgehalten, dass die Nutzung der besagten Dienstwohnung ("apartment de service") untrennbar mit dem Arbeitsverhältnis als Abwartin verbunden ist und die Wohnung mit der Beendigung des Arbeitsverhältnisses zurück gegeben werden muss.  Die Tätigkeit der Abwartin wurde in der Vereinbarung mit CHF 3'900 jährlich und die Benutzung der Wohnung mit CHF 4'200 beziffert, sodass die Abwartin eine jährliche Entschädigung von CHF 300 an die Eigentümerin zu entrichten hatte. 

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Event: Der SVIT-Zürich lädt zum Stehlunch "Immobilienrecht"

Boris Grell

Der SVIT Zürich lädt wiederum zum traditionellen Stehlunch. Nach einem ersten Referat im Herbst 2011 spreche ich zu neuen Entscheiden des Schweizerischen Bundesgerichts zum Bau- und Immobilienrecht aus den Jahren 2012 und 2013.

Der Anlass findet am 7. November 2013, von 11.30 Uhr bis 14.00 Uhr im Zunfthaus zur Meisen, Zürich, statt.

Die Teilnehmerzahl ist beschränkt. Die Anmeldungen werden nach ihrem Eingang berücksichtigt. SVIT-Zürich-Mitglieder haben Vorrang. 

Den Anmeldetalon können Sie hier herunterladen.

 

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