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Lex Koller: Neues zum Wohnsitzerfordernis

Boris Grell

Ausgangslage

Frau X ist deutsche Staatsangehörige und mit einem Amerikaner verheiratet.  Das Ehepaar, das damals noch in den USA wohnte, beabsichtigte in der Schweiz Wohnsitz zu nehmen.  Zu diesem Zweck stellten sie im März 2006 in der Gemeinde Gryon VD ein Gesuch zum Erhalt einer Aufenthaltsbewilligung B ohne Erwerbstätigkeit, zumal sich die Ehegattin X, Erbin eines bedeutenden amerikanischen Textilunternehmens, auf die Erziehung ihres Kindes konzentrieren wollte.  X fand auch bald ein Haus und unterzeichnete eine entsprechende Kaufverpflichtung.  Zudem deponierte X am 1. April 2006 ihre Papiere in der Gemeinde Gryon.  Am 3. April 2006 wurde im Weiteren die ersuchte Aufenthaltsbewilligung zugesprochen.  In der Folge kaufte X im Juni 2006 sowie im März 2007 in der Gemeinde Gryon verschiedene Grundstücke, wobei geplant war, diese mit sechs Chalets zu überbauen. Gegen dieses Bauprojekt gingen Einsprachen ein, die derzeit noch hängig sind.  

Zusätzliches Ungemach kam aber auf X zu, als das Department de l'économie des Kantons Waadt am 20. Dezember 2007 beim zuständigen Untersuchungsrichter anzeigte, dass X bei diesen Grundstückskäufen gegen das Bewilligungsgesetz ("BewG"; Lex Koller) verstossen habe.  Zudem deponierte das Department de l'économie beim zuständigen Grundbuchamt ein Gesuch um Feststellung, dass die besagten Grundstückkäufe der Bewilligungspflicht gemäss Lex Koller unterliegen.  Diese Bewilligungspflicht wurde zunächst verneint, doch in der Folge vom Verwaltungsgericht des Kantons Waadt bestätigt.  Gegen diesen Entscheid gelangte X mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht.

Rechtliche Grundlagen

Die Möglichkeit, dass ein Staatsangehöriger eines EU- oder EFTA Staates (wie vorliegend X) bei rechtmässigem und tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz ohne Bewilligung Grundstücke erwerben kann, ergibt sich nur indirekt aus dem Bewilligungsgesetz in Art. 2 Abs. 1 i.V.m. Art. 5 Abs. 1 lit. a BewG.  So sehen diese Bestimmungen vor, dass Personen im Ausland für den Erwerb von (Schweizer) Grundstücken einer Bewilligung bedürfen (Art. 2 Abs. 1 BewG), wobei aber Staatsangehörige eines EU- oder EFTA Staates nicht als "Personen im Ausland" gelten, wenn sie ihren rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz in der Schweiz haben.

Allgemeines zu den Erwägungen des Bundesgerichtes

Weil die deutsche Staatsangehörigkeit von X nicht weiter in Frage stand, hatte das Bundesgericht in seinem Entscheid (BGer-Entscheid vom 24. Juli 2010, 2C_27/2010) darum vor allem zu prüfen, ob X im Zeitpunkt der besagten Grundstückkäufe ihren rechtmässigen und tatsächlichen Sitz in der Schweiz hatte, um ohne Bewilligung in der Schweiz die besagten Grundstücke erwerben zu können.  Anknüpfungspunkt für diese Prüfung war Art. 23 Abs. 1 ZGB.  Dieser sieht vor, dass der Wohnsitz einer Person sich an dem Ort befindet, wo sie sich "mit der Absicht dauernden Verbleibens aufhält".  Dabei genügen die Hinterlegung der Ausweispapiere oder die Abwicklung der Korrespondenz mit den Behörden über einen Ort in der Schweiz allein nicht, sondern stellen solche Umstände bloss Indizien dar.  Zudem und mit Verweis auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung führte das Bundesgericht weiter aus, dass neben dem Erfordernis eines konkreten Ortes, zu dem man enge Beziehungen (persönlicher, sozialer, berufliche Natur) haben muss und wo man sich für längere Zeit aufhalten will, diese (innere) Absicht des dauernden Verbleibens auch Dritten in äusserlich wahrnehmbarer, objektiver Form erkennbar sein muss. 

Im vorliegenden Fall folgte das Bundesgericht der Einschätzung der letzten kantonalen Instanz und bejahte die Bewilligungspflicht zum Erwerb der besagten Grundstücke.  Mit anderen Worten verneinte das Bundesgericht, dass X ihren rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz (je) in der Schweiz hatte.  Wie kam es zu diesem Entscheid?  Nachfolgend werden die einzelnen konkreten Umstände dieses Einzelfalls aufgearbeitet, die auch einen guten Eindruck geben der (teils strengen, vom Käufer zu belegenden) Wohnsitz-Voraussetzungen nach der Lex Koller.  Zu Diskussionen Anlass gab vorliegend weniger die Frage des rechtmässigen als vielmehr die Frage des tatsächlichen Wohnsitzes. 

