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Mangelhaftung beim Wohnungskauf

Boris Grell

Sachverhalt

Käufer A erwarb von der X AG mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag für CHF 492'000 eine 4 ½ Zimmer-Maisonette-Wohnung im Stockwerkeigentum, wobei er zuvor die auf zwei Stockwerke verteilten Wohnräumlichkeiten im Rohbau-Zustand besichtigt hatte. In besagtem Kaufvertrag werden neben dem detaillierten Baubeschrieb und Grundrissplan auch zwei Aufteilungspläne erwähnt. Letztere waren zwar Teil der Verkaufsunterlagen; im Kaufvertrag selbst bestätigt der Käufer A jedoch nur, diese Aufteilungspläne erhalten zu haben, ohne dass diese im beurkundeten Kaufvertrag als Beilagen aufgeführt waren.Käufer A erwarb von der X AG mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag für CHF 492'000 eine 4 ½ Zimmer-Maisonette-Wohnung im Stockwerkeigentum, wobei er zuvor die auf zwei Stockwerke verteilten Wohnräumlichkeiten im Rohbau-Zustand besichtigt hatte. In besagtem Kaufvertrag werden neben dem detaillierten Baubeschrieb und Grundrissplan auch zwei Aufteilungspläne erwähnt. Letztere waren zwar Teil der Verkaufsunterlagen; im Kaufvertrag selbst bestätigt der Käufer A jedoch nur, diese Aufteilungspläne erhalten zu haben, ohne dass diese im beurkundeten Kaufvertrag als Beilagen aufgeführt waren.

Im Rahmen der Verkaufs- und Vertragsabschlussverhandlungen unterliess es Käufer A, die in den besagten Aufteilungsplänen vermerkten Flächenangaben der einzelnen Zimmer zusammen zu zählen. Hätte er diese Summierung gemacht, hätte er feststellen müssen, dass aufgrund der Massangaben der einzelnen Räume die Wohnung eine tatsächliche Bruttogeschossfläche von lediglich 151,6 m2 aufweist und nicht die in den Aufteilungsplänen angegebene Bruttogeschossfläche von 193 m2.

Nach Vollzug des Kaufgeschäftes wurde Käufer A von einem Dritten auf den Widerspruch zwischen der ausdrücklich erwähnten Bruttogeschossfläche und der Summe der einzelnen Wohnflächen von 151,6 m2 aufmerksam gemacht. Daraufhin gelangte Käufer A an das zuständige Amtsgericht und verlangte von der X AG eine Minderung des Kaufpreises im Umfang von CHF 37'625. Sowohl das Amtsgericht wie auch das von der X AG angerufene Appellationsgericht schützte die Klage von Käufer A.

Argumente und Erwägungen des Bundesgerichts

 Die X AG machte primär geltend, bei der (falschen) Bruttogeschossfläche von 193 m2 handle es sich um einen blossen Rechnungsfehler, der nach Art. 24 Abs. 3 OR berichtigt werden könne, ohne dass die Verbindlichkeit des Kaufvertrages dadurch in Frage gestellt werde. Zudem führte die X AG an, die fehlerhafte Flächenangabe sei auf einen blossen Erklärungsirrtum nach Art. 24 Abs. 1 Ziff. 3 OR zurück zu führen.

Sowohl die kantonalen Vorinstanzen als auch das Bundesgericht (14. Februar 2008, 4A_417/2007) liessen diese Einwände der X AG nicht gelten. Insbesondere liege kein blosser Rechnungsfehler vor, weil die Vertragsparteien nicht die einzelnen Zimmerflächen, sondern die in den Aufteilungsplänen ausgewiesene Bruttogeschossfläche von 193 m2 zum Gegenstand der Vereinbarung gemacht hätten. Zudem liege kein Erklärungsirrtum der X AG vor, weil diese sich nicht bloss nach intern korrekt vorgenommener Kalkulation versprochen oder verschrieben habe. Vielmehr liege aufgrund des Mindermasses von 22% ein Mangel der Kaufsache vor, für welchen die X AG aufgrund der zugesicherten Bruttogeschossfläche von 193 m2 einzustehen habe (Art. 197 Abs. 1 OR).

Gemäss den Erwägungen des Bundesgerichts spiele es insbesondere keine Rolle, dass die erwähnten Aufteilungspläne mit der darin erwähnten (zu grossen) Bruttogeschossfläche nicht Teil des öffentlich beurkundeten Kaufvertrags gewesen sei. Vielmehr genüge bereits der Verweis im Kaufvertrag auf die Aushändigung dieser Pläne an den Käufer, um die für die Mangelhaftung des Verkäufers hier notwendige vertragliche Zusicherung einer Eigenschaft des Kaufobjekts bejahen zu können. Im Übrigen könne ein Laie im Rahmen einer Rohbaubesichtigung die Diskrepanz der in den Aufteilungsplänen angegebenen zur effektiven Bruttogeschossfläche auch nicht ohne weiteres feststellen, zumal es sich um eine zweistöckige Wohnung von letztlich über 150m2 handle.

Vor diesem Grund habe der Käufer auch keinen Anlass gehabt, die in den besagten Plänen vermerkte Bruttogeschossfläche in Zweifel zu ziehen. Vielmehr habe der Käufer aufgrund der gegebenen vertraglichen Zusicherung auf die zugesicherte Bruttogeschossfläche von 193m2 grundsätzlich vertrauen dürfen und sei nach Treu und Glauben nicht gehalten gewesen, diese Flächenangabe speziell nachzuprüfen resp. die in den Plänen vermerkten einzelnen Zimmerflächen zusammen zu zählen.

Zusammenfassung und Schlussfolgerungen

Das Bundesgericht schützte die Minderungsklage des Laien-Käufers A, wonach von diesem nach Treu und Glauben nicht erwartet werden darf, die von der Verkäuferin X AG nur in Plänen und nicht direkt im Kaufvertrag vermerkte Bruttogeschossfläche des Kaufobjekts in Zweifel zu ziehen. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass der Käufer A die Wohnung vor Vertragsabschluss im Rohbau besichtigte und er durch Zusammenzählen der in den besagten Plänen angegebenen Flächen der einzelnen Zimmer die tatsächlich tiefere Bruttogeschossfläche ohne weiteres hätte eruieren können.

Die Erwägungen des Bundesgerichts zeigen auf, dass im Rahmen der Mangelhaftung des Verkäufers den im Kaufvertrag bloss erwähnten Dokumente, wie Baubeschrieb, Grundrissplan oder Aufteilungspläne, grosses Gewicht zukommt. So tendiert das Bundesgericht insbesondere bei Laien darauf, dem Verkäufer Flächenangaben in Plänen als vertraglich zugesicherte Eigenschaft resp. fehlerhafte Angaben als Mangel der Kaufsache anzulasten. Gleichzeitig wird der kaufende Laie weitgehend in seinem Vertrauen auf die Richtigkeit solcher Flächenangaben geschützt. Vor diesem Hintergrund ist es Verkäufern zu empfehlen, vor Vertragsabschluss nicht nur die Angaben im Kaufvertrag, sondern auch die darin nur erwähnten Dokumente mit den darin enthaltenen Berechnungen und Zusammenfassungen gründlich auf Fehler und Widersprüche zu überprüfen.

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