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Anwaltskanzlei Grell, Zürich - Wir bieten der Klientschaft eine lösungsorientierte und persönliche Beratung an, indem wir in die rechtlichen Abklärungen auch wirtschaftliche, steuerliche und persönliche Umstände einbeziehen. Schwerpunktmässig befassen wir uns mit Bau- und Immobilienrecht, Gesellschafts- und Handelsrecht sowie mit Vertragsrecht.  Zudem ist Boris Grell Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht.

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Datenschutz für Mietinteressenten

Boris Grell

Ausgangslage und Fragestellung

Immer wieder sind Vermieter und Liegenschaftsverwaltungen in der unangenehmen Situation, wegen Mietzinsausständen oder sonstigem renitenten Verhalten gegen Mieter gerichtlich vorgehen zu müssen.  In solchen Fällen stellt sich immer wieder die Frage, ob man diese Zeit und Geld kostenden Verfahren nicht hätte vermeiden können, indem man sich über den betreffenden Mieter im Vorfeld (noch) besser informiert hätte. Ein gewisses Verständnis kann dem Vermieter resp. der Liegenschaftsverwaltung daher durchaus entgegengebracht werden, wenn sie solche Abklärungen (Zahlungsmoral, Bonität, potenzielle "Mietnomaden", etc.) idealerweise bereits im Vorfeld eines Mietvertragsabschlusses machen und dabei Mietinteressenten auf Herz und Nieren prüfen wollen.

So sehr das Bedürfnis des Vermieters sowie der Liegenschaftsverwaltungen nach solchen Auskünften oder zumindest Hinweisen verständlich ist, gilt es dennoch Grenzen zu beachten.  Denn bestimmte Fragen dürfen einem Mietinteressenten nur unter Umständen oder sogar gar nie gestellt werden. Diesbezüglich hat der Eidgenössische Datenschutz - und Öffentlichkeitsbeauftragte Grundsätze zur Ausgestaltung von Anmeldeformularen für Mietinteressenten entwickelt (die entsprechenden, umfassenderen Erläuterungen des Eidg. Datenschutz - und Öffentlichkeitsbeauftragten können unter www.edoeb.admin.ch heruntergeladen werden.  Nachfolgend werden nur einige Beispiele von zulässigen oder unzulässigen Fragen erwähnt.). Dabei gilt es grundsätzlich drei Kategorien von Fragestellungen zu unterscheiden: Fragen, die immer gestellt werden dürfen, Fragen, die nur unter bestimmten Umständen zulässig sind und Fragen, die immer verboten sind.

Immer zulässige Fragen

Der Vermieter resp. die Liegenschaftsverwaltung darf im Anmeldeformular immer nach dem Namen, Vornamen, Adresse, Geburtsdatum, Beruf sowie nach dem Arbeitgeber des Mietinteressenten fragen.  Ebenso ist die Frage zulässig, ob der Mietinteressent Schweizer oder Ausländer ist (mit der zulässigen Folgefrage bei Ausländern nach der Art der Aufenthaltsbewilligung und deren Ablaufdatum).  Weiter kann nach der Anzahl Kinder (inkl. Alter und Geschlecht) sowie nach der Anzahl erwachsenen Personen gefragt werden (inkl. Angaben zu den Verwandtschaftsverhältnissen untereinander resp. zum Mietinteressenten), die den Mietervertrag nicht mitunterzeichnen.  Zudem sind Fragen zum finanziellen Hintergrund erlaubt, wie nach dem Einkommen in Einkommenskategorien oder ob in den letzten zwei Jahren Betreibungen oder in den letzten fünf Jahren Verlustscheine gegen den Mietinteressenten vorliegen.  Ausweispapiere und andere Belege, z. B. Betreibungsregister - Auszüge dürfen hingegen nur von einer Person eingefordert werden, mit welcher der Mietvertrag definitiv abgeschlossen werden soll.  Der Vermieter darf sich auch nach allfälligen Haustieren erkundigen oder ob der Vermieter das bisherige Mietverhältnis gekündigt habe und wenn ja, warum.  Zudem sind im Anmeldeformular Fragen zulässig zum Arbeitsort sowie der Name und die Adresse des gegenwärtigen Vermieters. 

