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Publikationen von Boris Grell
Maklervertrag: Diese 7 Fehler sollten Immobilienvermittler vermeiden
Maklervertrag: Diese 7 Fehler sollten Immobilienvermittler vermeiden
Verbotene Doppelmakelei im Immobiliengeschäft
In der Immobilienvermarktung gelten für Makler seit Kurzem verschärfte Spielregeln. Denn das Bundesgericht qualifiziert jede Doppelmaklerei als Verstoss gegen Art. 415 OR, was zur Verwirkung sämtlicher Vergütungsansprüche des Maklers aus diesem Immobiliengeschäft führt.
Vermittlungs- oder Nachweisprovision im Maklerrecht
Hat ein Immobilienmakler einen Provisionsanspruch, wenn sich die späteren Vertragsparteien bereits im Vorfeld der Maklertätigkeiten gekannt haben und der spätere Käufer damals bereits wusste, dass das fragliche Grundstück verkauft werden sollte?
Auch für Makler: Bundesgerichtsurteil schafft neue Einsichten ins Grundbuch
Schützenswertes Interesse überwiegt das Geheimhaltungsrecht. Mit einem im Rahmen eines Erbrechtsstreits gefällten Urteil zur Einsichtnahme ins Grundbuch setzt das Bundesgericht neue Massstäbe, auch für das Maklergeschäft.
Letter of Intent und Stockwerkeigentum – Treuwidrige Berufung auf Formungültigkeit
Im Sommer 2009 unterzeichneten A und die B AG eine als "Letter of Intent" titulierte Vereinbarung. Darin kamen die Vertragsparteien überein, dass die B AG auf einem ihr gehörenden, im Kanton Tessin gelegenen Grundstück Stockwerkeigentum begründen und für CHF 500'000 diesbezügliche Miteigentumsanteile an A verkaufen werde. Im Gegenzug verpflichtete sich A in der besagten Vereinbarung, die entsprechenden StWE-Anteile von der B AG zu kaufen.
Zudem und mit Verweis auf Art. 216 des Schweizerischen Obligationenrechts erklärten die Parteien in dieser Vereinbarung, dass sie sich bewusst seien, dass auch Vorverträge über Grundstücksgeschäfte (wie die vorliegende Absichtserklärung) für deren Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung bedürfen. Dabei vereinbarten A und die B AG weiter, dass der zugehörige Kaufvertrag über die eingangs erwähnten StWE-Einheiten bis Ende September 2009 öffentlich beurkundet werden müsse. Für den Fall, dass sich eine Vertragspartei nicht an ihre vertraglichen Verpflichtungen halte, vereinbarten A und die B AG in dieser Absichtserklärung zudem eine Konventionalstrafe in der Höhe von CHF 100'000.
In der Folge begründete die B AG auf dem besagten Tessiner Grundstück kein Stockwerkeigentum und verkaufte das Land stattdessen an Dritte. Daraufhin forderte A von der B AG die vertraglich vereinbarte Konventionalstrafe gerichtlich ein. Die B AG brachte unter anderem vor, dass die besagte Absichtserklärung mangels öffentlicher Beurkundung formungültig resp. nichtig sei.
Maklerrecht: Kein Tarifgesetz mehr im Kanton Zürich
Seit dem 1. Januar 2012 unterliegt im Kanton Zürich die Maklerprovision bei der Vermittlung von Geschäftsräumen zur Miete keiner gesetzlichen Höchstbegrenzung mehr. Ebenso braucht es ab diesem Jahr im Kanton Zürich keine amtliche Bewilligung mehr, um Mietobjekte zu vermitteln. Die entsprechenden Bestimmungen wurden aufgehoben; andere Normen wurden aber in einen bestehenden Ausführungserlass überführt. Die Revision dieser, soweit ersichtlich, einzigartigen Vorschriften ist aus wirtschaftspolitischer Sicht zu begrüssen.
Erben ohne Scherben
Stellen Sie sich vor, Sie erhalten die Mitteilung, dass Sie von einem weit entfernten Verwandten in dessen Testament als Begünstigter erwähnt werden. Zunächst sind Sie natürlich hoch erfreut, dass Sie berücksichtigt worden sind und am Nachlass partizipieren dürfen. Allerdings stellen sich besonders bei unerwarteten Erbgängen immer wieder knifflige Rechtsfragen. Nachfolgende Beispiele mit Immobilienrechtsbezug sollen dies verdeutlichen. Spezialitäten beim Vererben landwirtschaftlicher Grundstücke bleiben dabei aber ausgeklammert.
