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Grundsatzurteil zum Kündigungsschutz

Boris Grell

Ausgangslage

Der Betreiber eines Clubs, Herr X, stritt sich mit der Y AG als Vermieterin bis vor Bundesgericht über die Frage, ob zwischen ihm und der Y AG überhaupt ein gültiger Mietvertrag abgeschlossen worden sei.  Das Bundesgericht bejahte dies in letzter Instanz in seinem Entscheid vom 21. August 2007.  Nur knapp zwei Monate später kündigte die Y AG den Mietvertrag mit dem X auf Ende April 2008.  X focht die Kündigung rechtzeitig an, worauf die zuständige Schlichtungsstelle in Mietangelegenheiten die Kündigung aufhob.  In der Folge gelangte die Y AG an das zuständige Mietgericht, das die Kündigung für rechtsgültig erklärte und X anwies, die Mieträumlichkeiten bis Ende April 2008 zu räumen.  Demgegenüber wurden den widerklageweise gestellten Anträgen des Betreibers X auf Zugang zu den Mieträumlichkeiten sowie auf Schadenersatz und Genugtuung nicht stattgegeben.  Dieser Entscheid wurde vom zuständigen Obergericht bestätigt, zumal der Betreiber X mit seinen diversen Begehren überhaupt nicht durchgedrungen sei.  Hierauf gelangte der Betreiber X mit der Beschwerde in Zivilsachen ans Bundesgericht.

Erwägungen des Bundesgerichts

Vorliegend hatte das Bundesgericht zentral die Rechtsfrage zu klären, ob die Kündigung des Mietverhältnisses durch die Y AG missbräuchlich im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. e OR war.  Diese Bestimmung sieht in Ziff. 1 vor, dass eine Kündigung des Vermieters dann anfechtbar ist, wenn diese vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens erfolgte, in welchem der Vermieter "zu einem erheblichen Teil" unterlegen ist.  Ist dies der Fall, statuiert das Gesetz eine unwiderlegbare Vermutung, dass eine Kündigung unter den erwähnten Voraussetzungen gleich wie eine Rachekündigung missbräuchlich ist, und gewährt damit dem betroffenen Mieter einen zeitlichen Kündigungsschutz.

Das Bundesgericht hielt in seinem Entscheid (BGer-Entscheid vom 4. Januar 2011, 4A_459/2010) weiter fest, dass an das "Unterliegen des Vermieters zu einem erheblichen Teil" nicht allzu strenge Anforderungen gestellt werden dürfen.  Zudem verwies es auf die einschlägige Rechtslehre, wonach ein Vermieter dann "zu einem erheblichen Teil" unterliege, wenn dieser – im Vergleich der prozessual massgeblichen Anträge des Vermieters zum zugehörigen Entscheid – mit einem Drittel bis zu einem Viertel unterliege.  Zu vergleichen seien die prozessual massgeblichen Anträge des Vermieters und der Entscheid, wobei das Unterliegen des Vermieters aber nicht einfach prozentual bewertet werden könne.  Ins Gewicht fielen vielmehr die objektive oder subjektive Erheblichkeit des Streitgegenstandes im Einzelfall, das vorprozessuale Verhalten der Parteien und deren Möglichkeit zur Abschätzung der Prozessaussichten.  Das Obsiegen des Mieters dürfe aber nicht bloss marginal sein.

Mit Bezug auf den vorliegenden Fall ging das Bundesgericht davon aus, dass sowohl im ersten wie auch im zweiten Gerichtsverfahren die Haupt- resp. Kernfrage der Bestand eines gültigen Mietverhältnisses zwischen der Y AG und dem Betreiber X war.  Im Verhältnis zur Grundsatzfrage nach dem Bestand einer Mietvertragsbeziehung seien die Modalitäten des Mietvertrags von untergeordneter Bedeutung gewesen.  Ebenso konnte es das Bundesgericht nicht nachvollziehen, wieso die kantonale Vorinstanz den im zweiten Verfahren zusätzlich gestellten Schadenersatzbegehren des Betreibers X ein derartiges Übergewicht beimass, dass die "Kernfrage des Prozesses" – jener nach dem Bestand des Mietverhältnisses und des Zugangs zu den Mieträumlichkeiten – zur Unerheblichkeit degradiert wurde. 

Zusammenfassung und Schlussfolgerungen

Das Bundesgericht entschied, dass eine rein quantitative Beurteilung nach Obsiegen und Unterliegen gemessen am Gesamtstreitwert der gestellten Begehren für die Beurteilung einer Verletzung von Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 1 OR allein nicht genügend ist.  So kann ein Vermieter auch dann – resp. ungeachtet des Obsiegens bei den weiteren Forderungsbegehren des Mieters – im Sinne dieser Bestimmung zu einem erheblichen Teil unterliegen, wenn er im eigentlich zentralen Streitpunkt unterliegt, vorliegend ob überhaupt ein Mietverhältnis besteht.

Dieser mieterfreundliche Entscheid des Bundesgerichts hat somit zur Folge, dass sich Vermieter noch mehr in Acht nehmen müssen, wenn sie nach dem Durchlaufen eines mietrechtlichen Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens das Mietverhältnis mit dem betroffenen Mieter vor Ablauf des dreijährigen Kündigungsschutzes kündigen wollen.

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