Im Übrigen können auch Referenzen verlangt werden, sofern die Angabe von Referenzen im Formular ausdrücklich als "fakultativ" bezeichnet wird.  Referenzen dürfen jedoch nur bei den unter dieser Rubrik genannten Personen eingeholt werden und nur insoweit, als sie zur Bestätigung der auf dem Anmeldeformular gemachten Angaben dienen.  Ebenso dürfen Referenzen erst eingeholt werden, wenn ein Mietinteressent für die zu vermietende Wohnung ernsthaft in Frage kommt.

Unter Umständen zulässige Fragen

Soweit der Vermieter gesetzlich verpflichtet ist, einer Behörde Angaben zum Mieter zu melden, darf er vom Mietinteressenten, mit dem der Mietvertrag abgeschlossen werden soll, Auskünfte einholen zu: Konfession, Zivilstand, Datum der Trauung, Trennung oder Scheidung, Bürgerort / Nationalität, Heimatort, Adresse und Telefonnummer des Arbeitgebers sowie die Dauer des Arbeitsverhältnisses. Ausser bei einer gesetzlichen Meldepflicht des Vermieters dürfen weitere Auskünfte auch eingeholt werden bei einer statutarischen Zielsetzung der Liegenschaftsverwaltung oder wenn andere besondere Gründe für solche Auskunftsersuchen vorliegen.  Vor diesem Hintergrund kann es zulässig sein nach der Konfession zu fragen, wenn eine Wohnung im Eigentum der katholischen Kirche nur an Katholiken vermietet werden soll

Unzulässige Fragen

Demgegenüber darf der Vermieter resp. die Liegenschaftsverwaltung von einem Mietinteressenten nie die Auskunft verlangen, ob er Mitglied einer Mieterschutzorganisation ist oder ob er bestehende chronische Krankheiten habe.  Ebenso sind Fragen nach Abzahlungs- und Leasingverträgen, insbesondere zum Bestand von Restschulden auf Mobiliar, Lohnzessionen, etc. verboten, weil solche Daten nur punktuelle Hinweise auf die finanzielle Situation des Mietinteressenten geben.

Falsche Beantwortung einer Frage

Falls eine zulässige Frage absichtlich falsch beantwortet wird, kann dies unter Umständen zu einer sofortigen Auflösung des Mietvertrages führen.  Für eine solche drastische Konsequenz braucht es aber die Lüge über einen Umstand, der für den Vermieter für den Abschluss des Mietvertrages zentral war, resp. der Vermieter aus nachvollziehbaren Gründen den Mietvertrag mit dem besagten Mietinteressenten nicht abgeschlossen hätte, wenn er um die tatsächlichen Umstände des Mietinteressenten gewusst hätte.

Demgegenüber kann der Mietinteressent die Beantwortung einer unzulässigerweise gestellten Frage verweigern.  Um sich die Chancen auf Zusprechung der gewünschten Wohnung durch die Verweigerung faktisch nicht zu verbauen, wird dafür plädiert, dass man eine unzulässig gestellte Frage auch mit einer Notlüge beantworten dürfe.  Ebenso kann eine solche (zulässige) Notlüge nicht zu einer rückwirkenden Aufhebung des Mietverhältnisses mit dem besagten Mietinteressenten führen.  

Zusammenfassung

Die Beschaffung von Daten von Mietinteressenten auf Anmeldeformularen ist grundsätzlich erlaubt. Allerdings sind nur Fragen erlaubt, die der Vermieter oder die Liegenschaftsverwaltung für die Auswahl geeigneter Mietern nach objektiven Kriterien tatsächlich brauchen.  Beantwortet ein Mietinteressent und späterer Mieter eine unzulässigerweise gestellte Frage falsch oder hatte die gestellte zulässige Frage keine praktische Relevanz bei der Auswahl des entsprechenden Mietinteressenten, kann das Mietverhältnis nicht rückwirkend wegen Täuschung aufgelöst werden.  Allerdings trägt der Mieter bei einer falschen Beantwortung einer Frage stets das Risiko, dass der Vermieter das Mietverhältnis wegen Willensmangels rückwirkend aufheben kann.

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