Gerichtsstand bei internationalen Immobiliengeschäften
Das Geschäft mit der Vermittlung von Immobilien wird immer internationaler – nicht zuletzt deshalb, weil Arbeits- und Führungskräfte in offenen Märkten zunehmend mobiler werden. Dass ein an einer Schweizer Liegenschaft Interessierter aus den USA für seine künftige Tätigkeit in der Schweiz einem Schweizer Immobilienvermittler den Auftrag erteilt, einen standesgemässen Wohnsitz zu suchen, ist also nichts Ungewöhnliches, sondern mehr und mehr Alltag im Immobiliengeschäft. Und umgekehrt beauftragen SchweizerInnen oder deren Unternehmen ausländische Makler mit der Suche nach einer geeigneten Liegenschaft im Ausland, wenn ihr Arbeitsplatz vorübergehend oder ständig ins Ausland verlegt werden soll.
Die Krux mit der Lex Koller
Immer wieder kommt es vor, dass ausländische Kaufinteressierte mit dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, kurz Lex Koller, konfrontiert werden. So stellen Schweizer Immobilienvermittler ausländischen Kaufinteressierten meist ungewohnte, teils auch persönliche Fragen, z. B. welche Staatsbürgerschaften sie haben, wo Sie zurzeit ihren (Haupt-) Wohnsitz haben oder ob und wann sie – bei einem aktuellen Wohnsitz ausserhalb der Schweiz – planen, beim einem Eigentumserwerb definitiv in die Schweiz zu ziehen. Manchmal werden solche Kaufinteressenten sogar gebeten, für ihre ernsthaft geplante Wohnsitznahme in der Schweiz geeignete Nachweise zu liefern und in der Folge Belege aufzubewahren, die ihren tatsächlichen Schweizer Wohnsitz, d. h. das Zentrum ihrer Lebensbeziehungen, im Bedarfsfall zweifellos belegen könnten.
Maklervertrag: Ausser Spesen nix gewesen?
Immer wieder kommt es vor, dass Kaufinteressenten die vermittelte Liegenschaft doch nicht kaufen. Im ungünstigsten Fall hat der Makler bereits das Notariat aufgefordert, die entsprechenden Verkaufsunterlagen auszuarbeiten. Wer trägt nun die vom Notariat trotzdem in Rechnung gestellten Gebühren?
Maklerrecht: Weitgehende Aufhebung der Zürcher Regelungen
Der Regierungsrat des Kantons Zürich stellte mit seinem Antrag vom 25. August 2010 dem Zürcher Kantonsrat den Antrag, das Gesetz über die Vermittlung von Wohn- und Geschäftsräumen vom 30. November 1980 ("Vermittlungsgesetz") aufzuheben sowie die Regelungen in der zugehörigen Tarifordnung der Direktion für Justiz vom 25. März 1982 ("Tarifordnung") in modifizierter Form in das kantonale Einführungsgesetz zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch zu überführen.
Maklerrecht: Stolpersteine beim Auslagenersatz
Ein Makler im Grossraum Zürich schloss mit einem Kunden einen Vertrag über die Vermittlung eines geeigneten Hauses ab. Im schriftlich abgeschlossenen Maklervertrag war vorgesehen, dass der Makler Ersatz erhält für Aufwendungen, die im Zusammenhang mit seiner Maklertätigkeit stehen und unabhängig vom Abschluss eines Kaufvertrages zu vergüten sind. In der Folge konnte der Makler dem Kunden ein passendes Grundstück vermitteln und übermittelte dem Notariat den bereits in den Grundzügen ausgearbeiteten Kaufvertrag mit Blick auf dessen öffentliche Beurkundung. Kurze Zeit später wollte der potenzielle Käufer den besagten Kaufvertrag jedoch nicht mehr abschliessen aus Gründen, die er selber zu verantworten hatte. Der Makler teilte den entsprechenden Verzicht dem Notariat mit, worauf dieses dem Makler die angefallenen Gebühren in Rechnung stellte.
