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Anwaltskanzlei Grell, Zürich - Wir bieten der Klientschaft eine lösungsorientierte und persönliche Beratung an, indem wir in die rechtlichen Abklärungen auch wirtschaftliche, steuerliche und persönliche Umstände einbeziehen. Schwerpunktmässig befassen wir uns mit Bau- und Immobilienrecht, Gesellschafts- und Handelsrecht sowie mit Vertragsrecht.  Zudem ist Boris Grell Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht.

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Erbschaftssteuer-Initiative und Mietrecht

Boris Grell

Das Bundesgericht hat sich in einem Entscheid vom 26. März 2014 zu einer interessanten Konstellation geäussert, welche sich indirekt aus der Erbschaftsinitiative resp. aus den Ende 2011 von Grundstückeigentümern gegen die möglichen Folgen der Erbschaftsinitiative getroffenen Vorkehren ergibt.  Mit diesem Entscheid hat das Bundesgericht auch seine diesbezügliche Rechtsprechung aus dem Jahr 2005 in Erinnerung gerufen; dazu vgl. BGer 4C.235/2005 E. 3.1.

Ausgangslage

Der Eigentümer einer Zürcher Liegenschaft und seine Ehegattin vermieteten seit Ende Oktober 2007 eine 3.5-Zimmer-Wohnung nebst einem Parkplatz an eine Mieterin.  Am 15. Dezember 2011 verschenkte der Eigentümer die besagte Liegenschaft an seine vier Enkelkinder, behielt sich und seiner Ehegattin im zugehörigen Schenkungsvertrag jedoch die Nutzniessung an der verschenkten Liegenschaft, insb. an der hier fraglichen Mietwohnung vor.  Am 20. Dezember 2011 teilte das Ehepaar der Mieterin auf dem amtlich genehmigten Formular eine Mietzinserhöhung per 1. April 2012 mit.  Die Mieterin klagte nach gut einem Jahr diese Mietzinserhöhung bei Mietgericht Zürich als nichtig ein und forderte von den vier Enkelkindern als neuen Eigentümern der Zürcher Liegenschaft die seit dem 1. April 2012 zu viel bezahlten Mietzinsanteile zurück.

Erwägungen des Bundesgerichts

Das Bundesgericht entschied, dass die Enkel des vormaligen Eigentümers für die strittige Mietzinserhöhung nicht eingeklagt werden können, weil diesen die sogenannte Passivlegitimation fehlt.  Zwar geht nach Art. 261 f. OR bei einem Eigentümerwechsel resp. bei einer Veräusserung, die einem Eigentümerwechsel gleichkommt, das Mietverhältnis auf den Erwerber über.

Im vorliegenden Fall entschied das Bundesgericht aber, dass ein Mietverhältnis nicht auf einen Erwerber und neuen Eigentümer übergeht, wenn der Veräusserer das mit einer zu seinen Gunsten errichteten Nutzniessung belastete Eigentum überträgt.  Mit anderen Worten wurde den vier Enkelkindern allein das sogenannte „nackte Eigentum“ am Grundstück resp. an der Mietwohnung übertragen, während dem vormaligen Eigentümer – hier allerdings zusammen mit seiner Ehegattin – die Nutzniessung am veräusserten Grundstück verblieb (dementsprechend kam ihm mit Verweis auf Art. 745 Abs. 2 ZGB auch der volle Genuss des Nutzniessungsgegenstands zugute, hier notabene die Mietzinseinnahmen aus der Mietwohnung).

Schlussfolgerungen und Empfehlungen

Gemäss dem vorliegenden Entscheid des Bundesgerichts muss das von einer Mieterin angerufene Mietgericht bei der Beurteilung einer miet- oder pachtrechtlichen Streitigkeit das Vorliegen eines Nutzniessungsverhältnisses (und damit indirekt auch die Frage der Passivlegitimation des eingeklagten Eigentümers) von Amtes wegen prüfen (vgl. Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO i.V.m. Art. 247 Abs. 2 ZPO). 

Gleichwohl empfiehlt es sich, dass man auch in einer mietrechtlichen Angelegenheit erst dann gegen den neuen Eigentümer eines Grundstücks gerichtlich vorgeht, wenn man sich zuvor vergewissert hat, dass sich der veräussernde Vermieter der fraglichen Liegenschaft vom Erwerber nicht gleichzeitig ein Nutzniessungsrecht am Mietobjekt auf dem veräusserten Grundstück einräumen liess.

Ob ein solches Nutzniessungsverhältnis zugunsten des veräussernden Eigentümers (und Vermieters) besteht, kann einem aktuellen Auszug aus dem Grundbuch resp. zuvor dem Tagebuchauszug entnommen werden.

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