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Mängel an der Gebäudefassade:  Wer kann wo klagen?

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Mängel an der Gebäudefassade: Wer kann wo klagen?

Boris Grell

Das Bundesgericht hatte vor kurzem die Gelegenheit zu entscheiden, ob bei Mängeln an der Gebäudefassade die Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft klageberechtigt ist oder vielmehr die einzelnen Stockwerkeigentümer klagen müssen.  Zudem stellte sich dem höchsten Gericht der Schweiz die Frage, ob für eine solche Klage das Bezirksgericht oder nicht vielmehr das Handelsgericht des Kantons Zürich zuständig ist, wie das in einer Gerichtsstands-Klausel ausdrücklich vereinbart wurde.

Einführung und Ausgangslage

Das Totalunternehmen TU AG schloss mit der A AG im Jahr 2007 einen Vertrag ab zur Planung, Erstellung und Übergabe von drei Mehrfamilienhäusern.  Die A AG begründete an den drei in ihrem Eigentum stehenden Grundstücken Stockwerkeigentum und verkaufte die Stockwerkeinheiten an Dritte.  In den jeweiligen Kaufverträgen war vorgesehen, dass die A AG ihre (werkvertraglichen) Mängelrechte und Garantieansprüche aus dem Totalunternehmer-Vertrag an die Käuferschaft abtrat.  In der Folge wurden an den Fassaden aller drei Häuser Mängel festgestellt und gerügt, die auch durch die Nachbesserungsarbeiten der TU AG nicht behoben werden konnten.

Im Werkvertrag mit der TU AG war folgende Gerichtsstands-Klausel vorgesehen:  „Gerichtsstand ist Zürich 1.  Zuständig ist in erster Instanz ausschliesslich das Handelsgericht des Kantons Zürich.“

Wirrwarr bei der Zuständigkeit und Klägerbezeichnung

Gegen die TU AG wurde anfangs 2015 beim Bezirksgericht Zürich Klage eingereicht, u. a. mit dem Begehren, die TU AG kostenfällig zu verpflichten, die Kosten der Ersatzvornahme für die Behebung der gerügten Mängel an den Fassaden zu bezahlen und hierfür einen Kostenvorschuss zu leisten in der Höhe von mind. Fr. 1 Mio.

In der Klageschrift wurde als Klägerschaft die „Stockwerkeigentümerschaften X“ und anschliessend 17 natürliche Personen jeweils mit Vor- und Nachname aufgeführt.  Demgegenüber führte das Bezirksgericht die „Stockwerkeigentümergemeinschaft X“ als Klägerin auf und trat in seinem Beschluss auf die Klage nicht ein, da das Handelsgericht des Kantons Zürich sachlich zuständig sei.  In der Folge trat aber auch das Handelsgericht auf die bei ihm zwischenzeitlich eingereichte, identische Klageschrift nicht ein, weil es wiederum das Bezirksgericht Zürich für sachlich zuständig erachtete.

Das Obergericht des Kantons Zürich musste sich in der Folge zu diesem negativen Zuständigkeitskonflikt äussern.  Es entschied, dass das Bezirksgericht Zürich zuständig sei und wies die Sache zur Ergänzung des Verfahrens und zur neuen Entscheidung an dieses zurück.  Bereits vor diesem Rückweisungsentscheid änderte das Obergericht die Bezeichnung der Klägerschaft und führte – anstelle der „Stockwerkeigentümerschaften X“ – fortan als Kläger die einzelnen Stockwerkeigentümer mit Name, Vorname, Geburtsdatum, Bürgerort und Adresse auf.

Die beklagte TU AG gelangte in der Folge ans Bundesgericht (BGer 4A_242/2016 vom 5. Oktober 2016).  Dieses hatte zunächst einmal zu entscheiden, ob das Bezirksgericht Zürich oder nicht trotzdem das Handelsgericht des Kantons Zürich zuständig war.  Zudem hatte das Bundesgericht zu klären, wer überhaupt die Klägerschaft ist:  Die „Stockwerkeigentümerschaften X“, die „Stockwerkeigentümergemeinschaft X“ oder nicht vielmehr die einzelnen Stockwerkeigentümer (als natürliche Personen)?

Klärung Zuständigkeit: Bezirksgericht Zürich

Die zu Beginn erwähnte Gerichtsstands-Klausel sah ausdrücklich die ausschliessliche Zuständigkeit des Zürcher Handelsgerichts vor.  Gleichwohl entschied das Bundesgericht, dass diese Vereinbarung vorliegend keine Geltung beanspruchen könne bzw. unzulässig sei.  Denn die Vertragsparteien haben keine Dispositionsfreiheit, anstelle des (örtlich und sachlich) zuständigen Bezirksgerichts das Handelsgericht als ausschliesslich (örtlich und sachlich) zuständiges Gericht zu bestimmen.

Das Bundesgericht begründete die vorliegende Zuständigkeit des Bezirksgerichts Zürich insb. damit, dass Art. 6 Abs. 3 ZPO dem nicht im Handelsregister eingetragenen Kläger ein Wahlrecht einräumen wollte, eine im Handelsregister eingetragene Gegenpartei entweder beim örtlich zuständigen Bezirksgericht oder aber beim Handelsgericht einklagen zu können. Dieses Wahlrecht sei ein einseitiges Optionsrecht für Nicht-Kaufleute, das der Gesetzgeber der im Handelsregister eingetragenen Gegenseite eben gerade nicht einräumen wollte.  Gemäss den Ausführungen des Bundesgerichts sollten Nicht-Kaufleute dieses ihnen – und eben nur ihnen – vom Gesetzgeber eingeräumten (prozess-strategischen) Vorteils – nämlich im (späteren) Streitfall das Bezirksgericht oder das Handelsgericht anrufen zu können – nicht beraubt werden können durch einen vertraglichen Vorausverzicht in der Form der eingangs erwähnten Gerichtsstands-Klausel.