Fälle aus der Immobilienrechtspraxis
Zu dieser Fallsammlung: In der Rubrik Jus-News werden in der Verbandszeitschrift Immobilia seit dem Jahre 2005 aktuelle Bundesgerichtsentscheide und weitere rechtliche Neuigkeiten, welche für die Immobilienwirtschaft von Bedeutung sind, kommentiert und veröffentlicht. Über die Jahre und bis Ende 2008 hat sich daraus eine beachtliche Sammlung von Fallbeispielen ergeben, welche in dieser Publikation nun neu nach Themengebieten geordnet und in aktualisierter Form vorliegt. Dies Fallsammlung richtet sich sowohl an Immobilienprofis, wie auch an Personen, welche sich in den diversen Ausbildungen, welche durch den SVIT und seine Partner angeboten werden, befinden.
Psychologischer Zusammenhang im Maklerrecht
Liegenschaftsmaklerin A versuchte seit 1994, für den Liegenschaftseigentümer B einen Kaufvertrag für dessen Liegenschaft zu vermitteln. Erst im Frühsommer 2001 führte die Maklerin A den Interessenten C und dessen Tochter D durch das Verkaufsobjekt. Ein Kaufvertrag kam jedoch nicht zustande, weil der Interessent C nur eine unter dem Mindestverkaufspreis liegende Summe zu bezahlen bereit war. Im August desselben Jahres führte die Maklerin A den Kaufinteressenten E durch die besagte Liegenschaft, der diese anschliessend auch tatsächlich kaufte. Jedoch übte dieser Käufer E nach einigen Monaten sein vertraglich vorbehaltenes Rücktrittsrecht aus, womit der Kaufvertrag mit dem Verkäufer B hinfällig wurde. In der Folge erfuhr die Tochter D des vormaligen Kaufinteressenten C von diesem Rücktritt und meldete sich selber als Kaufinteressentin bei der Maklerin A.
Häufige Vertragsklauseln beim Immobilienkauf
Die meisten Verträge werden mündlich oder sogar nur durch eine passende Geste abgeschlossen. Dies mag damit zusammenhängen, dass die rechtliche oder finanzielle Tragweite solcher Verträge unbedeutend oder den Parteien im Vergleich zum Aufwand für einen schriftlichen Vertrag unverhältnismässig erscheint. Insbesondere bei Kaufverträgen über Liegenschaften und Stockwerkeigentumsanteile sollen die Parteien aber vor überstürzten Vertragsabschlüssen bewahrt werden. Zudem dient die von Gesetzes wegen vorgeschriebene öffentliche Beurkundung solcher Grundstückskaufverträge der Rechtssicherheit unter den Parteien und gegenüber Dritten. Gleichwohl sind wichtige Immobilienverträge im Umfeld eines Grundstückkaufvertrags nicht formgebunden; aber auch schriftliche oder sogar öffentlich beurkundete Verträge enthalten rechtlichen Zündstoff über die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien.
Übernahme von Immobilien-Inseraten
Verschiedene Betreiberinnen von Online-Plattformen publizierten auf ihren Websites ein aktuelles Gesamtangebot von Immobilien-Inseraten, das für Interessenten nach bestimmten Merkmalen abrufbar war. Die A AG publizierte ebenfalls Immobilien-Inserate auf ihrer Online-Plattform. Dafür durchsuchte sie mittels einer Such-Spiders die Plattformen anderer Betreiber systematisch nach den sie interessierenden, aktuellen Immobilien-Inseraten. Anschliessend bot die A AG diese auf ihrem eigenen Online-Immobilien-Vermittlungsdienst an. Einige Betreiber der durchsuchten Online-Plattformen reichten gegen die A AG Klage ein. Sie machten im Wesentlichen geltend, das Vorgehen der A AG sei unlauter im Sinne des Bundesgesetzes gegen den unlauteren Wettbewerb („UWG“).
Maklerprovisionen: Kantonale Höchstbegrenzungen - ein überholtes Gesetzesmodell
Nach Art. 413 OR ist der Maklerlohn verdient, sobald der Vertrag in Folge des Nachweises oder in Folge der Vermittlung des Maklers zustande gekommen ist. Das Gesetz spricht sich nicht direkt zur zulässigen Höhe aus, sondern hält nur fest, dass wenn der Betrag der Vergütung nicht festgesetzt werde, entweder eine allenfalls bestehende Taxe oder in Ermangelung einer solchen der übliche Lohn als vereinbart gelte. Trotz dieser weitgehenden Vertragsfreiheit können die Kantone nach konstanter bundesgerichtlicher Rechtsprechung gestützt auf Art. 6 ZGB die Bestimmungen des Bundeszivilrechts, wozu auch die Normen zum Maklervertrag zählen, durch öffentlich-rechtliche Vorschriften ergänzend regeln.