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Umbauarbeiten und Mietzinserhöhungen: Neues zur Kostenverteilung unter Mietern

Boris Grell

Allgemeines

Es ist immer dasselbe:  Einerseits soll und muss die Mietliegenschaft in Schuss gehalten werden.  Zudem ergeben sich über die Zeit neue oder andere Bedürfnisse, eine Wohnung zu nutzen.  Andererseits sind bauliche Erneuerungen und Anpassungen zwangsläufig mit teils hohen Kosten verbunden, die der Eigentümer und Vermieter nach Möglichkeit an die Mieter weitergeben will.  Ist dies zulässig und hier im Speziellen:  Wie und wie weit können solche Sanierungskosten (im Rahmen von Mietzinserhöhungen) auf die Mieter überwälzt werden?  Zu dieser Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung hat sich das Bundesgericht in einem französischen Entscheid (BGE 139 III 209 = Pra 2014/1 Nr. 3, übersetzt von Barbara Regamey-Straubhaar, = BGer 4A_727/2012 vom 21. März 2013) vor kurzem geäussert.

Ausgangslage

Kurz zusammengefasst geht es im vorliegenden Fall um eine Eigentümerin und Vermieterin von vier Mietshäusern aus den Sechzigerjahren, die im Jahr 2008 umfassend renoviert wurden (u. a. Fassaden- und Dachrenovation mit Isolation, Ersetzen der Fenster, der Rollläden, Treppen- und Balkongeländer sowie Kanalisationsarbeiten).  Im August 2009 zeigte die Vermieterin den Mietern mittels offiziellem Formular gemäss Art. 269d OR den neuen, höheren Jahresmietzins ab Juli 2010 an für die wertvermehrenden und energetischen Verbesserungen am Mietobjekt (vgl. Art. 269a lit. b OR i.V.m. Art. 14 VMWG).  Im eingeschriebenen Begleitbrief präzisierte die Vermieterin, dass die Überwälzung der wertvermehrenden Leistungen auf die Miete pro Zimmer berechnet wurde.  Ein Mieter focht diese Mietzinserhöhung rechtzeitig an.

Nachdem der Schlichtungsversuch gescheitert war, legte das zuständige Mietgericht den jährlich auf die Mieter überwälzbaren Anteil an den Gesamtbauarbeiten fest (vorliegend knapp CHF 90‘000) und setzte diesen Anteil ins Verhältnis zum Mietertrag vor Beginn der Renovationsarbeiten (vorliegend knapp CHF 600‘000;„Pro-rata“-System).  Daraus resultierte eine durch die wertvermehrenden Verbesserungen verursachte Mietzinserhöhung von 15 % (die jedoch durch eine gleichzeitige Mietzinssenkung von insgesamt ca. 18 % wieder zunichte gemacht wurde).  Die Appellationsinstanz bestätigte den Entscheid der Vorinstanz und wies die Forderung der Vermieterin als unbegründet ab:  Das Mietgericht habe den ihm zustehenden Ermessensspielraum nicht überschritten und handle es sich bei dem vom erstinstanzlichen Mietgericht angewandten „Pro-rata“-System um ein allgemein übliches Vorgehen, das vom Bundesgericht mehrmals als zulässig bezeichnet worden sei.

Daraufhin gelangte die Vermieterin ans Bundesgericht, das sich bislang noch nicht zu diesen Rechtsfragen hatte äussern können.  Ebenso gibt es keine Norm des Bundesrechts, die festlegt, nach welchen Regeln die Kosten wertvermehrender Arbeiten an einem ganzen Gebäude auf die einzelnen Mieter verteilt werden sollen.

Erwägungen des Bundesgerichts

Zunächst führte das Bundesgericht aus, dass es für die Kostenverteilung mehrere Methoden gebe, so z. B. nach dem für die Stockwerkeigentümer gültigen Verteilschlüssel, nach dem Verhältnis der Wohnungsflächen, nach dem Volumen der einzelnen Wohnungen oder nach der Anzahl Zimmer pro Wohnung.  Zudem hielt das Bundesgericht fest, dass die Tragweite des richterlichen Ermessens aus der bisherigen bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht klar ersichtlich ist:  Kann der Richter den Verteilschlüssel frei wählen oder reduziert sich sein Ermessensspielraum auf die Prüfung der Billigkeit der vom Vermieter angewandten Methode?

Für das Bundesgericht drängte sich a priori kein Verteilschlüssel auf, zumal es verschiedene Ansätze gebe, um den Gewinn zu ermitteln, der jedem einzelnen Mietobjekt aus der fraglichen Renovation erwächst.  Demgemäss entschied das Bundesgericht, dass die Wahl der Methode in erster Linie beim Vermieter liegt (und nicht beim Richter).  Nur falls die Verteilmethode aus der vom Vermieter vorgenommenen Mietzinserhöhung-Berechnung nicht explizit ersichtlich ist oder die angewandte Kostenaufschlüsselung unhaltbar ist, kann der Richter denjenigen Verteilschlüssel anwenden, der ihm angemessen erscheint.

Mit anderen Worten kann der Richter gemäss diesem Bundesgerichtsentscheid die Kosten für Mehrleistungen nicht einfach nach seinem Gutdünken auf die Mieter verteilen.  Demgemäss genügt es, wenn der Vermieter eine billige (sprich sachlich vertretbare) Methode wählte, die in einem ganz konkreten Fall zu keiner Festsetzung eines missbräuchlichen Mietzinses führt.  So konnte das Mietgericht im vorliegenden Fall nicht ohne weiteres das von der Vermieterin gewählte System verwerfen und eine (eigene) Kostenverteilung vornehmen, die der Richter als für den Mieter als gerechter und günstiger erachtete.  Dazu führte das Bundesgericht zu Recht weiter aus, dass zwangsläufig jeder Verteilschlüssel für die einen Mieter günstiger ist als für die anderen.  Zudem geht es laut Bundesgericht vorliegend nicht darum, ein günstiges System (nur) für denjenigen Mieter zu wählen, der in ein gerichtliches Verfahren involviert ist.  Denn ein solcher Ansatz führte wiederum zu einem Ungleichgewicht zwischen denjenigen Mietern, welche die strittige Mietzinserhöhung anfechten und den anderen, obwohl letztlich alle gleichermassen von den strittigen Mehrleistungen profitieren.

Zusammenfassung

Ein Vermieter kann wertvermehrende und energetische Verbesserungen am Mietobjekt mittels Mietzinserhöhungen auf die Gesamtheit der Mieter überwälzen, indem er die Gesamtkosten nach der jeweiligen Anzahl Zimmer pro Wohnung auf die einzelnen Mieter verteilt.  Diese Methode der Kostenverteilung ist jedenfalls solange vom Richter zu respektieren als sich die damit verbundenen Mietzinserhöhungen nicht als unhaltbar erweisen.  Insbesondere kommt dem vom Mieter angerufenen Richter in diesem Rahmen kein Ermessensspielraum zu, einen anderen Kostenverteiler zu wählen, selbst wenn eine solche andere Kostenaufschlüsselung für den anfechtenden Mieter gerechter und günstiger wäre.

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