Anforderungen an den Wohnsitz gemäss Lex Koller

In seinem für X negativen Entscheid stützte sich das Bundesgericht insbesondere auf nachfolgende Umstände, die nicht zu vereinbaren seien mit einer Wohnsitznahme im Sinne von Art. 23 Abs. 1 ZGB:  So konnte zunächst der effektive Aufenthaltsort von X in der ersten Hälfte des Jahres 2006 nicht schlüssig ermittelt werden.  Denn als X im März 2006 ihre Schriften in der Gemeinde Gryon hinterlegt hatte, wohnte sie im Hotel oder bei Freunden, weil sie nichts Passendes zum Mieten gefunden habe.  Entsprechende Quittungen von Hotelrechnungen konnten für die Monate Februar, Mai und Juni beigebracht werden; weitere Belege und Bestätigungen seien bei einem Brand in ihrem Haus in Kalifornien jedoch vernichtet worden.  Als X im Juni 2006 die ersten Grundstückkaufverträge unterzeichnet hatte, flog sie mit der Familie in die USA zurück, wo sie feststellte, dass sie mit einem zweiten Kind schwanger war.  Um das erwartete Kind in seiner Entwicklung nicht zu gefährden und weil sich beim Kind nach der Geburt Verdauungsprobleme einstellten, die dessen Reise in die Schweiz verunmöglichten, blieb auch X bis sechs Monate nach der Geburt des zweiten Kindes in den USA.  Als im März 2007 die weiteren Grundstückkaufverträge unterzeichnet wurden, war X erneut schwanger und kehrte wegen Schwangerschaftsbeschwerden erst wieder im Januar 2008 in die Schweiz zurück, wo sie ab Dezember 2007 bis Ende Juni 2008 ein Chalet mietete.  Weiter bezahlte X eine Rechnung für die Schulausbildung ihres Sohnes von Mitte Januar bis Mitte März 2008.  Zudem kaufte sich die Familie im Februar 2008 ein Auto, dessen Nummernschilder allerdings Ende Mai 2008 wieder abgegeben wurden, weil sich X im Juni 2008 in den USA vom dritten Kind entbinden liess. 

Das Bundesgericht schloss aus diesem Verhalten von X, dass sie in der Schweiz nie Wohnsitz im Sinne von Art. 23 Abs. 1 ZGB genommen hatte.  Vielmehr – und unabhängig von der tatsächlichen Absicht von X, in der Schweiz einen Wohnsitz zu begründen – lägen nur einzelne Kurzaufenthalte vor, die von langen Aufenthalten in den USA unterbrochen worden seien.  Vor diesem Hintergrund hatte X gemäss Bundesgericht keinen längeren Aufenthalt an einem Ort in der Schweiz und wäre Dritten eine entsprechende Absicht des dauernden Verbleibens auch nicht erkennbar gewesen.  Im Gegenteil habe X ab Juni 2006 die gesamte Schwangerschaft mit ihrem zweiten Kind in den USA verbracht und habe – trotz des Feuers in ihrem Haus in Kalifornien und von Kurzaufenthalten in der Schweiz abgesehen – nie tatsächlichen Wohnsitz in der Schweiz genommen.  Im Übrigen habe X die Schweiz im Juni 2008 auch kurz von der Niederkunft ihres dritten Kindes Richtung USA wieder verlassen, was objektiv gegen eine Wohnsitznahme in der Schweiz spreche.

Zusammenfassung und Schlussfolgerungen

Der vorliegenden Entscheid des Bundesgerichtes macht klar, dass allein mit der Beibringung einer Niederlassungsbewilligung kein rechtmässiger und tatsächlicher Schweizer Wohnsitz begründet werden kann.  Vielmehr liegt es am ausländischen Käufer von Schweizer Immobilien, die der Bewilligungspflicht gemäss der Lex Koller unterstehen, seine effektive und auf längere Sicht nicht nur beabsichtigte, sondern auch tatsächlich gelebte Verbundenheit mit der Schweiz im Einzelnen nachzuweisen. 

Weil X nie Wohnsitz in der Schweiz hatte, konnte das Bundesgericht die Frage offen lassen, ob es eine Bewilligung braucht, wenn ein Ausländer mit anfänglich ausreichendem Wohnsitz in der Schweiz diesen aufgibt, jedoch im Ausland im Zeitpunkt des Erwerbs eines Schweizer Grundstücks (noch) keinen neuen (ausländischen) Wohnsitz begründet hat.  Denn diesfalls sieht Art. 24 ZGB vor, dass der Schweizer Wohnsitz solange bestehen bleibt, bis ein neuer Wohnsitz erworben wird. 

Ebenso konnte es das Bundesgericht in seinem Entscheid offen lassen, ob der Wohnsitz bereits tatsächlich begründet sein muss im Zeitpunkt des Erwerbs des Schweizer Grundstücks.  Immerhin führte es eine Lehrmeinung an, wonach es nicht angehe, einen kaufwilligen Ausländer (insbesondere beim Erwerb von Bauland) zu zwingen, zunächst im Rahmen eines Mietverhältnisses in der Schweiz tatsächlichen Wohnsitz nehmen zu müssen, um überhaupt in der Schweiz bewilligungspflichtiges Grundeigentum erwerben zu können.  Daraus kann geschlossen werden, dass es wohl auch nach der Ansicht des Bundesgerichts ausreicht, wenn der tatsächliche Wohnsitz erst später begründet wird.

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