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Anwaltskanzlei Grell, Zürich - Wir bieten der Klientschaft eine lösungsorientierte und persönliche Beratung an, indem wir in die rechtlichen Abklärungen auch wirtschaftliche, steuerliche und persönliche Umstände einbeziehen. Schwerpunktmässig befassen wir uns mit Bau- und Immobilienrecht, Gesellschafts- und Handelsrecht sowie mit Vertragsrecht.  Zudem ist Boris Grell Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht.

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Grundsatzentscheid zur Lex Koller (Champéry-Entscheid)

Boris Grell

Ausgangslage

Schon verschiedentlich konnten wir in dieser Rubrik zum Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (kurz: Lex Koller) berichten (vgl. die zugehörigen Artikel im PDF-Format vom März 2007, August 2007 sowie vom März 2008). Ein jüngst vom Bundesamt für Justiz gefällter Grundsatzentscheid könnte Investitionen in Hotelprojekte in der Schweiz fördern und der Schweizer Tourismuswirtschaft neue Impulse verleihen; gleichzeitig kann damit die Entwicklung weg von „kalten Betten“ hin zu "warmen Betten" gefördert werden.

Ausgangspunkt des besagten Entscheids war ein Gesuch einer französischen Gesellschaft, welche beabsichtigte, im Kanton Wallis eine 4-Sterne-Hotelanlage zu errichten. Gemäss der Projekteingabe sollte eine Ferienanlage mit drei Hotels, einem Thermalbad und 15 Chalets mit 51 Apartments entstehen, wobei sämtliche Wohnungen dauernd hotelmässig bewirtschaftet werden sollten. Den kantonalen Behörden und anschliessend dem Bundesamt für Justiz stellte sich gestützt auf die Gesuchseingabe die Frage, inwieweit die Grundstückkäufe zur Realisierung dieses Projekt resp. der einzelnen Projektteile gestützt auf die Lex Koller bewilligt werden müssen resp. ob die geplanten Erwerbungen wegen des Betriebsstätte-Charakters des Hotelprojekts nicht bewilligungspflichtig sind.

Grundsatzentscheid und Praxisänderung

Erstinstanzlich war das kantonale Departement für Volkswirtschaft und Raumentwicklung des Kantons Wallis der Auffassung, dass das gesamte Projekt Lex Koller-konform sei. Deshalb müsse keine entsprechende Bewilligung für den Erwerb der für die Erstellung der gesamten Anlage benötigten Grundstücke wie auch für den späteren Verkauf einzelner Appartements und Wohnungen an Ausländer keine Lex Koller-Bewilligung eingeholt werden.

Das Bundesamt für Justiz folgte grundsätzlich der rechtlichen Würdigung der kantonalen Bewilligungsbehörde, „wonach auch ein einzelnes Hotelappartement für sich allein als sogenannte Betriebsstätte im Sinne der Lex Koller qualifiziert werden und entsprechend ohne Bewilligung und ohne Anrechnung an das kantonale Kontingent für Ferienwohnungen an eine Person im Ausland verkauft werden kann.“ Vorausgesetzt wird jedoch unter anderem, dass diese einzelnen Hotelappartements dauernd den Hotelbetreibern zur hotelmässigen Bewirtschaftung überlassen werden und den ausländischen Erwerbern somit kein Recht eingeräumt wird, diese ausschliesslich benutzen zu können.

Allerdings folgte das Bundesamt für Justiz nicht uneingeschränkt der kantonalen Auffassung, dass überhaupt keine Bewilligung notwendig sei. Vielmehr focht es mit Beschwerde den kantonalen Entscheid dahingehend an, dass die Gesuchstellerin für die Erstellung der 15 Chalets mit den besagten 51 Wohnungen eine Lex Koller-Bewilligung benötige. Ausschlaggebend für diese Beschwerde dürfte gewesen sein, dass die besagten Bauten rund 800 Meter abseits der drei Hotels projektiert wurden. Angesichts der Distanz dieser Wohnungen von den 3 Hotels, ihrer Ausstattung und der fehlenden Hotelinfrastruktur vor Ort handelt es sich nach Auffassung des Bundesamtes für Justiz bei den 51 Wohnungen nicht mehr um hotelmässig bewirtschaftete Betriebsstätten, sondern um Ferienwohnungen, die unabhängig von den Hotels genutzt werden können.

Schlussfolgerungen

Das Bundesamt für Justiz hat einen wichtigen Beitrag zur Erhöhung der warmen Betten geleistet, indem es die grosszügigere kantonale Auslegung des Betriebsstättebegriffs nach der Lex Koller anerkannte. Vorbehaltlich einer Würdigung im Einzelfall ist es Ausländern nun erlaubt, bewilligungsfrei nicht nur ganze Hotels, sondern auch einzelne (meist als Stockwerkeigentumseinheiten ausgeschiedene) Hotelzimmer mit einem entsprechend tieferen Investitionsvolumen zu kaufen. Gleichzeitig wird aber über die zwingende hotelmässige Bewirtschaftung dieser Hotelzimmer sichergestellt, dass effektiv die gewünschte Steigerung der warmen Betten bewirkt wird.

Artikel im PDF-Format