Klärung Klagelegitimation: StWE-Gemeinschaft

Das Bundesgericht rief in seinem Entscheid in Erinnerung, unter welchen Bedingungen ein Gericht – bei der Eintretensfrage und seiner damit verbundenen Prüfung der Partei- und Prozessfähigkeit der Streitparteien – unklare Parteibezeichnungen berichtigen kann, ohne dass dies zu einem Parteiwechsel führt.

Vorliegend hielt das Bundesgericht dafür, dass die unterschiedlichen Bezeichnungen der Klägerschaft ungenau bzw. zweideutig waren, jedoch keine Verwechslungsgefahr bestand.  Vielmehr konnten und mussten alle am erstinstanzlichen Verfahren Beteiligte zweifelsfrei davon ausgehen, dass die Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft Klägerin war und nicht die einzelnen Stockwerkeigentümer.  Demzufolge entschied das Bundesgericht, dass das Obergericht Zürich zu Unrecht die klägerische Parteibezeichnung der „Stockwerkeigentümerschaft X“ (als Synonym für die „Stockwerkeigentümergemeinschaft X“) auf die einzelnen Stockwerkeigentümer angepasst hatte.

Dies änderte gemäss Bundesgericht jedoch nichts an der Gültigkeit der klägerischen Anfechtung des damaligen Nichteintretens-Entscheids des Bezirksgerichts Zürich.  Denn die Klägerin hatte – mit der gleich unklaren Parteibezeichnung der „Stockwerkeigentümerschaft X“ – sowohl beim Bezirksgericht geklagt und dessen Nichteintretensentscheid beim Obergericht angefochten.

Zulässige Klage der StWE-Gemeinschaft

Zum Schluss stellte sich dem Bundesgericht noch die Frage, ob die klagende StWE-Gemeinschaft für die an den Gebäudefassaden festgestellten Mängel bzw. für die eingeklagten Mängelansprüche überhaupt partei- und prozessfähig war.  Zwar kommt der StWE-Gemeinschaft keine Rechtspersönlichkeit zu, doch geniesst diese Rechtsgemeinschaft der jeweiligen Stockwerkeigentümer eine gewisse Verselbständigung, indem diese im Rahmen der gemeinschaftlichen Verwaltung des Stockwerkeigentums gemäss Art. 712l ZGB im eigenen Namen klagen oder beklagt werden kann.

Das Bundesgericht führte mit Verweis auf seine eigene Rechtsprechung weiter aus, dass der Fassadenunterhalt eine solche Gemeinschaftsaufgabe der StWE-Gemeinschaft ist.  Demzufolge ist bei Schäden am Fassadenverputz auch diese Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer partei- und prozessfähig sowie aktivlegitimiert, die von der Bauherrin an diese Gemeinschaft abgetretenen Nachbesserungsansprüche realiter geltend zu machen oder in Form von Kostenvorschüssen für die Ersatzvornahme einzufordern.

Weil die kantonalzürcherischen Gerichte sich (noch) nicht zur Partei- und Prozessfähigkeit bzw. zur Aktivlegitimation der „Stockwerkeigentümergemeinschaft X“ geäussert hatten, wies das Bundesgericht die Sache zur neuen Beurteilung der Eintretensfrage an das Bezirksgericht Zürich zurück, das hierfür örtlich und sachlich zuständig ist.

Denn die klagende „Stockwerkeigentümergemeinschaft X“ ist nicht im Handelsregister eingetragen und kann somit – und mit Verweis auf die vorstehenden Ausführungen – nicht mittels einer Gerichtsstands-Klausel gezwungen werden, die TU AG ausschliesslich beim Handelsgericht des Kantons Zürich einklagen zu können.

Zusammenfassung

  • Vorliegend ist die Vereinbarung einer Gerichtsstands-Klausel mit einer ausschliesslichen Zuständigkeit des Handelsgerichts des Kantons Zürich unzulässig, weil der StWE-Gemeinschaft als einer nicht im Handelsregister eingetragenen Klägerin nach Art. 6 Abs. 3 ZPO das freie, unentziehbare Wahlrecht zusteht, eine im Handelsregister eingetragene Gegenpartei beim örtlich und sachlich zuständigen Bezirksgericht oder alternativ dazu beim Handelsgericht einklagen zu können.
  • Nicht die einzelnen Stockwerkeigentümer sondern vielmehr die StWE-Gemeinschaft ist partei- und prozessfähig sowie aktivlegitimiert, unter ihrem eigenen Namen zu klagen, soweit es sich um Ansprüche im Bereich der gemeinschaftlichen Verwaltung des Stockwerkeigentums handelt.  Beim Fassadenunterhalt handelt es sich grundsätzlich um eine solche Gemeinschaftsaufgabe, wozu auch die Geltendmachung der damit verbundenen Mängelrechte gehört, insb. von tatsächlich auszuführenden Nachbesserungsansprüchen oder in Form der gerichtlichen Auferlegung der Kosten für die zugehörige Ersatzvornahme.

Artikel in: Immobilien Business 12/2016 (PDF-Format)