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Anwaltskanzlei Grell, Zürich - Wir bieten der Klientschaft eine lösungsorientierte und persönliche Beratung an, indem wir in die rechtlichen Abklärungen auch wirtschaftliche, steuerliche und persönliche Umstände einbeziehen. Schwerpunktmässig befassen wir uns mit Bau- und Immobilienrecht, Gesellschafts- und Handelsrecht sowie mit Vertragsrecht.  Zudem ist Boris Grell Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht.

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Kündigung der Abwartswohnung

Boris Grell

Ausgangslage

Eine Frau wurde im Jahr 1981 mit einem 20-Prozent Pensum als Hausabwartinangestellt und durfte in der von ihr so betreuten Liegenschaft eine 3-Zimmerwohnung bewohnen.  Im zugehörigen Vertrag mit der Eigentümerin ("contrat de travail pour le service de concierge à temps partiel") wurde ausdrücklich festgehalten, dass die Nutzung der besagten Dienstwohnung ("apartment de service") untrennbar mit dem Arbeitsverhältnis als Abwartin verbunden ist und die Wohnung mit der Beendigung des Arbeitsverhältnisses zurück gegeben werden muss.  Die Tätigkeit der Abwartin wurde in der Vereinbarung mit CHF 3'900 jährlich und die Benutzung der Wohnung mit CHF 4'200 beziffert, sodass die Abwartin eine jährliche Entschädigung von CHF 300 an die Eigentümerin zu entrichten hatte. 

In der Folge kam es mit dem neuen Eigentümer der Liegenschaft im Jahr 2002 zu einer Erhöhung des Lohns auf monatlich CHF 800 und wurde die Wohnungsmiete auf monatlich CHF 640 erhöht.  Nach einem erneuten Eigentümerwechsel Ende 2009 wurde der Abwartin die Abwartstätigkeit und (mit separater Zustellung auch an den Ehegatten) die Dienstwohnung auf Ende Juli 2010 gekündigt.  Die Abwartin und ihr Ehegatte fochten die Kündigung bei der Schlichtungsbehörde in Mietsachen an, deren Zuständigkeit die Eigentümerin bestritt.  Sowohl die Schlichtungsbehörde als auch das Mietgericht bejahten ihre Zuständigkeit und hoben die besagte Kündigung auf, worauf die Liegenschaftseigentümerin ans Bundesgericht gelangte.

Erwägungen des Bundesgerichts

Zunächst hielt das Bundesgericht in seinem Entscheid vom 17. Oktober 2013 (BGer 4A_102/2013) fest, dass es sich beim vorliegenden "contrat de conciergerie" um einen gemischten Vertrag handle, wobei - je nach Regelungsgegenstand - grundsätzlich die Bestimmungen des Arbeitsrechts oder des Mietrechts zur Anwendung kommen.  Bezüglich der Beendigung eines solchen Vertrags sind hingegen (allein) die Regelungen der überwiegenden Leistung anwendbar ("prestation prépondérante"). 

Vorliegend und mit ausdrücklichem Verweis auf die (im Vergleich zum Mietzins) höhere monatliche Entschädigung für ihre Tätigkeit als Abwartin hielt das Bundesgericht fest, dass auf den Zeitpunkt der Beendigung des Arbeitsverhältnisses mit der Abwartin nach den Bestimmungen des Arbeitsrechts zeitgleich und automatisch ("ipso facto") auch das Mietverhältnis über die Dienstwohnung erloschen sei.  Dementsprechend hätte die Eigentümerin nach der Ansicht des Bundesgerichts die Dienstwohnung erst gar nicht noch zusätzlich resp. separat (nach den mietrechtlichen Bestimmungen) kündigen müssen.

Schlussfolgerungen und Empfehlungen

Bei der Abfassung von Verträgen, die nicht nur die mietrechtliche Beziehung der Vertragsparteien, sondern auch deren weitere Zusammenarbeit integral regeln, ist grösstmögliche Sorgfalt angebracht.  Denn je nach der konkreten vertraglichen Ausgestaltung und Gewichtung der einzelnen Rechte und Pflichten der Vertragsparteien muss damit gerechnet werden, dass die mietrechtlichen Kündigungsschutzbestimmungen zugunsten der mietenden Vertragspartei nicht zur Anwendung kommen.  Dies ist nach dieser Rechtsprechung des Bundesgerichts insbesondere der Fall, wenn der Mietzins tiefer ist als die Entschädigung für andere Tätigkeiten der mietenden Vertragspartei, welche sie im Rahmen dieser Zusammenarbeit mit der Vermieterin erbringt.

 

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